【正文】 如果原增值稅專用發(fā)票已經(jīng)抵扣，甲方就合同增加的金額補(bǔ)開增值稅專用發(fā)票，就減少的金額乙方負(fù)責(zé)辦理紅字增值稅專用發(fā)票開具申請，甲方開具紅字增值稅專用發(fā)票。協(xié)商不成的，選擇以下第 種方式：①提交 法院進(jìn)行訴訟；②由 仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。第 3 頁/ 共7頁 房屋租賃合同第八條 合同解除（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。第四條 租金及押金（一）租金（不含稅）標(biāo)準(zhǔn)： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金（不含稅）總計(jì)：人民幣 元整（165。四、即征即退及計(jì)征方法經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。否則，不得扣除。（二）提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，稅率為11%。2．計(jì)稅方式。中央與地方收入如何劃分、地方缺少主體稅種等問題會更加突出。至于少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況,多與試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍過窄有關(guān)。第四，融資租賃企業(yè)發(fā)行債券的利息、車輛購置稅等成本項(xiàng)目，尚未納入到扣除項(xiàng)目當(dāng)中，對融資租賃公司銷售額的扣除項(xiàng)目仍需進(jìn)一步補(bǔ)充。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時(shí)還研究出臺了其他的許多優(yōu)惠政策，對從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。第二篇：營改增問題解讀在“營改增”過程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問題。按照規(guī)定，該個體工商戶需在北京 東城區(qū)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=247。納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫《增值 稅預(yù)繳稅款表》。一是，前已敘及，其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（1+5%）%。【政策解讀】本條明確了出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期。納稅人為個體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二是，納 稅地點(diǎn)問題，前面已經(jīng)講過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地 納稅。請問，自 2016 年 5月 1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù) 繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河北，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），因此納 稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款?！对圏c(diǎn)實(shí)施 辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增 值稅。與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，設(shè)置 5%增值稅 征收率。房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。為準(zhǔn)確理解文件，避免出現(xiàn)偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：（一）納稅人單位與個人單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會團(tuán)體及其他單位。如何理解這條規(guī)定呢？按照剛才的解釋，應(yīng)理解如下：自然人出租住房，按照5%征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額；屬于小規(guī)模納稅人的個體工商戶，出租住房，按照5%%計(jì)算應(yīng)納稅額；屬于一般納稅人的個 體工商戶，出租住房，也應(yīng)該按照 5%%計(jì)算 應(yīng)納稅額。（三）對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，對老項(xiàng)目均給予過渡政策。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性 租賃業(yè)務(wù)。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不 動產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。主要考慮是，稅負(fù)測算顯示，增值稅納 稅人適用一般計(jì)算方法出租不動產(chǎn)，稅負(fù)較原來營業(yè)稅是降 低的。第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納 增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶 出租住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。三 是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對于不動產(chǎn)所在地 與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計(jì) 劃單列市的，可由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否 需要預(yù)繳稅款。二是，納稅人出租不動產(chǎn)適用一般 計(jì)稅方法計(jì)稅的，適用稅率為 11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。第八條 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納 稅款：（一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅 款＝247。請問，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納 稅？ 分析：（一）假設(shè)該納稅人對出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅根據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動產(chǎn)，需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，則該納稅人應(yīng) 在天津國稅部門預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10247。假設(shè)該納稅人 2016年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬元。2016 年 8 月，該個體工商戶其他業(yè)務(wù)的銷售額 萬元。第十三條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不 動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超 過 6 個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照 《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！盃I改增”以后，因?yàn)槲覈鲋刀愔贫葘?shí)行扣稅法，也就是以購進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)時(shí)支付或者承擔(dān)的增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額，符合這些條件的才能從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中抵扣。由于售后回租業(yè)務(wù)的主要利潤來源為手續(xù)費(fèi)和利息差，一般情況下，比重不會超過對外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實(shí)際稅負(fù)超3%返還的政策，但實(shí)際負(fù)擔(dān)的增值稅很可能已經(jīng)超過了實(shí)際收入，造成了售后回租業(yè)務(wù)無法盈利甚至出現(xiàn)虧損?！耙绯鲂б妗贝俣a(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?fàn)I改增是繼分稅制改革之后最受矚目的重大稅制改革之一。于國安介紹,原歸屬試點(diǎn)地區(qū)的營業(yè)稅收入,改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)。1．稅率?，F(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅人購買服務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票，可按現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。附件2：交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定(三)銷售額。上述憑證是指：支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。（二）租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限。（二）因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(六)由于乙方取得甲方開具的增值稅發(fā)票（專用發(fā)票/普通發(fā)票）不能認(rèn)證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的，乙方有權(quán)暫不支付不能抵扣稅金款項(xiàng)。第 6 頁/ 共7頁 房屋租賃合同第十二條 合同份數(shù)本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。如選擇仲裁方式，機(jī)構(gòu)名稱必須準(zhǔn)確，符合仲裁法的有關(guān)規(guī)定。、健康的。租金支付日期：乙方收到甲方開具的符合國家法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的增值稅發(fā)票（專用發(fā)票/普通發(fā)票）后 日內(nèi)，向甲方支付租金。如果兩個附加按17%不稅率征收，稅負(fù)加重部分不能即增即退，增值稅部分即增即退計(jì)入收入繳納所得稅，融資租賃公司的的實(shí)際稅負(fù)能與原來持平就不錯了。（3）支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。第三節(jié)簡易計(jì)稅方法第三十條 簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。3．計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)的原則，通過稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。于國安認(rèn)為,實(shí)施營改增,有利于我省轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問題，為下一步金融業(yè)“營改增”工作打好基礎(chǔ)。制定這個政策的依據(jù)是，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅的條例，銷售貨物的行為應(yīng)該交增值稅，銷售不動產(chǎn)的行為應(yīng)該交營業(yè)稅，這兩個條例對銷售的解釋都是指轉(zhuǎn)讓貨物或者是不動產(chǎn)的所有權(quán)。2009年增值稅改革將機(jī)器設(shè)備納入增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍以后，很多融資租賃企業(yè)通過各種渠道反映，由于通過融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，多數(shù)承租人放棄采取融資租賃方式采購機(jī)器設(shè)備。該納稅人 8月份應(yīng)納稅額=247。納稅人 5 月份的增值稅留抵稅額為 萬元，可留待以后納稅期繼續(xù)抵扣。（二）假設(shè)該納稅人對出租商鋪業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法 計(jì)稅同上，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動產(chǎn)，需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，該納稅人應(yīng)在天津 國稅部門預(yù)繳的稅款為： 預(yù)繳稅款=10247。二是，單位和個體工商戶在不動 產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需要填寫《增值稅預(yù)繳 稅款表》“預(yù)征項(xiàng)目和欄次”中的第三行“出租不動產(chǎn)”。如果其他個 人出租的是住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按 %計(jì)算應(yīng)納稅額；如果其他個人出租的是非住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按 5%計(jì)算應(yīng)納稅額。每月租金收入 20 萬元。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人 應(yīng)納稅額的大小分別核定。例 7：張三為北京市居民，2013 年購買河南商鋪一套，一直用于出租。【政策解讀】本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù) 僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個 人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍在國稅局預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例 2：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了西城區(qū)兩層寫字樓用于出租，其中一層 自用，另一層出租。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù) 排除在外。5%的增值稅征收率，較原 5%營業(yè)稅時(shí)的稅負(fù) 相比，已是下降。不動產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。其他個人，也就是 自然人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，個體工商戶以小規(guī)模 納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶。（二）征收機(jī)關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍 由國家稅務(wù)局征收。一是，本辦法明確 的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租 賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機(jī)構(gòu) 所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的 稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)適 用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。例 4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區(qū)一層寫字樓用于出租，請問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租 該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市 區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。（1+5%）5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳 稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。按照本條 第三款的規(guī)定，此題中，個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按 %征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額。例 12：接例 11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區(qū)。例 13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了天津商鋪一層用于出租，購買時(shí)價(jià)格為500 萬元，取得《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。例 14：與例 13類似，但納稅人出租的不動產(chǎn)為改革后 取得的不動產(chǎn)。納稅人 6 月 15日前向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 萬元，同時(shí)以