【正文】 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營改增試點(diǎn)后取得的 不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，則應(yīng)以收取的租金按照 3%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河北的國稅機(jī) 關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照銷項稅額減去進(jìn)項稅 額的方法計算應(yīng)納稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。例 4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區(qū)一層寫字樓用于出租，請問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租 該寫字樓，應(yīng)如何計算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市 區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革后 取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法。即應(yīng)按照銷項減去進(jìn)項 的方法計算應(yīng)納稅額，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納 增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶 出租住房），按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出 租住房，按照 5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照 5%的征收 率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅?！菊呓庾x】本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。三是，36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率 減按 %計算應(yīng)納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租 不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租 住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照 5%%計算應(yīng)納稅額。四是，出租不動產(chǎn)應(yīng)在 不動產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租 的不動產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。個人減按 % 計算應(yīng)納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），和其他個人出租住房 兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代 征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。還是來看看例子：例 5：北京市西城區(qū)某個體工商戶 2013 年購買河南商鋪 一套，一直用于出租。請問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅 人出租該商鋪，應(yīng)如何計算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：個體工商戶機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在 河南，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因 此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。納稅人為個體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以 收取的租金按照 5%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在 地，河南的國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同 樣的計稅方法，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。例 6：接例 5，如果該個體工商戶購買的是河南的住房 一套（住房登記在該個體工商戶名下），自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：同上，該個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按照 % 征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的國稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同樣的計稅方法，向主 管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。例 7：張三為北京市居民，2013 年購買河南商鋪一套，一直用于出租。請問，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該 商鋪，應(yīng)如何計算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：《試點(diǎn)實施辦法》明確，“其他個人出租不動產(chǎn)” 委托地方稅務(wù)局代為征收。自然人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn) 所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照 5%的征收率計算應(yīng) 納稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報納稅。例 8：接例 7，如果張三購買的是河南的住房一套，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該住房，應(yīng)如何計算納稅？如 何預(yù)繳稅款？分析：因張三出租的是住房，個人出租住房可以按照 5% %計算應(yīng)納稅額，因此，張三應(yīng)以收取的租 金，按照 5%%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所 在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報納稅。第五條 納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款?！菊呓庾x】本條明確了預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。原因是其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳 稅款，直接在不動產(chǎn)所在地申報納稅即可。二是，納稅人所 出租的不動產(chǎn)，與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報繳納。三 是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對于不動產(chǎn)所在地 與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計 劃單列市的，可由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否 需要預(yù)繳稅款。注意，只能是直轄市或計劃單列市內(nèi)能進(jìn)行 特殊處理。第六條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳 稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主 管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款?！菊呓庾x】本條明確了出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報期。預(yù)繳稅款的時間，也可以由不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān) 核定?！对圏c(diǎn)實施辦法》第四十七條規(guī)定，增值稅的納稅期 限分別為1 日、3 日、5 日、10日、15 日、1 個月或者1 個 季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人 應(yīng)納稅額的大小分別核定。以 1 個季度為納稅期限的規(guī)定適 用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用 社，以及財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按 照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以 1 個月或者1個季度為 1 個納稅期的，自期滿之日起 15 日內(nèi)申報納稅； 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日為1 個納稅期的，自期 滿之日起 5 日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1 日起 15日內(nèi)申報納稅 并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。主管國稅機(jī)關(guān)可按照該規(guī)定核定納稅 人出租不動產(chǎn)的納稅期限。第七條 預(yù)繳稅款的計算（一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按 照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。（1+11%）3%（二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除 個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳 稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）% 【政策解讀】 本條明確了預(yù)繳稅款的計算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個人。二是，納稅人出租不動產(chǎn)適用一般 計稅方法計稅的，適用稅率為 11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。（1+11%）3%；簡易計 稅方法征收率為 5%，按照 5%征收率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅 款＝含稅銷售額247。（1+5%）5%；個人出租住房，% 計算應(yīng)納稅額，因此個體工商戶出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含 稅銷售額247。（1+5%）%。此計算方法較銷售不動產(chǎn)管理 辦法中的預(yù)繳稅款計算方法更為準(zhǔn)確，主要原因是：國稅部 門信息系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在國稅局預(yù)繳稅款時，納稅人通過填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)報告其是否屬于一般納稅人，是否按照一般計稅方法計 稅，相關(guān)的信息、表格數(shù)據(jù)，經(jīng)過信息系統(tǒng)開發(fā)，可以傳遞 到其機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)，因此可以采取更為準(zhǔn)確的方 法計算預(yù)繳稅款。舉例進(jìn)行計算的詳細(xì)說明：例 9：北京市西城區(qū)某納稅人（增值稅一般納稅人）2013 年購買河南商鋪10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 萬元。請問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng) 如何計算預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河南，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳稅款。該納稅人為增值稅一般 納稅人，如果納稅人選擇一般計稅方法，按照本條第一款的 規(guī)定，預(yù)繳稅款=20247。（1+11%）3%= 萬元。如果納稅人選擇簡易計稅方法，則按照本條第二款的規(guī) 定，預(yù)繳稅款=20247。（1+5%）5%= 萬元。例10：接例 9，如果納稅人為個體工商戶，購買的不是 商鋪，而是河南的住房一套（住房登記在該個體工商戶名 下），每月租金 萬元，自2016 年 5 月 1 日起，納稅人出 租該住房，應(yīng)如何計算預(yù)繳稅款？分析：同上，《試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，個人出租住房，按照 5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額。按照本條 第三款的規(guī)定，此題中，個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按 %征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額。預(yù)繳稅款=247。（1+5%）%= 萬元。第八條 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納 稅款：（一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）%（二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）5% 【政策解讀】本條對其他個人出租不動產(chǎn)的應(yīng)納稅額計算進(jìn)行了明確。一是，前已敘及，其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報納稅。二是，《試點(diǎn)過渡 政策的規(guī)定》規(guī)定，個人出租住房，按照 5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額。因此，其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分住 房和非住房，分別適用不同公式計算應(yīng)納稅額。如果其他個 人出租的是住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價后，按 %計算應(yīng)納稅額；如果其他個人出租的是非住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價后，按 5%計算應(yīng)納稅額。其他個人出租不動產(chǎn)，統(tǒng)一按照 5%征收率對含稅價格進(jìn)行換算。舉例說明：例 11：張三為北京居民，擁有北京東城區(qū)住房三套，其 將兩套住房出租，每月租金合計達(dá) 萬元，張三應(yīng)如何計 算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅？ 分析：張三為個人，個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù) 部門代為征收。個人出租住房，可以依 5%% 計算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅款＝247。（1+5%）%= 萬元。張三應(yīng)向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報納稅 萬元。例 12：接例 11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區(qū)。假設(shè)每月租金仍為 萬元，張三 應(yīng)如何計算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅？分析：同上，張三為個人，個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地 方稅務(wù)部門代為征收。個人出租不動產(chǎn)（不含住房），直接 按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅 款＝247。（1+5%）5%=。張三應(yīng)向商鋪所在地的 主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報納稅 元。第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值 稅預(yù)繳稅款表》?！菊呓庾x】本條是對預(yù)繳稅款的操作規(guī)定。一是，本條中僅針對“單位和個體工商戶”，不包括“其他個人”，因為其他個人出租 不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款。二是，單位和個體工商戶在不動 產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，需要填寫《增值稅預(yù)繳 稅款表》“預(yù)征項目和欄次”中的第三行“出租不動產(chǎn)”?！对?值稅預(yù)繳稅款表》中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識別號 等信息。我們已經(jīng)在稅收征管信息系統(tǒng)中進(jìn)行開發(fā)，納稅人 填報的《增值稅預(yù)繳稅款表》錄入信息系統(tǒng)后，可在各地區(qū) 信息實現(xiàn)互換，后續(xù)可以通過納稅人識別號，統(tǒng)一查詢納稅 人在異地