【正文】 產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報(bào)期申報(bào)繳納出租不動 產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產(chǎn)，也 可以適用一般計(jì)算法，按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納 稅額。同樣舉例說明更為清晰： 例 3：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2016 年 6 月購入河北一座寫字樓用于出租。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。例 4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區(qū)一層寫字樓用于出租，請問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租 該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市 區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。即應(yīng)按照銷項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng) 的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。個體工商戶出 租住房，按照 5%的征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。三是，36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率 減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額”。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租 不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租 住房。四是，出租不動產(chǎn)應(yīng)在 不動產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代 征。還是來看看例子：例 5：北京市西城區(qū)某個體工商戶 2013 年購買河南商鋪 一套，一直用于出租。納稅人為個體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。例 6：接例 5，如果該個體工商戶購買的是河南的住房 一套（住房登記在該個體工商戶名下），自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：同上，該個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按照 % 征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的國稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同樣的計(jì)稅方法，向主 管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。請問，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該 商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：《試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確，“其他個人出租不動產(chǎn)” 委托地方稅務(wù)局代為征收。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第五條 納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。二是，納稅人所 出租的不動產(chǎn)，與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納。注意，只能是直轄市或計(jì)劃單列市內(nèi)能進(jìn)行 特殊處理?！菊呓庾x】本條明確了出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期?！对圏c(diǎn)實(shí)施辦法》第四十七條規(guī)定，增值稅的納稅期 限分別為1 日、3 日、5 日、10日、15 日、1 個月或者1 個 季度。以 1 個季度為納稅期限的規(guī)定適 用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用 社，以及財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。納稅人以 1 個月或者1個季度為 1 個納稅期的，自期滿之日起 15 日內(nèi)申報(bào)納稅； 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日為1 個納稅期的，自期 滿之日起 5 日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1 日起 15日內(nèi)申報(bào)納稅 并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳 稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個人。（1+11%）3%；簡易計(jì) 稅方法征收率為 5%，按照 5%征收率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅 款＝含稅銷售額247。（1+5%）%。舉例進(jìn)行計(jì)算的詳細(xì)說明：例 9：北京市西城區(qū)某納稅人（增值稅一般納稅人）2013 年購買河南商鋪10 套，全部用于出租。請問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng) 如何計(jì)算預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河南，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳稅款。（1+11%）3%= 萬元。（1+5%）5%= 萬元。按照本條 第三款的規(guī)定，此題中，個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按 %征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額。（1+5%）%= 萬元。（1+5%）%（二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。一是，前已敘及，其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因此，其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分住 房和非住房，分別適用不同公式計(jì)算應(yīng)納稅額。其他個人出租不動產(chǎn)，統(tǒng)一按照 5%征收率對含稅價(jià)格進(jìn)行換算。個人出租住房，可以依 5%% 計(jì)算應(yīng)納稅額。（1+5%）%= 萬元。例 12：接例 11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區(qū)。個人出租不動產(chǎn)（不含住房），直接 按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（1+5%）5%=。第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值 稅預(yù)繳稅款表》。一是，本條中僅針對“單位和個體工商戶”，不包括“其他個人”，因?yàn)槠渌麄€人出租 不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款。《增 值稅預(yù)繳稅款表》中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識別號 等信息。通過《增值 稅預(yù)繳稅款表》，我們可以實(shí)現(xiàn)納稅人異地經(jīng)營業(yè)務(wù)的信息 傳遞，全面掌握納稅人的經(jīng)營信息。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合 法有效憑證。例 13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價(jià)格為500 萬元，取得《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。假設(shè)該納稅人 2016 年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為 25 萬元。（1+5%）5%=。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。納稅人 6 月 15日前向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的 ，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25 萬元。（1+11%）3%= 萬元。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。由于納稅人在 2013年購買不動產(chǎn)，2016 年 5 月，則沒 有相應(yīng)的不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。例 14：與例 13類似，但納稅人出租的不動產(chǎn)為改革后 取得的不動產(chǎn)。納稅人立即將該商 鋪出租，每月租金為 10 萬元，自2016 年 5 月開始收取租金。請問，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？ 分析：（一）假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人 增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國稅部門預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10247。納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。（1+11%）11%（出租業(yè)務(wù)）—5560%（購入不動產(chǎn)分兩年抵扣，購進(jìn)當(dāng)月抵扣 60%）+25（其他業(yè) 務(wù)）= 萬元。同時，納稅人在天津預(yù)繳的 萬 元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（1+5%）5%= 萬元。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。納稅人 6 月 15日前向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的 ，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25 萬元。月租金 萬元。納稅人8 月份應(yīng)如何計(jì)算納 稅？分析：（一）假設(shè)納稅人需要預(yù)繳稅款 納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。按照規(guī)定，該個體工商戶需在北京 東城區(qū)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=247。納稅人取得東城國稅部門開具的完稅憑證。（1+5%）%（出租住房）+247。該個體工商戶應(yīng)在 9 月 15 日前向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)8月份應(yīng)納稅額 ，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在東城預(yù)繳的 萬元， 萬元。則該個體工商戶 9 月 15 日前直接向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額 。（1+5%）%（出租住房）+247。十一條規(guī)定是關(guān)于發(fā)票的問題，由《增值稅發(fā) 票開具和使用有關(guān)問題》進(jìn)行解讀。納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相 關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第二篇：營改增問題解讀在“營改增”過程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問題?？讘c凱從如下四個方面進(jìn)行了介紹：一、為什么融資租賃行業(yè)首先納入了“營改增”的范圍？“營改增”之前租賃業(yè)屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)的稅目，融資租賃屬于營業(yè)稅金融保險(xiǎn)業(yè)的稅目，二者適用的營業(yè)稅率都是5%。而融資租賃企業(yè)本身作為營業(yè)稅納稅人，購入設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票也無法抵扣。實(shí)踐證明這樣的稅制設(shè)計(jì)，在使融資租賃行業(yè)納入“營改增”抵扣鏈條的同時，也降低了承租人的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到了結(jié)構(gòu)性減稅的目的，在一定程度上提高了企業(yè)通過租賃來融資的積極性。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅【2003】16號文）明確，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。通過這個政策明確，對符合條件的融資租賃企業(yè)實(shí)行營業(yè)稅差額征稅的政策。據(jù)測算，實(shí)行營業(yè)稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業(yè)營業(yè)稅的實(shí)際稅負(fù)率低于1%，大大低于其營業(yè)稅5%的名義稅率和大部分營業(yè)稅納稅人3%的實(shí)際稅負(fù)。增值稅稅制本身對營業(yè)稅差額征稅的政策是比較排斥的，但是融資租賃行業(yè)實(shí)行“營改增”試點(diǎn)以后，考慮到試點(diǎn)工作是分行業(yè)逐步推行的，融資租賃成本中的大部分項(xiàng)目，比如說保險(xiǎn)費(fèi)、貸款利息等目前還屬于營業(yè)稅的征稅范圍，導(dǎo)致融資租賃企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時還研究出臺了其他的許多優(yōu)惠政策，對從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。為明確承租方在將租賃物銷售的環(huán)節(jié)，是否應(yīng)該增收增值稅和營業(yè)稅的問題，下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號），這個公告明確融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅和營業(yè)稅的征收范圍，不增收增值稅和營業(yè)稅。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，所有權(quán)是指是所有人依法對自己的資產(chǎn)享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利。承租方繼續(xù)使用租賃物而獲得直接收益，出租方從租賃物的租金中獲得間接收益，承租方和出租方均沒有完整的處分權(quán)，也就是售后回租業(yè)務(wù)與一般的銷售行為有區(qū)別。因此，按照現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有償轉(zhuǎn)移貨物和不動產(chǎn)所有權(quán)的征稅規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物的銷售行為不屬于現(xiàn)行營業(yè)稅和增值稅的征收范圍，不增收營業(yè)稅和增值稅。目前售后回租業(yè)務(wù)已占融資租賃業(yè)務(wù)總量的70%以上。“營改增”政策實(shí)施以后陸續(xù)收到一些從事融資租賃行業(yè)的納稅人和租賃協(xié)會的反映，主要反映以下四個方面的問題：第一，售后回租業(yè)務(wù)當(dāng)中，承租方出售貨物的環(huán)節(jié)不征稅，出租方作為增值稅納稅人無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，稅收負(fù)擔(dān)上升較多。第二，部分直租業(yè)務(wù)中，由于設(shè)備登記管理