【正文】 增”試點(diǎn)的行業(yè)時(shí)，首先將有形動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)納入“營(yíng)改增”的范圍，并考慮置購(gòu)和租賃兩種方式在稅制上的平衡問(wèn)題，將有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用的增值稅稅率確定為為17%，也就是和購(gòu)進(jìn)設(shè)備在進(jìn)項(xiàng)稅額上持平。第十三條 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不 動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超 過(guò) 6 個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照 《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（1+3%）3%（其他業(yè)務(wù)）=。2016 年 8 月，該個(gè)體工商戶(hù)其他業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額 萬(wàn)元。（二）假設(shè)該納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人 增值稅小規(guī)模納稅人出租改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)，仍適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳稅款： 預(yù)繳稅款=10247。假設(shè)該納稅人 2016年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬(wàn)元。納稅人取得天津國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證。請(qǐng)問(wèn)，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納 稅？ 分析：（一）假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅根據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，則該納稅人應(yīng) 在天津國(guó)稅部門(mén)預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10247。我們已經(jīng)在稅收征管信息系統(tǒng)中進(jìn)行開(kāi)發(fā)，納稅人 填報(bào)的《增值稅預(yù)繳稅款表》錄入信息系統(tǒng)后，可在各地區(qū) 信息實(shí)現(xiàn)互換，后續(xù)可以通過(guò)納稅人識(shí)別號(hào)，統(tǒng)一查詢(xún)納稅 人在異地出租不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑服務(wù)（納稅人異地提供建筑 服務(wù)，也需要預(yù)繳稅款，也需要填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》）的詳細(xì)信息，便于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后續(xù)跟蹤檢查。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅 款＝247。舉例說(shuō)明：例 11：張三為北京居民，擁有北京東城區(qū)住房三套，其 將兩套住房出租，每月租金合計(jì)達(dá) 萬(wàn)元，張三應(yīng)如何計(jì) 算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？ 分析：張三為個(gè)人，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù) 部門(mén)代為征收。第八條 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納 稅款：（一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。該納稅人為增值稅一般 納稅人，如果納稅人選擇一般計(jì)稅方法，按照本條第一款的 規(guī)定，預(yù)繳稅款=20247。二是，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般 計(jì)稅方法計(jì)稅的，適用稅率為 11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。不能按 照固定期限納稅的，可以按次納稅。三 是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所在地 與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計(jì) 劃單列市的，可由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否 需要預(yù)繳稅款。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn) 所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因此第二款中規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，包括住房，都向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。個(gè)人包括個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。第四條 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納 增值稅：（一）單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù) 出租住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，過(guò)渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對(duì)于改 革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，或 者一般計(jì)稅方法，納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最有于 企業(yè)的選擇。主要考慮是，稅負(fù)測(cè)算顯示，增值稅納 稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)，稅負(fù)較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是降 低的。請(qǐng)問(wèn)，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該 寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。因此，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，在不 動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管?chē)?guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增 值稅：（一）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性 租賃業(yè)務(wù)。《辦法》作為 36號(hào)文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將 36 號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實(shí)際操作層面上，對(duì) 36 號(hào)文件中確立的基本原則和 制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務(wù) 機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強(qiáng)政策文件的 可操作性。（三）對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過(guò)渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，對(duì)老項(xiàng)目均給予過(guò)渡政策。這條規(guī)定的含義包括：其他個(gè)人，即自然人出租一個(gè)商鋪等非住宅，應(yīng)按 照租金和 5%征收率計(jì)算增值稅；自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按 %計(jì)算增值稅。如何理解這條規(guī)定呢？按照剛才的解釋?zhuān)瑧?yīng)理解如下：自然人出租住房，按照5%征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額；屬于小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶(hù)，出租住房，按照5%%計(jì)算應(yīng)納稅額；屬于一般納稅人的個(gè) 體工商戶(hù)，出租住房，也應(yīng)該按照 5%%計(jì)算 應(yīng)納稅額。企業(yè)、非企業(yè)性單位、個(gè)體工商戶(hù)、自然人，共同構(gòu)成 了全部增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅人范圍，也可以說(shuō)，單位、個(gè)體 工商戶(hù)和其他個(gè)人，共同組成了所有的增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅 人。為準(zhǔn)確理解文件，避免出現(xiàn)偏差，首先簡(jiǎn)單回顧以下幾個(gè)基本概念：（一）納稅人單位與個(gè)人單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會(huì)團(tuán)體及其他單位。非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。（一）納稅地點(diǎn)前面已經(jīng)說(shuō)到，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對(duì)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，設(shè)置 5%增值稅 征收率。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c(diǎn)實(shí)施 辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增 值稅。【政策解讀】二是，前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。請(qǐng)問(wèn)，自 2016 年 5月 1 日起，納稅人出租該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù) 繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），因此納 稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照 3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù) 繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二是，納 稅地點(diǎn)問(wèn)題，前面已經(jīng)講過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 納稅。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四是，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在 不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個(gè)體工商戶(hù)出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。納稅人為個(gè)體工商 戶(hù)，不是自然人，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款。【政策解讀】本條明確了出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期。第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。（1+5%）%。（1+5%）5%= 萬(wàn)元。一是，前已敘及，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（1+5%）%= 萬(wàn)元。第九條 單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《增值 稅預(yù)繳稅款表》。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合 法有效憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。由于納稅人在 2013年購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，2016 年 5 月，則沒(méi) 有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人取得天津國(guó)稅部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。按照規(guī)定，該個(gè)體工商戶(hù)需在北京 東城區(qū)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=247。則該個(gè)體工商戶(hù) 9 月 15 日前直接向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額 。第二篇：營(yíng)改增問(wèn)題解讀在“營(yíng)改增”過(guò)程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問(wèn)題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2003】16號(hào)文）明確，經(jīng)中國(guó)人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。另外在37號(hào)文附件的過(guò)渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時(shí)還研究出臺(tái)了其他的許多優(yōu)惠政策，對(duì)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。因此，按照現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有償轉(zhuǎn)移貨物和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的征稅規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物的銷(xiāo)售行為不屬于現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅和增值稅的征收范圍，不增收營(yíng)業(yè)稅和增值稅。第四，融資租賃企業(yè)發(fā)行債券的利息、車(chē)輛購(gòu)置稅等成本項(xiàng)目，尚未納入到扣除項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)融資租賃公司銷(xiāo)售額的扣除項(xiàng)目仍需進(jìn)一步補(bǔ)充。試點(diǎn)納稅人稅收征管交接,是營(yíng)改增試點(diǎn)的重中之重,也是難點(diǎn)所在。至于少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況,多與試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍過(guò)窄有關(guān)。除了根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)、規(guī)模等重新劃定稅率外,符合條件的國(guó)際運(yùn)輸服務(wù)、向境外提供的研發(fā)和設(shè)計(jì)服務(wù)將適用零稅率,向境外提供的其他服務(wù)免稅；試點(diǎn)納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營(yíng)業(yè)稅減免稅政策,調(diào)整為增值稅免稅或即征即退。中央與地方收入如何劃分、地方缺少主體稅種等問(wèn)題會(huì)更加突出。建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的稅收制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。2．計(jì)稅方式。試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)的營(yíng)業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫(kù)。（二）提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，稅率為11%。不論出租人是否將有形動(dòng)產(chǎn)殘值銷(xiāo)售給承租人，均屬于融資租賃。否則，不得扣除。其中：有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，是稅務(wù)總局部根據(jù)租賃業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)中的創(chuàng)新交易形式做出的新定義和界定，并列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。四、即征即退及計(jì)征方法經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。（二）房屋權(quán)屬狀況：甲方持有（□房屋所有權(quán)證/ □公有住房租賃合同/ □房屋買(mǎi)賣(mài)合同/ □其他房屋來(lái)源證明文件），房屋所有第 1 頁(yè)/ 共7頁(yè) 房屋租賃合同權(quán)證書(shū)編號(hào)： 或租賃、買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)（名稱(chēng)）： 或房屋來(lái)源證明文件名稱(chēng)：，房屋所有權(quán)人（□公有住房承租人、□購(gòu)房人）姓名或名稱(chēng)：，房屋（□是/ □否）已設(shè)定了抵押。第四條 租金及押金（一）租金（不含稅）標(biāo)準(zhǔn)： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金（不含稅）總計(jì)：人民幣 元整（165。如乙方墊付了應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用，甲方應(yīng)根據(jù)乙方出示的繳費(fèi)憑據(jù)向乙方返還相應(yīng)費(fèi)用或折抵乙方應(yīng)當(dāng)支付的租金。第 3 頁(yè)/ 共7頁(yè) 房屋租賃合同第八條 合同解除（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。協(xié)商不成的，選擇以下第 種方式：①提交 法院進(jìn)行訴訟；②由 仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。(三)甲方匯總開(kāi)具增值稅發(fā)票（專(zhuān)用發(fā)票/普通發(fā)票）的，應(yīng)同時(shí)提供其防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具的《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋發(fā)票專(zhuān)用章。如果原增值稅專(zhuān)用發(fā)票已經(jīng)抵扣，甲方就合同增加的金額補(bǔ)開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就減少的金額乙方負(fù)責(zé)辦理紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具申請(qǐng)，甲方開(kāi)具紅字增值稅