【正文】 三、維修資金使用按照相關規(guī)定及法定程序進行。若使用勞務派遣的，相關單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司征召（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負責派遣單位管理。未出租的綜合樓、運動中心，由地區(qū)公司負責招商及運營管理。社區(qū)商業(yè)日常物業(yè)管理由地區(qū)物業(yè)公司負責。已交樓項目遺留問題由地區(qū)物業(yè)公司提出需求，地區(qū)公司工程部整改。屬于地區(qū)公司空臵物業(yè)（含空臵車位等）的物業(yè)服務費、能耗公攤費、維修費等在地區(qū)公司列支。涉及重大工程質(zhì)量問題、大型維修等由地區(qū)公司工程部負責組織責任施工單位進行維修，責任施工單位不能及時維修及維保修期過后的維修由工程部委托物業(yè)服務中心或第三方進行維修，費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。前期物業(yè)管理招投標發(fā)生的相關費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。地區(qū)物業(yè)公司須參與并跟進重點部位的施工質(zhì)量監(jiān)督：如地暖管鋪設、外墻保溫、衛(wèi)生間及屋面防水、地下車庫及地下室防水、安防、消防、智能化系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)問題及時通知地區(qū)公司工程部。在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關鍵因素。未委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預銷售許可證。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計上報地產(chǎn)公司相關部門予以結算。、專業(yè)水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務工作打下堅實的基礎。物業(yè)用房及員工生活用房不能設在地下室中，并保證通風、噪音符合國家住宅使用標準。，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目規(guī)劃設計、現(xiàn)場施工建設及營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設施設備配備的合理性、管理成本、可持續(xù)發(fā)展提出建設性意見。物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應確定明確的服務標準，建立清晰、便捷的結算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營需要。地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應在每年1月份前確定當年各項業(yè)務的結算辦法。、清潔、維修服務，并對現(xiàn)場服務人員提供培訓，切實提升現(xiàn)場服務品質(zhì)，以達到物業(yè)促進營銷的目的。、共用部位、共用設備設施及場地的移交，物業(yè)移交應建立書面移交檔案。，地產(chǎn)公司應在正式入伙前全部完成整改工作。（售樓廣告、推廣資料、合同、宣傳圖冊）時，應充分征求物業(yè)公司意見后實施。（三）按合同規(guī)定進行運營新建商品房由開發(fā)建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。那么，員工的培養(yǎng)或培訓將根據(jù)人員崗位不同進行。地區(qū)物業(yè)公司須參與裝修工作面驗收工作，查驗內(nèi)容見《恒大地產(chǎn)集團交樓工作管理辦法》。第三章 銷售案場管理第九條 開盤籌備新開盤項目銷售現(xiàn)場開放前兩個月,營銷部就銷售案場物業(yè)人員配臵問題向地區(qū)物業(yè)公司提出書面需求，地區(qū)物業(yè)公司根據(jù)營銷需求及項目情況，參照物業(yè)配合銷售人員定崗定編參考標準，擬定定崗定編方案，報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報備集團物業(yè)管理中心，配合銷售人員人力綜合成本在地區(qū)公司列支。如需外委第三方維修的，由地區(qū)公司負責/ 13招標或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。第十三條 交樓維保修工作交樓維保修工作按《恒大地產(chǎn)集團交樓工作管理辦法》執(zhí)行。承接查驗合格的設備設施，地區(qū)公司對物業(yè)服務中心做正式交接，并提供相關施工單位的設計施工資料、使用和維護保養(yǎng)技術資料，安排技術交底。社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務收費原則上實行一費制，社區(qū)商業(yè)公共照明、中央空調(diào)、電梯等產(chǎn)生的公共能耗分攤費用納入物業(yè)服務費中一并收取，不再另行收取公攤費用。若地區(qū)公司委托物業(yè)公司運營管理的，地區(qū)公司應與地區(qū)物業(yè)公司簽訂協(xié)議，明確運營收入及費用支出歸屬。第二十四條 本指引自公布之日起正式實施，此前下發(fā)的有關規(guī)定與本指引不一致的，按本指引執(zhí)行。四、維修資金不敷使用時經(jīng)當?shù)匦姓芾聿块T審核批準按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。第七條 維修資金的管理與使用一、根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設施設備維修資金，乙方應按當?shù)卣嚓P規(guī)定按時繳納房屋維修資金；二、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。/ 13第二十三條 地區(qū)公司設臵客運公司或車隊的，由地區(qū)物業(yè)公司負責車輛日常運營管理，其配臵的人員人工綜合成本及運營成本由地區(qū)公司承擔，若有運營收入的，其收入歸地區(qū)公司所有。第十八條 綜合樓、運動中心綜合樓、運動中心日常物業(yè)管理由物業(yè)服務中心負責。第五章 社區(qū)商業(yè)及配套管理第十七條 社區(qū)商業(yè)、恒大影城社區(qū)商業(yè)管理按《恒大地產(chǎn)集團社區(qū)商業(yè)管理辦法》執(zhí)行。/ 13地區(qū)公司工程部須在交樓前，根據(jù)地區(qū)物業(yè)公司需求對公建配套及公共設備設施按類別分別安裝水、電表。交樓后，交樓區(qū)域的多種經(jīng)營由地區(qū)物業(yè)公司負責。物業(yè)服務中心負責銷售區(qū)域日常維修工作。/ 13前期物業(yè)管理招投標完成后，招投標部須及時完成《前期物業(yè)服務合同》簽訂工作，開發(fā)部須及時完成《前期物業(yè)服務合同》政府備案。地區(qū)物業(yè)公司須參與每期工程“三層會驗”工作，重點就大小頭、預留孔洞、門窗開啟方向、業(yè)主后期使用需求等提出意見。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。開發(fā)建設企業(yè)在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務合同的服務內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔補差責任。，由地產(chǎn)公司全程組織安排，費用由地產(chǎn)公司承擔。辦公場所具體位置的規(guī)劃應考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，并從服務輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。，并確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費的做法，如確有必要實施，調(diào)整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔，按月或季度向物業(yè)公司辦理結算手續(xù)。原則 集團下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責，理順業(yè)務和經(jīng)營關系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機制。定義前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務的活動。，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。對于驗收不合格的項目，地產(chǎn)公司應組織人員及時進行整改。，成立由各部門、各專業(yè)人員聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。在銷售時不得超出《前期物業(yè)管理服務合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。如委托物業(yè)管理企業(yè)負責保修 , 應與物業(yè)管理唐山市路宏物業(yè)服務有限公司企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。（一）知識對中高層管理人員的知識要求相對會比較高?？⒐を炇蘸细窈?，物業(yè)服務中心協(xié)調(diào)地區(qū)公司工程部提供全/ 13套竣工資料，地區(qū)物業(yè)公司負責各物業(yè)服務中心工程檔案資料管理工作的指導和監(jiān)督。若使用勞務派遣的，相關單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負責配合銷售人員及派遣單位管理。銷售區(qū)域設施設備（電梯、中央空調(diào)、采暖設備、水泵等）的日常運行維護由物業(yè)服務中心負責，能耗、維修保養(yǎng)、年檢等費用由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司立項申報，經(jīng)項目工程部及營銷部確認后，按地區(qū)公司審批權限報批，費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。地區(qū)物業(yè)公司參照集團物業(yè)管理中心定崗定編標準制定維保修人員定崗定編方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報備集團物業(yè)管理中心，維保修人員人工綜合成本在地區(qū)公司列支。交接工作應當形成書面記錄，包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設備設施明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容，并由地區(qū)公司和物業(yè)服務中心共同確認。當?shù)卣鞔_要求須將物業(yè)服務費與其他費用分開收取的，按照當?shù)卣?guī)定執(zhí)行。已確認屬全體業(yè)主共有公建配套的會所由地區(qū)物業(yè)公司負責管理。本指引未明確的事宜，按集團相關制度執(zhí)行。第八條 其它約定事項一、為維護公共利益和他人合法權益，在不可預見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔責任。第五條 其他有償服務費用地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。第二十二條本指引中由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的所有前期介入、配合銷售、交樓及維修物資等的申購、采購、招標及其他事項，均按地區(qū)公司管理辦法的審批流程立項、采購招標，合同與地區(qū)公司簽訂，地區(qū)物業(yè)公司負責費用核算及請款，費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。社區(qū)商業(yè)、恒大影城設備設施承接查驗，共用設備設施大修、更新、改造，維保修期內(nèi)、維保修期滿的維修參照本指引第四章相關要求執(zhí)行。（2）每月5日前，維保修大隊須將上月的《維修工程簽證單》（含照片、業(yè)主書面確認材料、施工單位責任認定等）、《維保修轉扣費用匯總表》、《維保修轉扣費用明細表》上報至地區(qū)物業(yè)公司維保修部，經(jīng)預決算專員、主管維保修業(yè)務領導審核后，每月10日報地