【正文】 1998 年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 億元， 1999 年這一數(shù)字上升到了 億元。入世后國(guó)際承包商的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和豐富的索賠經(jīng)驗(yàn)會(huì)令貿(mào)然參與中外合作的開(kāi)發(fā)商措手不及。入世將使房地產(chǎn)業(yè)面向境外開(kāi)發(fā)商開(kāi)放。所有這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的成本降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中耗費(fèi)木材制品價(jià)格的降低房地產(chǎn)業(yè)中涉及的智能化設(shè)施成本的降低特別是汽車更加普及及交通成本的降低。一個(gè)好的營(yíng)銷策略能產(chǎn)生一個(gè)成功的樓盤(pán)，一個(gè)成功的樓盤(pán)能成就一個(gè)企業(yè)品牌。 供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)的解決問(wèn)題和技術(shù)支持的信息要豐富、全面，否則客戶從網(wǎng)上尋求不到直接支持而轉(zhuǎn)為尋求傳統(tǒng)方式解決，網(wǎng)站也就發(fā)揮不了網(wǎng)站的優(yōu)勢(shì)。這時(shí)，銷售人員先通過(guò)特定的軟件，在平臺(tái)上根據(jù)顧客的具體要求將各種數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，幾分鐘內(nèi)便將房子的藍(lán)圖描繪出來(lái)；顧客再根據(jù)自己的偏好進(jìn)行調(diào)整，直到看見(jiàn)自己最中意的為止。這是到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)電子商務(wù)最徹底的行動(dòng)。發(fā)展方式最好為多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同參與交易平臺(tái)的組建，通過(guò)聯(lián)合交易體現(xiàn)效益的最大化；同時(shí)，交易群體中的買賣雙方一定是交易平臺(tái)的核心組成部分。 另一方面，目前盈利不多或無(wú)法盈利的電子商務(wù)卻在風(fēng)險(xiǎn)投資的推波助瀾下，不斷收購(gòu)兼并多個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，利用這些公司每年創(chuàng)造的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)眼前虧損，這些從一個(gè)側(cè)面給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商帶來(lái)了電子商務(wù)浪潮的巨大沖擊。因此，只靠經(jīng)驗(yàn)和拍腦袋不可能解決所有出現(xiàn)的問(wèn)題，必須引入專家咨詢決策支持系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)咨詢決策的科學(xué)化和民主化，減少?zèng)Q策的盲目性和失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。勿庸置言，住宅產(chǎn)業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境并非樂(lè)觀，其原因，既有體制方面的，也有利益方面的。 公共政策。 ④制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的重要保證 要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)內(nèi)部的管理能級(jí)和運(yùn)作效率是基礎(chǔ)，作為以資產(chǎn)關(guān)系為主要紐帶的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)要在理順資產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)制度的創(chuàng)新和完善，建立適應(yīng)各企業(yè)集團(tuán)自身特點(diǎn)的高效管理機(jī)制，增強(qiáng)集團(tuán)的凝聚力，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。另外，房屋產(chǎn)權(quán)完整，房屋交易的契約才能完整，市場(chǎng)的游戲規(guī)則才能完善，住宅的產(chǎn)銷管才能規(guī)范化，住宅再生產(chǎn)周期才能納入產(chǎn)業(yè)化軌道。 負(fù)債消費(fèi)觀念。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化可以說(shuō)是勢(shì)在必行。住宅使 用的各種設(shè)備、制品模數(shù)協(xié)調(diào)體系尚未建立，性能缺乏標(biāo)準(zhǔn)，通用性差，質(zhì)量難以保證。同樣，開(kāi)征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開(kāi)征利息稅和降息的一個(gè)不同點(diǎn)是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開(kāi)征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，就中國(guó)目前情況來(lái)講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的很不均衡。 20xx 年一套 60 平米住房總共所需房?jī)r(jià)為 108000 元，意味著一個(gè)三口之家在 20xx 年購(gòu)買一套 60 平米的房子，約需 11 年的時(shí)間里，就可利用其可用于購(gòu)房的收入來(lái)還清房款，應(yīng)該來(lái)說(shuō)這個(gè)年數(shù)是普通居民能夠承受的，也就是說(shuō)實(shí)行住房制度改革后，普通居民購(gòu)買較小面積住房的能力還是有的。這一批人對(duì)住房的潛在需求大，但由于收入與房?jī)r(jià)的巨大反差，有效需求不足。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。 商品房的新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積分析 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤(pán)更少。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到 1： ，即每 100 元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170 元的銷售。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大 政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的， 92 年至 93 年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期， 94 年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)， 98 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升， 20xx 年前 10 月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 36%。 98 年施工面積增速較快，達(dá) %，考慮到 98 年新開(kāi)工面積增速達(dá) %，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。 20xx 年前 9 個(gè)月， 隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá) 90%以上。 20xx 年開(kāi)始，中國(guó)實(shí)行貨幣分房制度，下面我們就來(lái)推測(cè)一下新的住房制度下居民的購(gòu)房能力。經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì) ，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。可以預(yù)計(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將 有迅速的發(fā)展，近期可以預(yù)期的是擔(dān)保方式可能會(huì)有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險(xiǎn)機(jī)制。從發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大型企業(yè)集團(tuán)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的骨干力量 ，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志。整個(gè)行業(yè)尚缺乏大量住宅科技成果的投入與應(yīng)用。例如 90 年代上海城市建設(shè)大 步推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了積極作用，為上海實(shí)現(xiàn)“一年一個(gè)樣，三年大變樣”作出了重大貢獻(xiàn)，在這一過(guò)程中也積累了豐富的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 保值投資觀念。 資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡。 ⑥確立產(chǎn)業(yè)政策 產(chǎn)業(yè)政策即特定時(shí)期國(guó)家對(duì)某一產(chǎn)業(yè) 的態(tài)度及相應(yīng)的干預(yù)。堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房?jī)r(jià)格，采取若 干措施：不斷提高居民可支配的國(guó)民收入份額；低度收取自住房屋稅費(fèi)；規(guī)范住房開(kāi)發(fā)建造的可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制普通住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格；減少自住房交易程序，降低交易成本。開(kāi)拓型、復(fù)合型的人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需的。另外，物業(yè)管理小區(qū)的智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)社區(qū)一旦形成并 結(jié)合物業(yè)管理，就可以迅速成為電子商務(wù)發(fā)展的“瓶頸” 社會(huì)配送體系中的一個(gè)重要組成部分，有助于解決配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)第三產(chǎn)業(yè)得以擴(kuò)展和延伸。 房地產(chǎn) B2C 電子商務(wù)的出發(fā)點(diǎn)是利用房地 產(chǎn)電子網(wǎng)站體現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面，如深圳建聯(lián)公司推出的《買房網(wǎng)》，利用深圳建設(shè)投資控股公司所屬的眾多房地產(chǎn)、建筑施工和物業(yè)管理企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，擬將該網(wǎng)站體現(xiàn)如下功能：是各開(kāi)發(fā)商資訊發(fā)布和客戶獲取信息的平臺(tái)；直接向客戶傳播各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化；為客戶與開(kāi)發(fā)商提供網(wǎng)上交流的場(chǎng)所；為開(kāi)發(fā)商提供網(wǎng)上銷售等等。這樣可以讓發(fā)展商完全根據(jù)用戶個(gè)人的需求，通過(guò)組裝的方式迅速地生產(chǎn)出用戶需要的房子。 企業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行重新設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化。每一個(gè)分銷中心不僅是業(yè)務(wù)中心，而且是管理部門(mén)，有開(kāi)拓業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理的職能。 3）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。將逐步放開(kāi)保險(xiǎn)市場(chǎng)在 5 年內(nèi)把境外保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域 .境外的財(cái)產(chǎn)和人身傷害保險(xiǎn)公司在中國(guó)人世后即可承保大規(guī)模商業(yè)除在銀行業(yè)方面，入世 5 年后。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力相對(duì)較弱。國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)建材廠家生產(chǎn)的建筑材料。這無(wú)形中提高了銀行資產(chǎn)的 質(zhì)量。 （三）相關(guān)金融制度 銀行住房消費(fèi)信貸 1998 年，為了進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與住房消費(fèi)，國(guó)家出臺(tái)了一系列住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的契機(jī)。 5)城市將更加擁擠，交通等基礎(chǔ)設(shè)施將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 在專業(yè)服務(wù)方面。 Export Table To Excel 政策發(fā)布時(shí)間 發(fā)文部門(mén) 文件名 (或政策內(nèi)容 ) 20xx 年 3 月 14日 建設(shè)部 商品房銷售管理辦法 20xx 年 3 月 14日 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知 20xx 年 12 月 15 日 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 關(guān)于北京地區(qū) 20xx年度公房出售成本價(jià)及現(xiàn)住部級(jí)干部宿舍的知名人士與已故部級(jí)干部子女購(gòu)房等有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告 20xx 年 12 月 7日 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整住 房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知 20xx 年 11 月 北京市國(guó)土資源和房屋管理局 北京市已購(gòu)公有住房上市出租管理暫行規(guī)定 16 日 20xx 年 11 月 北京市取消內(nèi)外銷商品房現(xiàn)房銷售許可證 20xx 年 10 月 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 20xx 年 10 月 建設(shè)部 簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn) 20xx年 9月 6日 財(cái)政部 關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知 20xx年 9月 1日 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知 20xx 年 8 月 《房 產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（國(guó)際 GB／ T17986— 20xx） 20xx 年 5 月 16日 建設(shè)部、人民銀行 住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法 20xx 年 3 月 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及建設(shè)部 關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 20xx 年 1 月 國(guó)務(wù)院 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 1999 年 12 月 30 日 建設(shè)銀行 個(gè)人住房貸款辦法 1999 年 7 月 29日 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知 1999 年 4 月 19日 建設(shè)部 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 1999 年 4 月 19日 建設(shè) 部 城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 1999年 4月 6日 中國(guó)人民銀行 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行規(guī)定 1999年 4月 3日 國(guó)務(wù)院 住房公積金管理?xiàng)l例 （二） WTO 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響 入世影響的積極方面 以《中美關(guān)于中國(guó)入世雙邊協(xié)議》為例，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)并有重要影響的內(nèi)容有：在農(nóng)業(yè)方面將消除貿(mào)易壁壘，并增加大范圍的美國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)準(zhǔn)入；在工業(yè)品方面，將降低關(guān)稅并消除廣泛的系統(tǒng)性貿(mào)易障礙。 在這種相互影響的市場(chǎng)關(guān)系中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題不再是如何控制、制定和實(shí)施計(jì)劃，而在于如何站在業(yè)主的角度，及時(shí)傾聽(tīng)業(yè)主的希望、渴望和需求，并及時(shí)答復(fù)和迅速作出反應(yīng)，滿足顧客的需求。 將生 產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行解剖，劃分為相對(duì)獨(dú)立的子過(guò)程，再進(jìn)行重新組合，這樣同樣可以有效地滿足規(guī)模定制的要求。住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，可供選擇的房型式樣和建筑材料品種比較繁多，施工工藝復(fù)雜。 網(wǎng)絡(luò)小區(qū)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)于 20 世紀(jì) 90 年代末， 1999 年北京亞運(yùn)村完成了國(guó)內(nèi)第一信息化智能社區(qū)的應(yīng)用平臺(tái)的建設(shè) 北辰社區(qū)高速寬帶多媒體綜合信息系統(tǒng)（國(guó)家 863 計(jì)劃信息技術(shù)領(lǐng)域的重點(diǎn)項(xiàng)目以及首都信息化建設(shè)重點(diǎn)工程）；深業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備利用在深圳管理的 600 萬(wàn)平方米小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，深長(zhǎng)城、深萬(wàn)科、長(zhǎng)春亞泰集團(tuán)等公司也準(zhǔn)備在已建和在建小區(qū)內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化改革和建設(shè)。 4）房地產(chǎn)涉足電子商務(wù)的方式 第一、企業(yè)內(nèi)部管理的電腦化和信息化 房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ) 按照目前的劃分方式，電子商務(wù)可以分為三種類型： B2B、 B2C 以及企業(yè)內(nèi)部的電子商務(wù)管理 。企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌的核心，良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象的保證。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作的多元化籌資渠道，以保證住宅社會(huì)再生產(chǎn)的循環(huán)。 建筑技術(shù)系統(tǒng)。 1997 年全國(guó)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入中近 80%為售房所得，土地轉(zhuǎn)讓收入僅占 %，租房收入僅有 %。 ②深化改革，制度創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的體制保障 首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變?cè)杏^念。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實(shí)體中分離出來(lái)，推向社會(huì)，成為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，才能真正地實(shí)行社會(huì)化住宅生產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。 ④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的外部條件 隨著中國(guó)與外部經(jīng)濟(jì)交往范圍的擴(kuò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域的國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化日益顯現(xiàn)?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚未達(dá)到這一水平，還有很大的發(fā)展?jié)摿?。具體表現(xiàn)在 5 個(gè)方面：一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化體系尚未建立。全面開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生的增加量還要多。 1998 年中國(guó)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時(shí)間表，將個(gè)人住房消費(fèi)推向商品房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)需求主體也逐步 由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格有逐步下調(diào)的可能。 ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的 5%，按 1999 年職工的平均年工資為 7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400 元。），按此計(jì)算，一套 70 平