【正文】 前城鎮(zhèn)每戶平均人口為 人計算。全國有 %的家庭人均使用面積不足 平方米， %的家庭人均不足 平方米。這一批人對住房的潛在需求大，但由于收入與房價的巨大反差，有效需求不足。因此，住房市場能否面向中低收 入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國民經(jīng)濟新的增長點的關鍵。 1998 年國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住宅制度改革，加快住宅建設的通知》，在借鑒發(fā)達國家解決中低收入家庭住宅問題的做法和總結各地房改經(jīng)驗的基礎上，提出了建立新的供應體系，對不同收入的家庭實行不同的住宅供應政策，即對高收入家庭提供普通商品住宅，對中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房，對特困家庭提供廉租房，大力發(fā)展經(jīng)濟實用房。對不同收入家庭實行不同的住宅供應政策，是具有中國特色的住宅制度。 三、趨勢分析 （一）市場需求的影響因素分析 中國城鎮(zhèn)居民的購房能力分析 歸根到底，房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。 20xx 年開始，中國實行貨幣分房制度，下面我們就來推測一下新的住房制度下居民的購房能力。 97 年底，中國政府公布的城鎮(zhèn)總人口約為 億，總戶數(shù)約為 億，平均每戶人口 人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個三口之家為例來說明這個問題，這樣的假設不會使結果偏差太大。 20xx 年以后，一個家庭可用于購房的款項有：原有的儲蓄存款、當年總收入中扣除消費支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補貼、一次性發(fā)放的住房補貼。（目前全國貨幣分 房有六種模式，由于各種模式的差別不大，本文僅用一種模式來研究） ①儲蓄存款： 99 年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為 7500 元，一個三口之家儲蓄存款為 22500 元。 ②當年總收入扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對 90年至 97 年數(shù)字分析，得 20xx 年一三口之家的總余額為 元。 ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的 5%，按 1999 年職工的平均年工資為 7000元，一個三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400 元。 ④每月發(fā)放的住房補貼：目前中國許多地區(qū)的補貼辦法還沒有制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補貼約為工資的 15%，按 99 年的工資水平來看，就是每年發(fā)放 1050 元，一個三口之家的雙職工家庭為 2100 元。 ⑤一次性發(fā)放的住房補貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的20%。 上述可用于購房的款項中，儲蓄存款和一次性發(fā)放的住房補貼為固定性的購房款來源，而每年發(fā)放的住房公積金、住房補貼和每年收入中可用于購房的款額為變動性的購房款，因此我們可以據(jù)此評估居民購房能力。 現(xiàn)在我們 來估算一個普通的三口之家按國家規(guī)定標準購買 60 平米房子的購房能力。 20xx 年一套 60 平米住房總共所需房價為 108000 元，意味著一個三口之家在 20xx 年購買一套 60 平米的房子，約需 11 年的時間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，應該來說這個年數(shù)是普通居民能夠承受的，也就是說實行住房制度改革后，普通居民購買較小面積住房的能力還是有的。 中國房地產(chǎn)業(yè)的市場容量分析 目前我國城市家庭中只有 26%以上的家庭居住面積在 60 平米以上。從住房產(chǎn)權來看，只有 50%的家庭住在自已擁有的房子里， 44%租用 單位的房子， 4%租用私人的房子， 2%的家庭租用其它房源的房子。從上述數(shù)字可以看出，中國住房的潛在市場容量是非常大的，在原來的福利分房制度下，普通居民的購房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場的有效需求不足，實行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。 （二）市場供給的發(fā)展趨勢分析 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展 在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了許多商家進入房地產(chǎn)業(yè)，但當時成立的這些公司規(guī)模都不大，它們開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設施不齊全。經(jīng)過幾年調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢 ，房地產(chǎn)業(yè)進入了微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。目前許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實現(xiàn)管理的高效與科學、發(fā)展高品質(zhì)的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。 房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展 配合住房制度改革，中國政府將提供多種渠道的住房供應體系。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的 居住狀況。 商品住宅價格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢 近年來，商品住宅市場供過于求，但價格卻一直居高不下。供求規(guī)律在中國房地產(chǎn)市場中不起作用的主要原因是中國房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團，在這些集團中又有相當一部分的購房資金來源于各種財政撥款，他們的購買行為不同于普通消費者，價格對他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價格彈性很低。 1998 年中國開始在全國范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時間表，將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也逐步 由集團向個人轉移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格有逐步下調(diào)的可能。 中國目前商品住宅價格主要由這樣幾部分組成：土地出讓費、建筑安裝費、各種稅費和企業(yè)利潤。這幾項構成中有很多可以減讓的成份，在占到房價的 60%的各種稅費中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費由消費者負擔十分不合理，這一費用中包括的公用設施建設費用理應由政府財政負擔，而商用設施建設費用應由經(jīng)營受益單位負擔，目前政府已明令取消了多種不合理收費，但現(xiàn)行的各項收費中，仍有很多不合理的成份，有進 一步壓縮的余地。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率過高，也有很大的讓利余地，目前中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率為 15%左右，而國外這一比率為 7%左右，中國高出國外一倍以上，如果降至國外水平，就會使房價有較大幅度的下降。 （三）輔助體系的完善 房地產(chǎn)金融將不斷完善和發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融的介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的很不均衡。開發(fā)信貸業(yè)務開展的時間比較長，業(yè)務量也比較大，有效地支持了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但消 費信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務。 1997 年 5 月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務提供了法律依據(jù)，對房地產(chǎn)金融也是一大突破。從當前按揭業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調(diào)、風險回避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務必將 有迅速的發(fā)展，近期可以預期的是擔保方式可能會有較大突破，如試行二次擔保和引入保險機制。 住房二級市場將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用 現(xiàn)在對住房需求大的往往不是沒錢的無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房。據(jù)預測，住房實物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個人增加投入，據(jù)估計，這部分人的住房增量需求是 1100 萬平方米／年。以全面開放住房二級市場的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有 35%在未來 5 年內(nèi)準備進入房產(chǎn)市場，進入市場的有 80%的人是準備擴大面積，擴大面積以平均 27～ 30 平方米／人。全國以此情況測算可增加有效需求 2800 萬平方米／年。全面開放二級市場所產(chǎn)生的效益要比切斷實物分配產(chǎn)生的增加量還要多。未來住房二級市場將充滿活力。未來將是買方惜金挑剔的市場，老百姓買房貨比三家，非常審慎。所以，房地產(chǎn)商要在產(chǎn)品的質(zhì)量和品位，服務方面提高，因為住房是個入最大的消費品。 （四）政策變化的影響 房地產(chǎn)業(yè)是一個受政策變化影響非常大的行業(yè)，從目前來講，政策變化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下方面： 利率下調(diào)和征收利息稅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 利率下調(diào)從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息稅和降息的一個不同點是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而能促進房地產(chǎn)的銷售。 房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 1999 年 8 月 1 日，財政部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值 稅和二級市場空置房交易稅等實行減免政策，預計這項政策將使商品房銷售價格降低 10%左右，能在一定程度上促進房地產(chǎn)的銷售。 四、發(fā)展戰(zhàn)略研究 （一）產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略 從目前的現(xiàn)狀來看，以國民經(jīng)濟為背景的中國住宅產(chǎn)業(yè)正處在持續(xù)快速發(fā)展階段。但與發(fā)達國家相比，中國的住宅產(chǎn)業(yè)無疑處于比較落后的階段，仍存在較大差距，例如，美國住宅產(chǎn)業(yè)約占 GDP 的 25%，而中國僅占 9%左右。彌補這一差距不能一味地靠擴大建設規(guī)模，而要以集約型的方式，依靠住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化來實現(xiàn)。從發(fā)達國家住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗來看，大型企業(yè)集團是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的骨干力量 ，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的標志。也只有大型企業(yè)集團才能擔負起使住宅產(chǎn)業(yè)從當前以勞動密集型為主走向技術密集型為主，從分散式、外延型發(fā)展走向集成式、內(nèi)涵型發(fā)展，從而完成系列化開發(fā)、集成化生產(chǎn)、配套化供應的目標。就國內(nèi)現(xiàn)狀看，成熟的產(chǎn)業(yè)如化工工業(yè)、汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)集中度（處于產(chǎn)業(yè)核心的企業(yè)市場占有率）一般都在 60%以上，而住宅產(chǎn)業(yè)領域產(chǎn)業(yè)集中度不到 10%。這與住宅產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的地位嚴重不符。因此，引導、扶持有發(fā)展?jié)摿Φ拇笮推髽I(yè)集團就成為了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展中關鍵的一環(huán)。 中國的住宅發(fā)展與聯(lián)合國經(jīng)濟委員會確定的產(chǎn) 業(yè)化標準有相當?shù)牟罹?。具體表現(xiàn)在 5 個方面：一是住宅建設的工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標準化體系尚未建立。由于采用手工操作或半機械化操作，勞動生產(chǎn)率，只及發(fā)達國家的 1／ 2 或 1／ 3，美國一個建筑工人每天可以建造 100 平方米住宅，而中國工人每人每天只能建10 平方米。因此造成建筑成本高、住宅價格高、施工周期長。二是住宅規(guī)劃設計水平較低，容積率偏大（多數(shù)情況大于 2），離良好居住性、適用性和安全性的現(xiàn)代化住宅標準還有較大的差距，遠遠不能滿足現(xiàn)代家庭的居住要求。三是住宅部件質(zhì)量低，住宅建筑與部品體系質(zhì)量控制體系尚未建立。住宅使 用的各種設備、制品模數(shù)協(xié)調(diào)體系尚未建立，性能缺乏標準，通用性差，質(zhì)量難以保證。四是能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達國家。建筑材料仍以傳統(tǒng)材料為主，能耗大，對生態(tài)環(huán)境造成不利的影響。五是科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率低。據(jù) 1997 年有關方面統(tǒng)計，中國住宅建設中的科技進步貢獻率僅為 %，低于全國其他產(chǎn)業(yè)的平均值，甚至低于當年農(nóng)業(yè) 40%的水平。整個行業(yè)尚缺乏大量住宅科技成果的投入與應用。 發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的意義 世紀之交的中國房地產(chǎn)企業(yè)，在由計劃經(jīng)濟向成熟的社會主義市場經(jīng)濟轉變過程中，持續(xù) 發(fā)展面臨諸多困難。例如，企業(yè)自身存在的機制及管理上的弊端，致使企業(yè)不能積極應對市場需求的變化，導致企業(yè)對市場的有效供給不足，市場的動態(tài)均衡受到影響，這反過來又影響了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。再如，企業(yè)整體運作 中或多或少存在資金少、規(guī)模小的發(fā)展“瓶頸”問題，也導致企業(yè)發(fā)展后勁不足，阻礙市場進一步活躍，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢必受到影響。 解決上述問題的途徑之一是企業(yè)集團化。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的意義和作用主要在于： ①發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了深化體制改革和企業(yè)結構調(diào)整的需要 ②發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要 據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)投資增長能帶動約 2 倍于自身增長規(guī)模的相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增長，正因如此，發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值在一定階段中能占到國民生產(chǎn)總值的 10%左右。現(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)業(yè)尚未達到這一水平，還有很大的發(fā)展?jié)摿?。這就需要一批實力雄厚、競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)集團發(fā)揮市場主體的作用，一方面為市場提供有效的市場供給，滿足消費者需求，另一方面根據(jù)市場的變化及政府宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，及時調(diào)整企業(yè)行為，確保市場整體的供給與市場需求發(fā)展相一致。因此，在現(xiàn)在基礎上推進房地產(chǎn)企業(yè)集團化也是加 快房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要。 ③發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了企業(yè)提升市場競爭力的內(nèi)在要求 在當前市場狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少、規(guī)模小的現(xiàn)狀，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展受阻礙。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得，到建筑規(guī)劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷售，每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，資金小、實力弱的小企業(yè)難以勝任；這些企業(yè)的存在還容易導致市場的無序競爭和不規(guī)范操作，阻礙了企業(yè)自身及整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)集團化可以說是勢在必行。 房地產(chǎn)市場經(jīng)過近 20 年的發(fā)展，要取得