【正文】 同時(shí)、根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況（甲方自己施工），相對(duì)而言施工成本可以略為下調(diào)。大型商住用地 N11 19 區(qū)周邊的創(chuàng)業(yè)路、新安六路將于 7 月底竣工，裕安西路也將于年底建成，該地塊的市政配套也就基本完善。 XX 新中心區(qū)面臨珠江出海口，有著約 4 公里的海岸線，正南隔海與大小南山相對(duì)，東南隔海與大、小鏟島相望，近憑水色遠(yuǎn)眺山光，“山、水”交融，這是其與深圳市其他中心顯著的區(qū)別，也是其鮮明環(huán)境特色所在。 2. 2. XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近年來(lái)， XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速成長(zhǎng)時(shí)期。 ? ? 占深圳旅客 1/3 數(shù)量的商務(wù)旅游經(jīng)濟(jì) XX 與國(guó)際、國(guó)內(nèi)公司商務(wù)來(lái)往頻繁，是產(chǎn)品貿(mào)易集聚地，商務(wù)活動(dòng)聚集地， 20xx 年接待的商務(wù)游客近整個(gè)深圳市的 1/3。分別由新潮路、創(chuàng)業(yè)西路、裕安西路、新城大道圍合而成。并通過新中心區(qū)土地的開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)和輻射效應(yīng)。預(yù)計(jì)地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)空間在 500— 1000 元 /M2之間。 ? ? 以 4500 元 / M2的銷售均價(jià)為基準(zhǔn)測(cè)算。對(duì)已辦理出讓合同或批復(fù)、具 備開發(fā)建設(shè)條件，但未按規(guī)定時(shí)間開發(fā)建設(shè)的用地，嚴(yán)格按規(guī)定對(duì)其違約行為進(jìn)行處理，對(duì)達(dá)到無(wú)償收地條件的堅(jiān)決收地，對(duì)屬農(nóng)村批復(fù)用地的按調(diào)整用地處理。沿 XX 新中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側(cè)控制 30 米寬的綠帶，開發(fā)連續(xù)的，有樹陰遮蔽的開放窨，引入街頭藝術(shù)，街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個(gè) 郁郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。 ? ? XX 土地出讓引起了境內(nèi)外投資者高度關(guān)注 從 XX 的土地招標(biāo)拍賣情況可以看出，越來(lái)越多的深圳市區(qū)開發(fā)商、香港開發(fā)商對(duì) XX 土地給予了熱切的關(guān)注。 深圳 20xx 年各區(qū)份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 40%4%5%6%12%33%寶安鹽田羅湖福田南山龍崗 資料來(lái) 源： XX20xx 年統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 年 1 到 5 月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng)%；固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)口零售總額 億元，增長(zhǎng) %；加工貿(mào)易出口 58 億美元，增長(zhǎng) 12%；預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景非常樂觀。 ? ? 購(gòu)房入戶政策推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 第五次人口普查結(jié)果顯示： %的從業(yè)人口集中在第二產(chǎn)業(yè)中。 （四）、四個(gè)商業(yè)中心 中心區(qū)內(nèi)有一條規(guī)劃中的地鐵線路，即橫貫深圳市東西的地鐵 1號(hào)線，經(jīng)由深南大道至新湖路下通過 XX 新中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)。因此，新中心區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)提升。 N4 地塊項(xiàng)目若 三年后開發(fā)銷售 ，以較保守的 4500 元 /M2的銷售均價(jià)（住宅）核算，其保守利潤(rùn)率應(yīng)在 10%以上。特別是樓盤的質(zhì)素不斷提高，從而帶動(dòng)了樓價(jià)格上揚(yáng)。 （三）、三個(gè)圈層 核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū) XX 新中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為三個(gè)圈層，從總體上界定其相應(yīng)的用地規(guī)模，每個(gè)圈層都 有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創(chuàng)造濃郁的都市風(fēng)情。 ? ? 營(yíng)銷創(chuàng)造 價(jià)值 對(duì)深圳市區(qū)內(nèi)樓盤而言，營(yíng)銷費(fèi)用越來(lái)越高，甚至達(dá)到總銷售額的 5%之多，營(yíng)銷更多的是對(duì)成本的增加。 ： ； :； 群： XX 新中心區(qū) N4 地塊 投標(biāo)分析報(bào)告 目錄 一、 一、 市場(chǎng)分析