【正文】 2024年10月23日上午12時29分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。 傳播形式 以戶外廣告、《今日永嘉》軟文、硬廣告、當(dāng)?shù)仉娨暸_專題為主。,與競爭對手異化的賣點,√市中心高檔品質(zhì)物業(yè)——產(chǎn)品營銷的基點最終落實到其品質(zhì)，樓盤品質(zhì)是理性客戶購房的首要考慮要素 √高層住宅，南溪江畔標(biāo)志性建筑——上塘鎮(zhèn)開發(fā)了一些高層住宅，但是一線江景高層住宅尚無先例，本案成為楠溪江畔標(biāo)志性建筑，極大提升了目標(biāo)客戶的尊榮感。,客戶特征,地段：隨著上塘樓盤品質(zhì)的不斷提升（尤其是像大自然這樣的品牌企業(yè)的方產(chǎn)品），考慮到居住的舒適性和便利性，目標(biāo)客戶工作生活在上塘的觀念已經(jīng)逐步形成。開元嘉園外，在上塘鎮(zhèn)最為完善的商品房小區(qū)，其戶型大小與客戶需求基本吻合，景觀規(guī)劃有水景，配置中心會所，二期在2005年11月份開盤，搶占了市場先機。 高層樓盤容積率高，在景觀享受上具備一定的缺陷。 位于市中心，低層因為存在噪音等問題會有一定的銷售壓力。目前二手房市場價格在60007000元/平方米。 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.8億元，比上年同期增加5億元，增長2.7倍。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實……,（三）競爭態(tài)勢,一、市場篇,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（二）政策分析,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 溫 州,溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。1～3層商業(yè)，4層架空，5～29層住宅。 更多的開發(fā)商前來上塘鎮(zhèn)投資，競爭更加激烈。,錯層陽臺的優(yōu)化 本案錯層陽臺的設(shè)計，增強了外立面的美感，增加了突出層陽臺的面積。商鋪——用作自主經(jīng)營；用作投資，保值增值。,四、概念篇,（一）賣點挖掘 （二）核心賣點 （三）概念提練 （四）創(chuàng)意表現(xiàn),（一）賣點挖掘,與競爭對手同質(zhì)化的賣點 這些賣點雖然也是產(chǎn)品的優(yōu)勢所在，但是一般競爭對手同樣擁 有這些特點，因此在廣告創(chuàng)意中要根據(jù)對手表現(xiàn)和自身需要酌情使用。 形成熱銷 公開發(fā)售期強勢促銷配合廣告，將上階段形成的銷售勢能全面釋放，形成熱銷。 躍層、景觀突變的單位應(yīng)特殊考慮。24.10.232024年10月23日星期三12時29分2秒24.10.23,謝謝大家！,。在銷售過程要確定不同樓層的房子有不同的價格。,五、 營銷篇,（一）營銷推廣策略 （二） 階段性推廣計劃 （三） 價格策略 （四）主題活動推廣,（一）營銷推廣策略,傳播流程 營銷推廣四部曲,傳播流程,營銷推廣四步曲,建立形象 利用大自然的品牌效應(yīng)，借用當(dāng)?shù)孛襟w以新聞報道加軟文等形式引入市場，配合現(xiàn)場包裝及宣傳資料派發(fā)，快速擴大市場認(rèn)知，建立高檔物業(yè)的形象。本案1～3層的商業(yè)用房投入使用和運營后也將使本案配套錦上添花。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會地位和身份象征。 現(xiàn)代住宅：以優(yōu)秀的產(chǎn)品和優(yōu)惠的營銷措施引導(dǎo)市場，對本案高層住宅、智能型住宅、節(jié)能型住宅的認(rèn)知形成良好的接收度和美譽度，認(rèn)清現(xiàn)代物業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢，為在當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他類似物業(yè)做良好的鋪墊。 大戶型非普通住宅設(shè)計，一定程度上限制了購買群體。 濱江麗景 工程地點：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè)B地塊 樓盤位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。有重點、有選擇地發(fā)展軸線上的重點城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟和生活中起到集聚作用。,目 錄,一、市場篇,市場——政策——競爭,二、產(chǎn)品篇,項目概況——項目優(yōu)劣勢,三、定位篇,產(chǎn)品定位——市場定位——目標(biāo)客戶定位,四、概念篇,五、營銷篇,賣點挖掘—核心賣點—概念提練—創(chuàng)意表現(xiàn),營銷推廣策略—階段性推廣計劃—價格策略—主題活動推廣,多算勝少算，知己知彼，方能運籌帷幄決勝千里。,（二）政策分析,大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來利好消息 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。明珠花園 地理位置：中誠 諸永公路建設(shè)帶來利好消息。必須時刻關(guān)注市場變化，把握市場脈搏，及時調(diào)整開發(fā)和營銷策略。,（1）、目標(biāo)市場上的競爭者做了些什么，做的如何？,明確潛在的競爭優(yōu)勢,明確潛在的競爭優(yōu)勢,（2）、目標(biāo)市場上足夠量的顧客確實需要什么，他們的欲望滿足得如何？ 濱江麗景因其資源的稀缺性和整體的品質(zhì)感而樹立了上塘樓盤中頂尖代表的形象，它不僅滿足人們的居住需求，更滿足目標(biāo)客戶的心理需求。 戶型：他們更多的是為了家庭的二次（或三次）置業(yè)，希望和家人、子女住到一個比現(xiàn)有住所更舒適更有面子的地方，因此，戶型首先要夠大，滿足整個家庭，其次要舒適和豪華。,與競爭對手差異化的賣點,√躍層超大戶型空中花園別墅——在經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，高層空中