【正文】 2024年10月23日上午12時(shí)29分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。 傳播形式 以戶外廣告、《今日永嘉》軟文、硬廣告、當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)專題為主。,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手異化的賣點(diǎn),√市中心高檔品質(zhì)物業(yè)——產(chǎn)品營(yíng)銷的基點(diǎn)最終落實(shí)到其品質(zhì)，樓盤品質(zhì)是理性客戶購(gòu)房的首要考慮要素 √高層住宅，南溪江畔標(biāo)志性建筑——上塘鎮(zhèn)開發(fā)了一些高層住宅，但是一線江景高層住宅尚無(wú)先例，本案成為楠溪江畔標(biāo)志性建筑，極大提升了目標(biāo)客戶的尊榮感。,客戶特征,地段：隨著上塘樓盤品質(zhì)的不斷提升（尤其是像大自然這樣的品牌企業(yè)的方產(chǎn)品），考慮到居住的舒適性和便利性，目標(biāo)客戶工作生活在上塘的觀念已經(jīng)逐步形成。開元嘉園外，在上塘鎮(zhèn)最為完善的商品房小區(qū)，其戶型大小與客戶需求基本吻合，景觀規(guī)劃有水景，配置中心會(huì)所，二期在2005年11月份開盤，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。 高層樓盤容積率高，在景觀享受上具備一定的缺陷。 位于市中心，低層因?yàn)榇嬖谠胍舻葐?wèn)題會(huì)有一定的銷售壓力。目前二手房市場(chǎng)價(jià)格在60007000元/平方米。 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.8億元，比上年同期增加5億元，增長(zhǎng)2.7倍。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實(shí)……,（三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),一、市場(chǎng)篇,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（二）政策分析,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 溫 州,溫州的樓市走勢(shì)與商品住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系聯(lián)系密切。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢(shì)，接納溫州城市和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢(shì)的輻射，形成中心城市地區(qū)。1～3層商業(yè)，4層架空，5～29層住宅。 更多的開發(fā)商前來(lái)上塘鎮(zhèn)投資，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。,錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的優(yōu)化 本案錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了外立面的美感，增加了突出層陽(yáng)臺(tái)的面積。商鋪——用作自主經(jīng)營(yíng)；用作投資，保值增值。,四、概念篇,（一）賣點(diǎn)挖掘 （二）核心賣點(diǎn) （三）概念提練 （四）創(chuàng)意表現(xiàn),（一）賣點(diǎn)挖掘,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化的賣點(diǎn) 這些賣點(diǎn)雖然也是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)所在，但是一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣擁 有這些特點(diǎn)，因此在廣告創(chuàng)意中要根據(jù)對(duì)手表現(xiàn)和自身需要酌情使用。 形成熱銷 公開發(fā)售期強(qiáng)勢(shì)促銷配合廣告，將上階段形成的銷售勢(shì)能全面釋放，形成熱銷。 躍層、景觀突變的單位應(yīng)特殊考慮。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)29分2秒24.10.23,謝謝大家！,。在銷售過(guò)程要確定不同樓層的房子有不同的價(jià)格。,五、 營(yíng)銷篇,（一）營(yíng)銷推廣策略 （二） 階段性推廣計(jì)劃 （三） 價(jià)格策略 （四）主題活動(dòng)推廣,（一）營(yíng)銷推廣策略,傳播流程 營(yíng)銷推廣四部曲,傳播流程,營(yíng)銷推廣四步曲,建立形象 利用大自然的品牌效應(yīng)，借用當(dāng)?shù)孛襟w以新聞報(bào)道加軟文等形式引入市場(chǎng)，配合現(xiàn)場(chǎng)包裝及宣傳資料派發(fā)，快速擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知，建立高檔物業(yè)的形象。本案1～3層的商業(yè)用房投入使用和運(yùn)營(yíng)后也將使本案配套錦上添花。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會(huì)地位和身份象征。 現(xiàn)代住宅：以優(yōu)秀的產(chǎn)品和優(yōu)惠的營(yíng)銷措施引導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)本案高層住宅、智能型住宅、節(jié)能型住宅的認(rèn)知形成良好的接收度和美譽(yù)度，認(rèn)清現(xiàn)代物業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，為在當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他類似物業(yè)做良好的鋪墊。 大戶型非普通住宅設(shè)計(jì)，一定程度上限制了購(gòu)買群體。 濱江麗景 工程地點(diǎn)：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè)B地塊 樓盤位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。,目 錄,一、市場(chǎng)篇,市場(chǎng)——政策——競(jìng)爭(zhēng),二、產(chǎn)品篇,項(xiàng)目概況——項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì),三、定位篇,產(chǎn)品定位——市場(chǎng)定位——目標(biāo)客戶定位,四、概念篇,五、營(yíng)銷篇,賣點(diǎn)挖掘—核心賣點(diǎn)—概念提練—?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn),營(yíng)銷推廣策略—階段性推廣計(jì)劃—價(jià)格策略—主題活動(dòng)推廣,多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。,（二）政策分析,大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來(lái)利好消息 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。明珠花園 地理位置：中誠(chéng) 諸永公路建設(shè)帶來(lái)利好消息。必須時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)變化，把握市場(chǎng)脈搏，及時(shí)調(diào)整開發(fā)和營(yíng)銷策略。,（1）、目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者做了些什么，做的如何？,明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),（2）、目標(biāo)市場(chǎng)上足夠量的顧客確實(shí)需要什么，他們的欲望滿足得如何？ 濱江麗景因其資源的稀缺性和整體的品質(zhì)感而樹立了上塘樓盤中頂尖代表的形象，它不僅滿足人們的居住需求，更滿足目標(biāo)客戶的心理需求。 戶型：他們更多的是為了家庭的二次（或三次）置業(yè)，希望和家人、子女住到一個(gè)比現(xiàn)有住所更舒適更有面子的地方，因此，戶型首先要夠大，滿足整個(gè)家庭，其次要舒適和豪華。,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化的賣點(diǎn),√躍層超大戶型空中花園別墅——在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，高層空中