【正文】 停車設(shè)備費(fèi)用約為 3 萬(wàn)元 /輛 3500輛 =10500 萬(wàn)元。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 52 第八章 西二旗項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略 一、價(jià)格定位的依據(jù) 項(xiàng)目的產(chǎn)品形式（規(guī)劃方案） 該區(qū)域市場(chǎng)目前需求分析及未來(lái) 35 年的需求預(yù)測(cè) 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 53 該區(qū)域 市場(chǎng)當(dāng)前供給分析及未來(lái) 35 年的供給預(yù)測(cè) 項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)周期 項(xiàng)目的開發(fā)成本、現(xiàn)金流及效益要求 宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化 二、西二旗項(xiàng)目投資成本分析 (一 ) 直接費(fèi)用 前期費(fèi)用（含勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢）： 1000 萬(wàn)。只要炒作的好，則屢試不爽。看市場(chǎng)上是誰(shuí)的勢(shì)壓倒對(duì)方。 中、小學(xué)應(yīng)在項(xiàng)目第一期施工的同時(shí)開工，最晚不應(yīng)晚于首期客戶入住后第一個(gè)新學(xué)年正式開學(xué)。 由于采用了局域網(wǎng)結(jié)構(gòu)，在這樣的寬帶網(wǎng)絡(luò)上，可以輕松地完成網(wǎng)上購(gòu)物、 WWW 瀏覽、 VOD 點(diǎn)播、電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)遼、文化娛樂、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。含義為： 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 39 請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理。環(huán)境及景觀的營(yíng)造是產(chǎn)品品質(zhì)的重要構(gòu)成，也是產(chǎn)品文化精神的集中體現(xiàn)。這種住宅代表著新世紀(jì)住宅的發(fā)展趨勢(shì)，是經(jīng)得起市場(chǎng)起伏考驗(yàn)的。調(diào)查結(jié)果和我們的預(yù)測(cè)是吻合的。使盡量多的住戶享受到私家花園、花園平臺(tái)及屋頂花園。在總體園林式規(guī)劃的方針下做到步移景異、變化 有序，形成合理優(yōu)美的交通路網(wǎng)。另外，規(guī)劃中位于東部學(xué)校西南側(cè)的健身中心，建議合并到中心會(huì)所，這樣 更有利于兩側(cè)居民方便享用。 5）京包鐵路西側(cè)的上地東路雖然通暢，但路況極其不好。 我們通過對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及微觀產(chǎn)品市場(chǎng)分析，認(rèn)為未來(lái)35 年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特征。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計(jì)劃，將對(duì)西外大街、德外大街、安內(nèi)大街進(jìn)行拓寬。 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個(gè)性化強(qiáng)弱。 低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全。 四、編制目標(biāo)：創(chuàng)造具有個(gè)性文化品位的高尚社區(qū)，使它成為 Inter時(shí)代中國(guó)硅谷一顆璀璨的新星，是北京房地產(chǎn)新住宅時(shí)代的經(jīng)典楷模。 效益分析。其中住宅 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) 倍； 個(gè)人購(gòu)買比例增高，上半年全市個(gè)人購(gòu)買 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) 倍，占商品住宅銷售面積的 %，個(gè)人住房消費(fèi)已成為市場(chǎng)主體； 平均售價(jià)下降，由于經(jīng)濟(jì)適用房等相對(duì)低價(jià)的商品住宅大量進(jìn)入市場(chǎng)，從而拉動(dòng)平均售價(jià)下降，而價(jià)格的下降尤其能吸引個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲，以 致推動(dòng)商品住宅的銷售。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 9 選擇社會(huì)知名度高的開發(fā)商。已進(jìn)入建設(shè)中后期的南、西、北四環(huán)路長(zhǎng) 公里，總投資 70 億元，年底建成后將使四環(huán)成為一條重要的城市快速路，尤其對(duì)海淀地區(qū)特別是中關(guān)村科技園區(qū)影響巨大。 1999 年 6 月 5 日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示》，從這一天起，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開幃幕，上地北擴(kuò)工程啟動(dòng) 、 生命園開工、軟件園上馬，生命科學(xué)園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無(wú)限光彩，京昌高速公路兩側(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不再僅僅是交通優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的利好。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運(yùn)、客運(yùn)列車每天達(dá) 50 多趟，噪聲污染嚴(yán)重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動(dòng)工。本案的目標(biāo)客戶群雖然以年輕者居多，但對(duì)高素質(zhì)生活的追求，離不開對(duì)醫(yī)療環(huán)境的關(guān)注。建議聘請(qǐng)優(yōu)秀園林設(shè)計(jì)單位進(jìn)行整體布局，最好連同一起施工。至于這兩種形式房屋所占的比例，要視銷售情況而定，一期建議以全躍層為主。工作單位主要以中關(guān)村、上地的 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。新世紀(jì)中國(guó)硅谷的辛辛創(chuàng)業(yè)者們， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 33 他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進(jìn)向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波浪洶涌的世界新經(jīng)濟(jì)浪潮中為中國(guó)創(chuàng)造令國(guó)人驕傲的未來(lái)。 三、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的 產(chǎn)品定位，環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)策略如下： 中西合璧 — “新民族文化”的體現(xiàn) 西二旗項(xiàng)目背靠中關(guān)村科技園區(qū)的核心區(qū)，這是中國(guó)未來(lái)高科技發(fā)展的發(fā)源地。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動(dòng)客戶直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。 智能住宅的概念是：把各項(xiàng) 已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 本項(xiàng)目總建面積 68 萬(wàn)平方米，住宅面積 58 萬(wàn)平方米，學(xué)校 24209 平方 米，占總住宅面積的 %，為 9 年制完整的教育系統(tǒng)，其規(guī)劃完整合理，是目前北京較少有的優(yōu)良的 9 年制教育環(huán)境，而海淀區(qū)本身就是中國(guó)頂尖級(jí)教育圣地，我公司在海淀多年的營(yíng)銷統(tǒng)計(jì)資料表明，購(gòu)房客戶中 40%是因子女要來(lái)海淀上學(xué)才在海淀置業(yè)，已購(gòu)客戶中對(duì)教育的咨詢高達(dá) 70%，由于購(gòu)房者年齡構(gòu)成決定了購(gòu)房者對(duì)幼兒園、小學(xué)的教育水平要求異常強(qiáng)烈，且本地區(qū)購(gòu)房者受教育水平高，大家已認(rèn)同“有好學(xué)校的居住區(qū)才稱之為好社區(qū)”。 先造勢(shì)、后銷售。 （ 3）對(duì)未來(lái)數(shù)年的規(guī)劃方案及施工組織計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)檢 驗(yàn)，確認(rèn)其是否合理。在 這里享受人生“無(wú)怨無(wú)悔”。 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 250 元 /平方米。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗(yàn)估計(jì)為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 68 萬(wàn)平方米 =6800 萬(wàn)元。 25 萬(wàn)元 /畝 122 公頃 15 畝 /公頃 =45750 萬(wàn)元。 本 項(xiàng)目是北京市政府 2000 年度 50 個(gè)重點(diǎn)工程之一，本身也具備一定的政府色彩。 第七章 西二旗項(xiàng)目總體銷售戰(zhàn)略 西二旗這個(gè)項(xiàng)目，只有花大力氣營(yíng)造產(chǎn)品品質(zhì)文化，在較短時(shí)間內(nèi)讓市場(chǎng)認(rèn)同項(xiàng)目的檔次，才能突破項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)困難，使之脫穎而出， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 48 隨之價(jià)格才可以開市即高、水到渠成。這是有風(fēng)險(xiǎn)的。 智能化物業(yè)管理 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 42 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： （ 1）可視對(duì)講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機(jī)房設(shè)管理監(jiān)視機(jī)，每個(gè)出入口設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，戶內(nèi)提供一部可視對(duì)講分機(jī)。酒店管理公司的缺點(diǎn)是收費(fèi)較高，但本項(xiàng)目由于規(guī)模大，如能將會(huì)所及物業(yè)全部交由酒店管理公司打理，成本會(huì)大幅度下降。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 37 這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無(wú)聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。也不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨?。尤其是，隨著中關(guān)村地區(qū)整體規(guī)劃的實(shí)施推進(jìn)，中青年高級(jí)知識(shí)分子， IT 精英會(huì)在該區(qū)域內(nèi)選擇合適的居處，這部分目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下特征。在此基礎(chǔ)上，我們把對(duì)本案影響程度較深的項(xiàng)目作了詳細(xì)分析，其中商品房 13 個(gè)，包括怡美家園、楓丹麗舍 等；經(jīng)濟(jì)適用房 3 個(gè)，包括回龍觀文化居住社區(qū)、通達(dá)花園、銘科苑；即將開工的項(xiàng)目有 2 個(gè)（項(xiàng)目的地理位置見下圖），由于篇幅所限，具體內(nèi)容見附錄一。 三、建筑設(shè)計(jì)分析 有關(guān)本案建筑設(shè)計(jì)的東西我們能夠看到的資料較少。 二、總體規(guī)劃分析 規(guī)劃方案力求體現(xiàn)“地域精神”，營(yíng)造一個(gè)環(huán)境寧?kù)o、交通便捷、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施齊全、社區(qū)服務(wù)周到的現(xiàn)代“創(chuàng)業(yè)者家園”。 周圍現(xiàn)有公交車線路分布狀況詳見下頁(yè)附圖。 需求旺盛，購(gòu)房將是北京市民未來(lái)幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府 68 個(gè)，各類科研院所 213 個(gè)，高科技從業(yè)人員 30 萬(wàn)人，受過高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上，達(dá) 36 萬(wàn)多，高居全國(guó)榜首。 地段不再是決定性因素，房屋的綜合品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展性受到重視。 同一地區(qū)中新項(xiàng)目入市品質(zhì)越來(lái)越好，售價(jià)越來(lái)越低。僅新開盤的商品房項(xiàng)目就達(dá) 125 個(gè)，平均 天推出一個(gè)新樓盤，創(chuàng)下了自92 年以來(lái)的新高，其中以海淀中關(guān)村為主的西部地區(qū)占 1/4，約 30個(gè)。這種策劃分為： 產(chǎn)品策劃：包括對(duì)用地、規(guī)劃、居住形式、戶型及功能的分 析及策劃。為此， 2000 年政府將投入 億元用于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃開復(fù)工面積 918萬(wàn)平方米，竣工 100 萬(wàn) 150萬(wàn)平方米。 1 注重售樓處及樣板間裝修，直接展示建材及設(shè)備。 在土地資源供給方面：今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷，搬遷調(diào)整后，規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的工業(yè)占地面積將從目前的 %的基礎(chǔ)上降低 7 個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于日本東京的水平。這充分說明了該地區(qū)所獨(dú)有的市場(chǎng)影響力。東西狹長(zhǎng)，呈楔形放射狀，占地面積 公頃。小區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心占地 萬(wàn)平方米，設(shè)在西南輕軌站與公交站結(jié)合處，無(wú)疑是最佳選擇，但從施工組織安排來(lái)看，先期開工不太現(xiàn)實(shí)，可以考慮東區(qū)各組團(tuán)主要路口規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，隨著一期商品房的交付而投入使用。 南側(cè)的聯(lián)排別墅容積率最低，售價(jià)最高，客戶幾乎全部擁有私家轎車，許多以京昌高速公路為主要進(jìn) 出途徑，建議集中設(shè)在東區(qū)，北部的公路與南部一樣，不會(huì)形成太大的障礙。 其次是，小高層板式住宅，周邊有很多項(xiàng)目可以借鑒，戶型應(yīng)以二、三室戶為主，約占 80%，二室戶面積大約在 100 平方米左右，三室戶面積大約在 120 平方米左右；根據(jù)科技園區(qū)的特點(diǎn)，也可以考慮做一部分舒適明快的、廚衛(wèi)功能齊全的單身公寓，面積在 60 平方米左右，約占 8%10%。 以上研究?jī)?nèi)容詳見下頁(yè)附表，具體研究?jī)?nèi)容見附錄二。 第五章 西二旗項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 一、整體產(chǎn)品形象的戰(zhàn)略構(gòu)想 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 32 產(chǎn)品定位的依據(jù)： 項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 周邊項(xiàng)目市場(chǎng)供給現(xiàn)狀及未來(lái) 3~5 年內(nèi)趨勢(shì)分析 中關(guān)村大區(qū)域客戶需求現(xiàn)狀及未來(lái) 3~5 年內(nèi)趨勢(shì)分析 政府對(duì)西二旗項(xiàng)目的政策導(dǎo)向 項(xiàng)目的規(guī)模及施工組織周期及節(jié)奏 開發(fā)商利潤(rùn)回報(bào)要求 中關(guān)村科技園區(qū)（尤其是海淀園）的發(fā)展規(guī)劃 國(guó)際高新技術(shù)中心的現(xiàn)狀考察（美國(guó)的硅谷、臺(tái)灣的新竹、日本的筑波等） 產(chǎn)品定位為： 具有校園化氣息的中西合璧的田園式 高尚居 住大社區(qū)。 二、 建筑及戶型定位 聯(lián)排別墅 1） 進(jìn)深 1112 米； 2） 面寬 6 米以上； 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 35 3） 層高 米； 4） 容積率 左右； 5） 面積 180250 平方米 (含車庫(kù) )； 6） 功能齊全、風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快、外立面色彩柔和、接近自然，耐久。 注意庭院綠地與公共綠地的結(jié)合 有庭院花園的住宅應(yīng)充分考慮私家庭院花園與公共綠化的 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 38 結(jié)合，本項(xiàng)目綠化率不高，應(yīng)特別注意私家花園與公共綠地一體化，從整體上 要求協(xié)調(diào)一致，是一個(gè)整體的景觀概念，不要做成各自分割。 五、小區(qū)智能化定位及建議 “智能化”是為中國(guó)硅谷的“知本”精英們打造棲居地的一個(gè)基本要求，它并駕于住宅土建建設(shè)、環(huán)境建設(shè)，是無(wú)形生活環(huán)境的建設(shè)，這一建設(shè)必須具備先進(jìn)、完整、超前、低費(fèi)用等條件