【正文】 停車設(shè)備費用約為 3 萬元 /輛 3500輛 =10500 萬元。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 52 第八章 西二旗項目價格定位及策略 一、價格定位的依據(jù) 項目的產(chǎn)品形式（規(guī)劃方案） 該區(qū)域市場目前需求分析及未來 35 年的需求預(yù)測 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 53 該區(qū)域 市場當(dāng)前供給分析及未來 35 年的供給預(yù)測 項目的規(guī)模、開發(fā)周期 項目的開發(fā)成本、現(xiàn)金流及效益要求 宏觀經(jīng)濟政策的變化 二、西二旗項目投資成本分析 (一 ) 直接費用 前期費用（含勘探、規(guī)劃、設(shè)計、咨詢）： 1000 萬。只要炒作的好，則屢試不爽。看市場上是誰的勢壓倒對方。 中、小學(xué)應(yīng)在項目第一期施工的同時開工，最晚不應(yīng)晚于首期客戶入住后第一個新學(xué)年正式開學(xué)。 由于采用了局域網(wǎng)結(jié)構(gòu)，在這樣的寬帶網(wǎng)絡(luò)上，可以輕松地完成網(wǎng)上購物、 WWW 瀏覽、 VOD 點播、電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)遼、文化娛樂、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。含義為： 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 39 請專業(yè)酒店管理公司進行管理。環(huán)境及景觀的營造是產(chǎn)品品質(zhì)的重要構(gòu)成，也是產(chǎn)品文化精神的集中體現(xiàn)。這種住宅代表著新世紀(jì)住宅的發(fā)展趨勢，是經(jīng)得起市場起伏考驗的。調(diào)查結(jié)果和我們的預(yù)測是吻合的。使盡量多的住戶享受到私家花園、花園平臺及屋頂花園。在總體園林式規(guī)劃的方針下做到步移景異、變化 有序，形成合理優(yōu)美的交通路網(wǎng)。另外，規(guī)劃中位于東部學(xué)校西南側(cè)的健身中心，建議合并到中心會所，這樣 更有利于兩側(cè)居民方便享用。 5）京包鐵路西側(cè)的上地東路雖然通暢，但路況極其不好。 我們通過對國家宏觀經(jīng)濟政策及微觀產(chǎn)品市場分析，認(rèn)為未來35 年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)以下特征。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計劃，將對西外大街、德外大街、安內(nèi)大街進行拓寬。 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個性化強弱。 低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全。 四、編制目標(biāo)：創(chuàng)造具有個性文化品位的高尚社區(qū)，使它成為 Inter時代中國硅谷一顆璀璨的新星，是北京房地產(chǎn)新住宅時代的經(jīng)典楷模。 效益分析。其中住宅 萬平方米，較去年同期增長 倍； 個人購買比例增高，上半年全市個人購買 萬平方米，較去年同期增長 倍，占商品住宅銷售面積的 %，個人住房消費已成為市場主體； 平均售價下降，由于經(jīng)濟適用房等相對低價的商品住宅大量進入市場，從而拉動平均售價下降，而價格的下降尤其能吸引個人消費者的購買欲，以 致推動商品住宅的銷售。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 9 選擇社會知名度高的開發(fā)商。已進入建設(shè)中后期的南、西、北四環(huán)路長 公里，總投資 70 億元，年底建成后將使四環(huán)成為一條重要的城市快速路，尤其對海淀地區(qū)特別是中關(guān)村科技園區(qū)影響巨大。 1999 年 6 月 5 日，國務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實施科教興國戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請示》，從這一天起，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開幃幕，上地北擴工程啟動 、 生命園開工、軟件園上馬，生命科學(xué)園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無限光彩，京昌高速公路兩側(cè)的房地產(chǎn)項目，也不再僅僅是交通優(yōu)勢帶來的利好。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運、客運列車每天達(dá) 50 多趟，噪聲污染嚴(yán)重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動工。本案的目標(biāo)客戶群雖然以年輕者居多，但對高素質(zhì)生活的追求，離不開對醫(yī)療環(huán)境的關(guān)注。建議聘請優(yōu)秀園林設(shè)計單位進行整體布局，最好連同一起施工。至于這兩種形式房屋所占的比例，要視銷售情況而定，一期建議以全躍層為主。工作單位主要以中關(guān)村、上地的 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。新世紀(jì)中國硅谷的辛辛創(chuàng)業(yè)者們， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 33 他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波浪洶涌的世界新經(jīng)濟浪潮中為中國創(chuàng)造令國人驕傲的未來。 三、環(huán)境景觀設(shè)計定位 根據(jù)本項目的 產(chǎn)品定位，環(huán)境、景觀設(shè)計策略如下： 中西合璧 — “新民族文化”的體現(xiàn) 西二旗項目背靠中關(guān)村科技園區(qū)的核心區(qū)，這是中國未來高科技發(fā)展的發(fā)源地。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動客戶直至使本項目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。 智能住宅的概念是：把各項 已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 本項目總建面積 68 萬平方米，住宅面積 58 萬平方米，學(xué)校 24209 平方 米，占總住宅面積的 %，為 9 年制完整的教育系統(tǒng)，其規(guī)劃完整合理，是目前北京較少有的優(yōu)良的 9 年制教育環(huán)境，而海淀區(qū)本身就是中國頂尖級教育圣地，我公司在海淀多年的營銷統(tǒng)計資料表明，購房客戶中 40%是因子女要來海淀上學(xué)才在海淀置業(yè)，已購客戶中對教育的咨詢高達(dá) 70%，由于購房者年齡構(gòu)成決定了購房者對幼兒園、小學(xué)的教育水平要求異常強烈，且本地區(qū)購房者受教育水平高，大家已認(rèn)同“有好學(xué)校的居住區(qū)才稱之為好社區(qū)”。 先造勢、后銷售。 （ 3）對未來數(shù)年的規(guī)劃方案及施工組織計劃進行市場檢 驗，確認(rèn)其是否合理。在 這里享受人生“無怨無悔”。 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 250 元 /平方米。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗估計為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 68 萬平方米 =6800 萬元。 25 萬元 /畝 122 公頃 15 畝 /公頃 =45750 萬元。 本 項目是北京市政府 2000 年度 50 個重點工程之一，本身也具備一定的政府色彩。 第七章 西二旗項目總體銷售戰(zhàn)略 西二旗這個項目，只有花大力氣營造產(chǎn)品品質(zhì)文化，在較短時間內(nèi)讓市場認(rèn)同項目的檔次，才能突破項目現(xiàn)實困難，使之脫穎而出， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 48 隨之價格才可以開市即高、水到渠成。這是有風(fēng)險的。 智能化物業(yè)管理 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 42 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內(nèi)容和各項服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： （ 1）可視對講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機房設(shè)管理監(jiān)視機，每個出入口設(shè)可視對講主機，戶內(nèi)提供一部可視對講分機。酒店管理公司的缺點是收費較高，但本項目由于規(guī)模大，如能將會所及物業(yè)全部交由酒店管理公司打理，成本會大幅度下降。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 37 這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。也不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨?。尤其是，隨著中關(guān)村地區(qū)整體規(guī)劃的實施推進，中青年高級知識分子， IT 精英會在該區(qū)域內(nèi)選擇合適的居處，這部分目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下特征。在此基礎(chǔ)上，我們把對本案影響程度較深的項目作了詳細(xì)分析，其中商品房 13 個，包括怡美家園、楓丹麗舍 等；經(jīng)濟適用房 3 個，包括回龍觀文化居住社區(qū)、通達(dá)花園、銘科苑；即將開工的項目有 2 個（項目的地理位置見下圖），由于篇幅所限，具體內(nèi)容見附錄一。 三、建筑設(shè)計分析 有關(guān)本案建筑設(shè)計的東西我們能夠看到的資料較少。 二、總體規(guī)劃分析 規(guī)劃方案力求體現(xiàn)“地域精神”，營造一個環(huán)境寧靜、交通便捷、生活娛樂設(shè)施齊全、社區(qū)服務(wù)周到的現(xiàn)代“創(chuàng)業(yè)者家園”。 周圍現(xiàn)有公交車線路分布狀況詳見下頁附圖。 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內(nèi)的主要消費之一。 就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府 68 個，各類科研院所 213 個，高科技從業(yè)人員 30 萬人，受過高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上，達(dá) 36 萬多，高居全國榜首。 地段不再是決定性因素，房屋的綜合品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展性受到重視。 同一地區(qū)中新項目入市品質(zhì)越來越好，售價越來越低。僅新開盤的商品房項目就達(dá) 125 個，平均 天推出一個新樓盤，創(chuàng)下了自92 年以來的新高，其中以海淀中關(guān)村為主的西部地區(qū)占 1/4，約 30個。這種策劃分為： 產(chǎn)品策劃：包括對用地、規(guī)劃、居住形式、戶型及功能的分 析及策劃。為此， 2000 年政府將投入 億元用于經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，計劃開復(fù)工面積 918萬平方米，竣工 100 萬 150萬平方米。 1 注重售樓處及樣板間裝修，直接展示建材及設(shè)備。 在土地資源供給方面：今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷，搬遷調(diào)整后，規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的工業(yè)占地面積將從目前的 %的基礎(chǔ)上降低 7 個百分點，相當(dāng)于日本東京的水平。這充分說明了該地區(qū)所獨有的市場影響力。東西狹長，呈楔形放射狀，占地面積 公頃。小區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心占地 萬平方米，設(shè)在西南輕軌站與公交站結(jié)合處，無疑是最佳選擇，但從施工組織安排來看，先期開工不太現(xiàn)實，可以考慮東區(qū)各組團主要路口規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點，隨著一期商品房的交付而投入使用。 南側(cè)的聯(lián)排別墅容積率最低，售價最高，客戶幾乎全部擁有私家轎車，許多以京昌高速公路為主要進 出途徑，建議集中設(shè)在東區(qū)，北部的公路與南部一樣，不會形成太大的障礙。 其次是，小高層板式住宅，周邊有很多項目可以借鑒，戶型應(yīng)以二、三室戶為主，約占 80%，二室戶面積大約在 100 平方米左右，三室戶面積大約在 120 平方米左右；根據(jù)科技園區(qū)的特點，也可以考慮做一部分舒適明快的、廚衛(wèi)功能齊全的單身公寓，面積在 60 平方米左右，約占 8%10%。 以上研究內(nèi)容詳見下頁附表，具體研究內(nèi)容見附錄二。 第五章 西二旗項目的產(chǎn)品定位 一、整體產(chǎn)品形象的戰(zhàn)略構(gòu)想 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 32 產(chǎn)品定位的依據(jù)： 項目的區(qū)位及規(guī)劃設(shè)計方案 周邊項目市場供給現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析 中關(guān)村大區(qū)域客戶需求現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析 政府對西二旗項目的政策導(dǎo)向 項目的規(guī)模及施工組織周期及節(jié)奏 開發(fā)商利潤回報要求 中關(guān)村科技園區(qū)（尤其是海淀園）的發(fā)展規(guī)劃 國際高新技術(shù)中心的現(xiàn)狀考察（美國的硅谷、臺灣的新竹、日本的筑波等） 產(chǎn)品定位為： 具有校園化氣息的中西合璧的田園式 高尚居 住大社區(qū)。 二、 建筑及戶型定位 聯(lián)排別墅 1） 進深 1112 米； 2） 面寬 6 米以上； 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 35 3） 層高 米； 4） 容積率 左右； 5） 面積 180250 平方米 (含車庫 )； 6） 功能齊全、風(fēng)格簡潔明快、外立面色彩柔和、接近自然，耐久。 注意庭院綠地與公共綠地的結(jié)合 有庭院花園的住宅應(yīng)充分考慮私家庭院花園與公共綠化的 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 38 結(jié)合，本項目綠化率不高，應(yīng)特別注意私家花園與公共綠地一體化，從整體上 要求協(xié)調(diào)一致，是一個整體的景觀概念，不要做成各自分割。 五、小區(qū)智能化定位及建議 “智能化”是為中國硅谷的“知本”精英們打造棲居地的一個基本要求，它并駕于住宅土建建設(shè)、環(huán)境建設(shè)，是無形生活環(huán)境的建設(shè)，這一建設(shè)必須具備先進、完整、超前、低費用等條件