【正文】 社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務內(nèi)容建議如下： （ 1）可視對講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機房設管理監(jiān)視機，每個出入口設可視對講主機，戶內(nèi)提供一部可視對講分機。 （ 5）電子巡更系統(tǒng)： 對于面積比較大或住宅樓分布比較復雜的社區(qū)，設置定時巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場合安全。這是有風險的。 住宅開工可以隨修路同時進行 ，先對 A、 B 區(qū)（ Townhouse）進行施工，如銷售進展良好，本年度 C 區(qū)開工、銷售。 第七章 西二旗項目總體銷售戰(zhàn)略 西二旗這個項目，只有花大力氣營造產(chǎn)品品質文化，在較短時間內(nèi)讓市場認同項目的檔次，才能突破項目現(xiàn)實困難，使之脫穎而出， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 48 隨之價格才可以開市即高、水到渠成。 （ 2）在軟性推廣期間可對首期推出的產(chǎn)品進行市場摸底和檢驗。 本 項目是北京市政府 2000 年度 50 個重點工程之一，本身也具備一定的政府色彩?！拔摹逼?，即文化，充分營造具有中國文化的“新民族文化”氣氛。 25 萬元 /畝 122 公頃 15 畝 /公頃 =45750 萬元。 150 71 10000=3940 萬元。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗估計為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 68 萬平方米 =6800 萬元。成本估算： 50 元 /平方米 68萬平方米 =3400 萬元。 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 250 元 /平方米。 拆遷：拆遷戶約 600 戶，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，居民拆遷約 25萬元 /戶， 600 戶 25 萬 =15000 萬元。在 這里享受人生“無怨無悔”。 三、文化品牌戰(zhàn)略 營造居所同時，為現(xiàn)代人營造“精神的田園”、“文化的田園”。 （ 3）對未來數(shù)年的規(guī)劃方案及施工組織計劃進行市場檢 驗，確認其是否合理。 一、產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略 以“高”帶“ 低” 即“以聯(lián)排別墅這一高尚居住形式帶動低價位住宅銷售”。 先造勢、后銷售。而西二旗項目的產(chǎn)品品質及成本、利潤要求項目總銷售價格在 5000 元 /平方米左右（從 4000 元 /平方米 — 7000元 /平方米之間），這兩者之間差距大。 本項目總建面積 68 萬平方米，住宅面積 58 萬平方米，學校 24209 平方 米，占總住宅面積的 %，為 9 年制完整的教育系統(tǒng)，其規(guī)劃完整合理，是目前北京較少有的優(yōu)良的 9 年制教育環(huán)境，而海淀區(qū)本身就是中國頂尖級教育圣地，我公司在海淀多年的營銷統(tǒng)計資料表明，購房客戶中 40%是因子女要來海淀上學才在海淀置業(yè)，已購客戶中對教育的咨詢高達 70%，由于購房者年齡構成決定了購房者對幼兒園、小學的教育水平要求異常強烈，且本地區(qū)購房者受教育水平高，大家已認同“有好學校的居住區(qū)才稱之為好社區(qū)”。 （ 2）電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在小區(qū)的大門口、主要道路、地下停車場、首層電梯間、電梯轎箱內(nèi)、大堂處設置攝像機。 智能住宅的概念是：把各項 已有的技術和產(chǎn)品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質。 （二）物業(yè)服務創(chuàng)新 — 全程化的酒店式物業(yè)管理服務 為使“服務品質”成為本項目的重要賣點，并充分表現(xiàn)項目軟性品質，建議在開售的第一天起物業(yè)管理公司就開始提供物業(yè)服務。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項目的品質，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動客戶直至使本項目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。 別墅化氣氛的營造 環(huán)境、景觀（聯(lián)體別墅組團）設計應盡力營造別墅氣氛，讓客戶感到花住宅的錢住別墅的環(huán)境。 三、環(huán)境景觀設計定位 根據(jù)本項目的 產(chǎn)品定位，環(huán)境、景觀設計策略如下： 中西合璧 — “新民族文化”的體現(xiàn) 西二旗項目背靠中關村科技園區(qū)的核心區(qū)，這是中國未來高科技發(fā)展的發(fā)源地。智能化技術的先進與否，則代表著它的現(xiàn)代化程度，也是項目具有新時代經(jīng)典楷模的重要構成。新世紀中國硅谷的辛辛創(chuàng)業(yè)者們， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 33 他們也必須具備學習、奮進向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波浪洶涌的世界新經(jīng)濟浪潮中為中國創(chuàng)造令國人驕傲的未來。 因目標客戶的知識層次較高，預計購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對銷售員的要求將會更高。工作單位主要以中關村、上地的 IT 業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)為主。 預計未來 35 年內(nèi)，該區(qū)域的住宅項目除現(xiàn)已規(guī)劃立項的以外，還會有相當數(shù)量的住宅項目上市，但由于受土地供應量的限制，不會無限制增多，但在短期內(nèi)供給量增長較快。至于這兩種形式房屋所占的比例，要視銷售情況而定，一期建議以全躍層為主。本案基本上是這種思路的體現(xiàn)。建議聘請優(yōu)秀園林設計單位進行整體布局，最好連同一起施工。既統(tǒng)一、又富于變化，從而增強業(yè)主對自己居住環(huán)境的“認同感”，為居者創(chuàng)造一個宜人的、能夠充分體現(xiàn)個人奮斗成就感和榮譽感的生活環(huán)境和優(yōu)美的、變化豐富的綠化空間景觀。本案的目標客戶群雖然以年輕者居多，但對高素質生活的追求，離不開對醫(yī)療環(huán)境的關注。 海淀區(qū)是北京乃至全國的知名文化教育集聚區(qū)。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運、客運列車每天達 50 多趟，噪聲污染嚴重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動工。 中低收入家庭將成為市場 需求的主流。 1999 年 6 月 5 日，國務院批復了北京市政府和科技部《關于實施科教興國戰(zhàn)略和加快中關村科技園區(qū)建設的請示》，從這一天起，中關村科技園區(qū)建設正式拉開幃幕，上地北擴工程啟動 、 生命園開工、軟件園上馬，生命科學園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無限光彩，京昌高速公路兩側的房地產(chǎn)項目，也不再僅僅是交通優(yōu)勢帶來的利好。 19941999 年交納個人所得稅累計增長1689%，已連續(xù)三年成為全市交納個人 所得稅冠軍。已進入建設中后期的南、西、北四環(huán)路長 公里，總投資 70 億元，年底建成后將使四環(huán)成為一條重要的城市快速路，尤其對海淀地區(qū)特別是中關村科技園區(qū)影響巨大。 1 銷售過程中的服務質量及看房工地環(huán)境 從國家的宏觀經(jīng)濟來看， 2000 年上半年 GNP 增長速度已超過 8%，預計明年還會保持在 8%左右。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 9 選擇社會知名度高的開發(fā)商。 重視社區(qū)智能化水平，寬帶網(wǎng)絡技術被廣泛應用，知名 物業(yè)管理公司深受青睞。其中住宅 萬平方米，較去年同期增長 倍； 個人購買比例增高，上半年全市個人購買 萬平方米，較去年同期增長 倍，占商品住宅銷售面積的 %，個人住房消費已成為市場主體； 平均售價下降，由于經(jīng)濟適用房等相對低價的商品住宅大量進入市場，從而拉動平均售價下降，而價格的下降尤其能吸引個人消費者的購買欲，以 致推動商品住宅的銷售。 2000 年上半年，北京房市 新推出 70 多個新項目，比去年同期略有增加，但售價在 4000— 6000 元 /平方米的主流價位項目就占60%，增速迅猛，高價位房明顯減少，這充分表明了北京的商品房需求發(fā)生了結構性變化，房價呈下降欲望和下降趨勢，預示著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤時代宣告結束。 效益分析。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 2 序 這本策劃報告的編制將圍繞著以下原則來進行： 一、編制的出發(fā)點是以開發(fā)商的角度進行項目的總體策劃，它完全有別于代理商一般營銷策劃。 四、編制目標：創(chuàng)造具有個性文化品位的高尚社區(qū)，使它成為 Inter時代中國硅谷一顆璀璨的新星，是北京房地產(chǎn)新住宅時代的經(jīng)典楷模。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 6 1999 年住宅市場上最搶眼的明星是經(jīng)濟適用房，特別是與本案相距最近的北京市首批 19 個經(jīng)濟適用房項目中最大的回龍觀文化居住區(qū)，創(chuàng)下了年銷售收入 15 億元的驚人業(yè)績。 低密度、高綠化率、配套設施齊全。 1 開發(fā)商注重品牌形象塑造。 房屋的朝向、通風采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個性化強弱。集團購買和福利分房大門最后關閉。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計劃，將對西外大街、德外大街、安內(nèi)大街進行拓寬。而核心區(qū)將不再進行住宅建設，整個中關村地區(qū)的房屋供給幾乎沒有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開發(fā)前景看好。 我們通過對國家宏觀經(jīng)濟政策及微觀產(chǎn)品市場分析，認為未來35 年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)以下特征。 ※ 文中所引述統(tǒng)計數(shù)據(jù)源于 2000 年《北京青年報》、《中國地產(chǎn)市場》、《北京房地產(chǎn)》、《 1999 年北京市統(tǒng)計年鑒》。 5）京包鐵路西側的上地東路雖然通暢，但路況極其不好。幼兒及中小學教育配套不足，建議本案開發(fā)東區(qū)的同時，將規(guī)劃中的 萬平方米學校同時或先行啟動，引中關村名校進入社區(qū)，創(chuàng)造品牌，“引鳳入巢”，解除入 住本區(qū)高級知識分子心頭之慮。另外，規(guī)劃中位于東部學校西南側的健身中心，建議合并到中心會所，這樣 更有利于兩側居民方便享用。而完成這種自然劃分的是“兩橫三縱”的城市及區(qū)間道路。在總體園林式規(guī)劃的方針下做到步移景異、變化 有序，形成合理優(yōu)美的交通路網(wǎng)。上海、深圳把這種產(chǎn)品稱之為“排屋”，他們的實踐經(jīng)驗告訴我們，當這種產(chǎn)品的容積率突破 時，它的別墅的味道就一點也沒有了，如果我們不能把本案營造出具有別墅環(huán)境的品味，銷售就會變得異常困難。使盡量多的住戶享受到私家花園、花園平臺及屋頂花園。 總之，本案所在區(qū)域在近幾年內(nèi)將成為海淀園區(qū)住宅開發(fā)的新熱點。調(diào)查結果和我們的預測是吻合的。所以要注意付款方式的宣傳與營造。這種住宅代表著新世紀住宅的發(fā)展趨勢，是經(jīng)得起市場起伏考驗的。讓每一位居住者都能最大限度地享受自然的同時，享受到現(xiàn)代文明的美好的一面。環(huán)境及景觀的營造是產(chǎn)品品質的重要構成，也是產(chǎn)品文化精神的集中體現(xiàn)。應讓兒童、老人、成人有屬于各自不同的休閑領域。含義為： 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 39 請專業(yè)酒店管理公司進行管理。其威力不可低估。 由于采用了局域網(wǎng)結構，在這樣的寬帶網(wǎng)絡上，可以輕松地完成網(wǎng)上購物、 WWW 瀏覽、 VOD 點播、電子郵件、電子商務、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠程教學、遠程醫(yī)遼、文化娛樂、網(wǎng)絡物業(yè)管理等各種特色信息服務。 〈 2〉門禁系統(tǒng) 在各樓出入口、首層電梯處、地下電梯處、電梯轎箱內(nèi)設置近距離讀卡器。 中、小學應在項目第一期施工的同時開工，最晚不應晚于首期客戶入住后第一個新學年正式開學。 二、西二旗項目的突破點 根據(jù)項目疑難點分析，我們認為項目突破點在于： 先修路、后銷售?？词袌錾鲜钦l的勢壓倒對方。隨后硬廣告再跟上，快攻 100 天，完成主銷任務（閃電戰(zhàn)）。只要炒作的好，則屢試不爽。因此銷售的過程中，用專業(yè)的筆桿子小 組，營造社區(qū)“人”篇、“文”篇。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 52 第八章 西二旗項目價格定位及策略 一、價格定位的依據(jù) 項目的產(chǎn)品形式（規(guī)劃方案） 該區(qū)域市場目前需求分析及未來 35 年的需求預測 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 53 該區(qū)域 市場當前供給分析及未來 35 年的供給預測 項目的規(guī)模、開發(fā)周期 項目的開發(fā)成本、現(xiàn)金流及效益要求 宏觀經(jīng)濟政策的變化 二、西二旗項目投資成本分析 (一 ) 直接費用 前期費用（含勘探、規(guī)劃、設計、咨詢）： 1000 萬。 公建配套設施建設費：規(guī)劃設計說明中，公建面積為 99685平方米，其中公寓應計入商品房面積中，可攤公共面積為 f、g、 h 、 k 項，共 2316 平方米。停車設備費用約為 3 萬元 /輛 3500輛 =10500 萬