【正文】 廣告達(dá)到的目的 開(kāi)盤(pán)熱銷，迅 速完成一期銷售，開(kāi)始為二期積累客戶。 銷售階段 持續(xù)時(shí)間 備注 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 52 蓄勢(shì)階段 3個(gè)月 指售樓部已經(jīng)建成，銷售資料已經(jīng)設(shè)計(jì)制作完成，開(kāi)始項(xiàng)目形象推廣，進(jìn)行客戶積累，但工程形象進(jìn)度尚未到達(dá)預(yù)售條件的這一段時(shí)間；期間戶積累數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 800— 1200組，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目綜合情況已經(jīng)達(dá)到一定的認(rèn)知度，預(yù)售許可證已經(jīng)確定辦理完成時(shí)間（也稱作會(huì)員招募，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段） 開(kāi)盤(pán)旺銷階段 1個(gè)月 指項(xiàng)目已拿到預(yù)售許可證，可以正式公開(kāi)銷售的階段 銷售持階段 6個(gè)月 本項(xiàng)目在該階段會(huì)視開(kāi)盤(pán)或前期銷售狀況階段陸續(xù)推出其它住宅、商鋪；期間將經(jīng)歷 1期竣工事件 尾盤(pán)銷階段 3個(gè)月 清盤(pán)銷售各期尚未售出的住宅和商鋪等，期間會(huì)涉及交房等工作 媒體組合策略建議 射洪縣作為一個(gè)城市人口不足 20萬(wàn)的小縣城，信息傳播渠道極為有限。） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 48 第四部分 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉 一、 配套類的賣(mài)點(diǎn)總結(jié) ? 江景 —— 水（江）岸華宅，尊崇人生 —— 源自歐洲的濱江貴族生活 零江，聆聽(tīng)自然最美的樂(lè)章 江尚，視界自非凡 ? 4000平方米華麗中庭 —— 歐洲皇家園林，景觀獨(dú)享 ? 智能住宅 —— 小區(qū)設(shè)有智能監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)一卡通、入戶門(mén)禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施 ? 建筑風(fēng)格 —— 原味歐洲，是藝術(shù)也是生活 ? 純板式城市洋房、低密度雙拼社區(qū) ? 游泳池 —— 法國(guó)戴思樂(lè)整體游泳池，尊貴獨(dú)享 ? 籃球練習(xí)場(chǎng) —— nba地帶，品鑒健康人生 ? 精裝入戶大堂 —— 開(kāi)創(chuàng)品 質(zhì)生活時(shí)代 ? 專業(yè)物管 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 49 —— 保障生活高品質(zhì) 二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的賣(mài)點(diǎn)總結(jié) ? 一梯兩戶板式設(shè)計(jì) —— 前后通透，空氣自然流淌，人生只有春沒(méi)有夏 ? 入戶花園 —— 與時(shí)尚居家同步，生活更有樂(lè)趣 ? 270度的轉(zhuǎn)角落地窗 —— 無(wú)敵大視野，永無(wú)遮擋的視覺(jué)盛宴 ? 雙陽(yáng)臺(tái)、三陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì) —— 讓你的生活空間更加豐富 ? 外挑陽(yáng)光飄窗 ? 6 米挑空陽(yáng)臺(tái) 彰顯主人的大氣、尊容 —— 高度成就價(jià)值， ? 躍層超大的屋頂露臺(tái) —— 我的天空我作主 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 50 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目營(yíng)銷策略規(guī)劃 差異化營(yíng)銷策略。 從項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目的智能系統(tǒng)缺失，根據(jù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征， 建議增設(shè)小區(qū)智能監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)一卡通、入戶門(mén)禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施， 以提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足客戶的自豪感和成就感，增強(qiáng)項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。 ? 子昂金都和子昂雅園具有高品質(zhì)樓盤(pán)的基礎(chǔ)，將成為值得重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)手。 二、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積近 7萬(wàn)平方米，具有打造成為較高品質(zhì)樓盤(pán)的規(guī)?；鶖?shù)。 6 子昂雅苑 多層、高層圍合小區(qū) 采用相比其他樓盤(pán)更先進(jìn)的營(yíng)銷理念，比如挖掘項(xiàng)目的產(chǎn)品特色、打子昂文化牌，采用了較為立體的營(yíng)銷手段。物業(yè)形態(tài)以多層為主，有少量高層極少量別墅。 面市的時(shí)間 面市的時(shí)間 1年內(nèi)開(kāi)盤(pán) 半年內(nèi)開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 樓盤(pán)數(shù)量 13 12 1 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 26 所占比例（ %） 50 50%%１年內(nèi)開(kāi)盤(pán)的半年內(nèi)開(kāi)盤(pán)的未開(kāi)盤(pán)的 銷售率 銷售率 90% 50% 未開(kāi)盤(pán) 樓盤(pán)數(shù)量 11 14 1 所占比例（ %） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 27 %%%90%50%未開(kāi)盤(pán) 分析： 統(tǒng)計(jì)表明所有的在售的樓盤(pán)都是在一年以內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷售，所有樓盤(pán)銷售都超過(guò) 50%， 40%以上的樓盤(pán)達(dá)到了 90%的銷售率。出現(xiàn)這種局面的原因，我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，虹橋公司的確是數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果一樣，現(xiàn)在在操作的項(xiàng)目比我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)量還要多，達(dá) 10 個(gè)以上，是射洪房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)之無(wú)愧的的龍頭企業(yè)，在消費(fèi)者的心目中有良好的口碑效應(yīng)，而該公司開(kāi)發(fā) 的“濱江河畔”項(xiàng)目則是我項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而致遠(yuǎn)公司則有相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目掛靠在其名下。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 9 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 單位（元 /人） 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 基數(shù) 4371 4792 5375 6784 8393 9749 增幅（ %） 基數(shù)4371 47925375678483939749020004000600080001000012000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年基數(shù) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 10 增幅（％） 051015202530２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 在崗職工的平均工資 單位：（元 /人） 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 在崗職工平均工資 5910 7130 8364 10293 10935 增幅（ %） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 11 在崗職工平均工資5910713083641029310935020004000600080001000012000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年在崗職工平均工資 增幅（％）0510152025２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 人均可支配收入 4116 4475 4860 5412 6124 7088 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 12 增幅（ %） 人均可支配收入4116 44754860541261247088010002000300040005000600070008000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年人均可支配收入 增幅（％） 05101520２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： ? 射洪的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、在崗職工平均工資在近年來(lái)的增幅出現(xiàn)了波動(dòng)，在 2020年、 2020 年則是以高速的增長(zhǎng)，經(jīng)歷了 0 06 年的平穩(wěn)增長(zhǎng)后，又將迎來(lái)新一輪的增長(zhǎng)的高峰。 ? 從以上的圖表，我們不難看出， 2020 年以來(lái)工業(yè)占 GDP 的比重呈明顯增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2020 年更是超過(guò)了 50%達(dá)到 %，而第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重由 2020 年以前的35%左右， 2020 年以后則下降到 30%左右，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重下降，這表明了射洪的第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)不僅沒(méi)有發(fā)展，而且有萎縮的跡象。 ? 在崗職工平均工資在 2020 年就達(dá)了 10293 元 /人，城鎮(zhèn)居民可支配收入保持了持續(xù)的高速增長(zhǎng)，近三年都保持了 11%以上的增長(zhǎng)速度，相對(duì)于射洪消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)的需求和房?jī)r(jià)都還有相當(dāng)?shù)目臻g。之所以出現(xiàn)這樣的局面，這跟射洪的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還處于發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)水平不高有很大的關(guān)系。 ? 在物業(yè)管理的費(fèi)用收取的標(biāo)準(zhǔn)，有 17 個(gè)在項(xiàng)目在 元 /月 /m2以下，占了在售項(xiàng)目的 60%以上，其中絕大部分在 .，只有 2 個(gè)項(xiàng)目超過(guò)了 元 /月 / m2，有 7 個(gè)項(xiàng)目未定標(biāo) 準(zhǔn)。 因此，射洪房地產(chǎn)市場(chǎng)目前需要一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念的革命，將射洪市民的居家品質(zhì)、購(gòu)房投資意識(shí)提升到一個(gè)新的高度。 ? 在策略上，我們認(rèn)為應(yīng)采取招商和銷售并舉的措施，以招商推動(dòng)銷售。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃中，存在一定量的底商，對(duì)于住宅品質(zhì)的提高有一定的影響。 21瑞禾浪琴陽(yáng)光 VI系統(tǒng)的基本構(gòu)成要素包括 ? 瑞禾浪琴陽(yáng)光名稱標(biāo)志，即 LOGO 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 40 ? 標(biāo)準(zhǔn)字體，應(yīng)用字體 ? 本案的標(biāo)準(zhǔn)色及輔助色 ? 瑞禾浪琴陽(yáng)光 LOGO的基礎(chǔ)組合及變形 ? 象征圖形 21 VI 系統(tǒng)在瑞禾浪琴陽(yáng)光中的具體運(yùn)用 ? 辦公應(yīng)用系統(tǒng) 名片、紙杯、胸卡、胸章、 vip貴賓卡、出入證 信箋、信封、傳真紙、文件夾、文件袋、記事本、筆、請(qǐng)柬、辦公導(dǎo)向牌、指示牌、公共標(biāo)識(shí)、女裝、男裝、物業(yè)公司服裝 ? 銷售系統(tǒng) 示范單位指示牌、掛旗、展板、遮陽(yáng)蓬、吊旗、小區(qū)指示牌、玻璃門(mén)貼花、包裝帶、手提袋、樓盤(pán)工地圍墻、展旗、售樓人員服裝、購(gòu)房直通車(chē) 標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色、 LOGO 等 VI 元素在日后的營(yíng)銷推廣中不能任意更改，保證瑞禾浪琴陽(yáng)光形象 的規(guī)范性和統(tǒng)一性。因此，本項(xiàng)目的價(jià)格定位需要以滿足中高端客戶的心理需要為基礎(chǔ)，達(dá)到因項(xiàng)目品質(zhì)而忘記價(jià)格，獲得物有所值，物超所值的效果。 分二 期推出，使整個(gè)銷售過(guò)程形成脈沖高潮，達(dá)到有效分解和控制目標(biāo)客戶的目的。 第二階段 開(kāi)盤(pán)旺銷階段。 廣告達(dá)到的目的 在此階段，市場(chǎng)對(duì)浪琴陽(yáng)光已經(jīng)比較熟悉，水岸華宅，尊崇人生的生活理念及內(nèi)涵已經(jīng)逐步得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，銷售產(chǎn)品陸續(xù)。 ? 在活動(dòng)推廣方面 通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、一些歐洲藝術(shù)品鑒賞、少兒油畫(huà) 展、奢侈品展示等與高端客戶直接接觸，吸引他們關(guān)注，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。以較低的市場(chǎng)價(jià)格營(yíng)造高質(zhì)中價(jià)的項(xiàng)目形象和口碑，在完成一期銷售的同時(shí)，為二期推出高層物業(yè)價(jià)值的提升夯實(shí)基礎(chǔ)，通過(guò)一二期價(jià)格的自然提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到一個(gè)相對(duì)較高的水平。 ? 重慶大 正物業(yè)管理公司 一級(jí)資質(zhì)、物管 (顧問(wèn) )總體量達(dá) 90萬(wàn)平方米，其中實(shí)物托管面積 60萬(wàn)平方米 其中代表項(xiàng)目有： 寫(xiě)字樓宇：重慶市委辦公廳 綜合大樓：大世界、大正大廈 高尚住宅：麗水菁苑、九鼎花園、豪俊閣 公其物業(yè)：美美時(shí)代百貨、世貿(mào)大廈、九龍機(jī)關(guān) ? 重慶深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司 一級(jí)資質(zhì)、管理面積 其中代表項(xiàng)目有： 住宅物業(yè)：青青佳苑、天信雙驕、世紀(jì)陽(yáng)光、江山多嬌、加新花園的、南方花園 B區(qū)、 浩博天庭、合景聚融 商務(wù)物業(yè)：科爾國(guó)際商務(wù)大廈、昌龍商務(wù)大廈、沙龍廣場(chǎng)、申基橫天地 6收費(fèi)水平 本 項(xiàng)目住宅定位為射洪首席濱江高尚社區(qū)，所針對(duì)的目標(biāo)客戶群在講究實(shí)惠、務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上更需要心理上的滿足，因此住宅的收費(fèi)不宜太低， 建議保持在 /平方米的水平或者略