【正文】 手段 巡展、促銷活動，電視，網(wǎng)絡(luò)組合進行，對期間舉行的活動濃墨渲染，讓市場對本項目保持持續(xù)的關(guān)注。 手段 ? 在 產(chǎn)品方面 先推多層洋房，以洋房形成項目高端形象的口實，通過環(huán)境的逐步形成，來豐滿整個項目的高品質(zhì)內(nèi)涵，從而帶動二期高層空中洋房價值的自然提升。并將浪琴陽光的樓盤信息完整傳遞給公眾，詮釋浪琴陽光的內(nèi)涵及 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 53 生活方式的新主張，吸引最大化的關(guān)注率。潤天建議先開發(fā)地塊北側(cè)的洋房組團，原因有二：一是北側(cè)距離射洪縣老城更近，可以比較清楚的傳遞出項目離塵不離城的宏觀優(yōu)勢，二是南側(cè)地塊旁邊還有虹橋地產(chǎn) 116畝的項目，減少本項目被其借勢的影響，分流本項目的客戶。 體驗式營銷策略 。 由于本項目定位高遠，目標客戶細分較為明確，本項目的定價不能純粹參考市場價格，而是 以此為基礎(chǔ)，以射洪房地產(chǎn)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者的角色來進行項目的價格定位；吸取目前射洪市場樓層價差過大的教訓(xùn)，在差異化定價的基礎(chǔ)上放映出項目整體高品質(zhì)的本質(zhì)屬性。 物業(yè)管理建議。 （說明：商業(yè)部分的定位將在商業(yè)定位報告中詳細闡述） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 42 四、產(chǎn)品定位 本項目的產(chǎn)品主要是 8 89平方米左右的 2房， 107—— 124平方米左右的三房， 135－168 平方米的四房、五房（躍層）。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 38 第三部分 項目定位 一、 目標客戶定位 主要目標客戶 ? 政府官員 ? 各企事業(yè)機關(guān)單位的高級的高級管理人員，特別是沱牌酒廠、美豐化工廠等企業(yè)的高管 ? 醫(yī)生、律師等高收入人群 ? 各類私企業(yè)主 ? 子女在成、渝兩地發(fā)達城市工作的中老年客戶 目標客戶置業(yè)動機分析： 這些人都 是有良好的經(jīng)濟條件，豐富的生活閱歷的較高的生活品位，都是各行各業(yè)的成功人士，具有較高的社會地位和生活優(yōu)越感，普遍都已過了首次置業(yè)的階段，具備二次置業(yè)及多次置業(yè)的能力；對生活的品質(zhì)要求較高，產(chǎn)品滿足其心里需求高于物質(zhì)需求，追求的是成就感和自豪感的滿足。 ? 項目在景觀設(shè)計和自身配套方面還有較大的提升空間，可以通過設(shè)置整體游泳池等 業(yè)主參與性強的設(shè)施，從而一舉拉開與對手的差距，確立自己獨有的差異化優(yōu)勢。 ? 開發(fā)商在射洪有較高的社會知名度，前期開發(fā)的端禾之星項目奠定了端禾的高品質(zhì)樓盤開發(fā)商形象。 整個項目由 4棟高層建筑、 14棟多層建筑、商業(yè)裙房及地下車庫組成。 9 榮興博雅城 多層建筑、漢唐仿古風(fēng)情商業(yè)街 利用商業(yè)，住宅區(qū)分開的優(yōu)勢，及漢唐仿古風(fēng)情，完善的各種設(shè)施，住宅賣得較好。 2 新世紀商業(yè)廣場 雙塔高層住宅 地段，成熟的居家氛圍和完善的配套設(shè)施，城中公園景觀是該項目最大的賣點 3 紫石城南 多層圍合小區(qū) 普通住宅，銷售好的戶型為 115 平米。 ? 供給物業(yè)普通品質(zhì)較低，新區(qū)自身配套相對較弱，特別是一些居民參與性強、使用頻率較高得配套設(shè)施如游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等，主要依靠周邊市政配套設(shè)施。 小結(jié)： ? 由于開發(fā)商經(jīng)濟實力所限，射洪房地產(chǎn)市場的樓盤開發(fā)規(guī)模大都在 5萬平方以下，由于占地少，開發(fā)規(guī)模小，樓盤的品質(zhì)普遍較低。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 29 銷售價格 價格區(qū)間 1000元以下 /m2 10001300元 /m2 1300元以上 /m2 樓盤數(shù)量 1 21 4 所占比例（ %） %%%１０００以下１０００－１３００１３００以上 分析： 統(tǒng)計表明， 市面上在售樓盤 80%以上，達 21 個項目的價格都集中在 13001300 元 / m2，1300元以上 / m2的僅 4個樓盤，而且這 4個樓盤都是高層電梯房，在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，射洪目前電梯房是每上一個樓層價格上漲 30或 40元。說明射洪的房地產(chǎn)水平在非常初級的階段，一方面政府缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，另一方面，這跟大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的勢力不雄厚，只能小規(guī)模開發(fā)，這也是虹橋公司在射洪市場上一枝獨秀的原因，而導(dǎo)致了射洪市場的整體居住品質(zhì)不高。 ? 城南片區(qū)幾乎集中了目前射洪市場上的大型高端項目，如：金色水岸、南方新城、子昂金都、子昂雅苑以及虹橋 116 畝超大項目濱江河畔等項目。 ? 由于射洪的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展和成長階段，市場多年的需求沉淀得以釋放，所以市場從宏觀表現(xiàn)為供需兩旺的特點。 二、射洪近年來房地產(chǎn)宏觀市場走勢分析 房地產(chǎn)供給市場分析 11房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（萬元） 增長率（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 2001年 1178 2002年 2969 2020年 5799 2020年 16216 2020年 21653 2020年 28039 完成投資額（萬元）117829695799162162165328039050001000015000200002500030000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年完成投資額（萬元） 增長率（％）152 050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增長率（％） 12商品房新開工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 15 年份 新開工面積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020 年 2020年 新開工面積（萬m2) 020406080100２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年新開工面積（萬m2) 增幅（％） 79050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 13商品房竣工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 16 年份 竣工面 積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 竣工面積（萬m2)2 01020304050２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年竣工面積（萬m2) 增幅（％）39050100150200250２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： ? 從射洪近 6 年的房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀的主要指標分析來看， 2001 年到 2020 年是射洪房 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 地產(chǎn)迅速發(fā)展的 6 年，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、上品房竣工面積走在突飛猛進的發(fā)展。 2020 年則有了大幅的增長為 %。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1 浪 琴 陽 光 執(zhí) 行 報 告 重慶潤天地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 8 月 12 日 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2 第一部分 市場部分 一、射洪縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 國內(nèi)生產(chǎn)總值 分析項目 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 456006 500649 561074 650120 762863 558710 增長率（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）456006500649561074650120762863885710010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 增長率（％） 02468101214162001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率（％） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 3 分析： 射洪近 6 年的 國內(nèi)生產(chǎn)總值保持在 9%以上的增長 速度， 2020 年更是達到 15%的增長速度，創(chuàng)下了近年來射洪國內(nèi)生產(chǎn)總值的最高增幅， 2020 年開始每面保持了 12%— 15%的增長速度， 可見近幾年來，射洪縣經(jīng)濟運行狀況良好，宏觀經(jīng)濟呈加速增長態(tài)勢。 ? 出現(xiàn)以上的原因，主要是受國家宏觀政策的影響， 2020 年以前國家鼓勵消費， 2020年開始國家又開始抑制投資過快，消費市場明顯放慢步伐。 ? 近 6 年的時間又大致分為三個階段， 2001 年、 2002 年是射洪房地產(chǎn)迅速發(fā)展的兩年，其中 2002 年房地產(chǎn)完成投資額的增幅高達 152%； 2020 年、 2020 年射洪的房地產(chǎn)的發(fā)展達到了頂峰，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、商品房竣工面積都達到了 150%以上的增長速度，而 2020 年的商品房竣工面積的增長幅度高達%； 2020 年、 2020 年則進入房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展時期，但各項指標均保持了高速的增長。 ? 2020 年射洪的房價實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，由 2020 年的均價 元 /m2 上漲到 2020 年的 元 / m2，市場需求在集中釋放后，將會迎來一個相對的平穩(wěn)時期。該區(qū)域的相對來講配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施等配套齊全。 建 設(shè)規(guī)模 規(guī)模 2萬方以下 25萬方 58萬方 8萬方以上 樓盤數(shù)量 14 7 4 1 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 24 所占比例（ %） %%%%２萬方以下２－５萬方５－８萬方８萬方以上 分析： 建設(shè)規(guī)模上， 2 萬方以下的項目達 14 個，占了市場上在手項目一半以上，達 %，這跟用地規(guī)模的情況是一樣的，政府缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和企業(yè)的勢力占主要的原因。 這表明了電梯房的價格高于多層房，由于價格的原因，目前多層房的銷售情況普遍比電梯房要好。 ? 由于本地開發(fā)商開發(fā)視野所限，開發(fā)理念相對滯后，缺發(fā)真正意義上的高品質(zhì)樓盤，市場細分不夠明確，高、中、低端目標客戶未能從根本上予以區(qū)分。 ? 銷售狀況普遍較好，大多數(shù)項目在開盤半年左右得時間內(nèi)銷售率都達到或超過了60％。主要是被新中醫(yī)院的職工購買。 10 雅鑫花園 4棟高層住宅中， 10號樓為 21+1F， 12號樓為 18+1F，其余為 6+1F；商業(yè)裙房為 2層。 ? 開發(fā)商具有專業(yè)而豐富的開發(fā)經(jīng)驗，良好的開發(fā)理念，對房地產(chǎn)行業(yè)有著較為客 觀的認識。 ? 高素質(zhì)的開發(fā)團隊和營銷團隊是將對手拉