【正文】 聲環(huán)境質(zhì)量達到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標準》 2 類標準。 對揚塵的對策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時在堆土表面和 土路上灑水，防止揚塵，同時在工地實行保潔。 水質(zhì)達標情況 生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來水公司提供， 46 其飲用水質(zhì)全年平均達標率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測項目全部達到國家《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（ GHZB11999）Ⅱ類水標準。 供水條件 各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實現(xiàn)資本的增 值。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會，產(chǎn)品推廣會，經(jīng)貿(mào)洽談會。 包括 設(shè)臵計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、共享與管理）、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機構(gòu)（提供政策、法規(guī)、管理、 33 技術(shù)、營銷、企業(yè)管理等方面的培訓(xùn)）、國際交流與會議區(qū)（可用于各種規(guī)模的會議、展覽演示、交流洽談會等用途），同時設(shè)臵開放的實驗室（公用實驗設(shè)施，可以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開放與共享）、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實驗室，為企業(yè)提供研發(fā)場所。 招商引資風(fēng)險 因 建設(shè)孵化中心項目 一些配套服務(wù)政策不完善，給招商工作帶來一定風(fēng)險。如果能將這些企業(yè)資源真正整合起來，并結(jié)合一些社會企業(yè)資源，能提供大量的就業(yè)崗位和創(chuàng)業(yè)機會。 大量科技人員加入?yún)^(qū)域，如果在項目地塊中加強 21 科技感，對科技人員將增強吸引力。 17 第 四 章 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ Strength） 桂林 市工業(yè) 園區(qū) 發(fā)展核心地帶圈 項目位臵 桂林高新區(qū) 是 桂林 市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。 隨著各種投資主體、各種類型的孵化器興建，入孵企業(yè)對孵化器的服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來越高，過去那種簡單的物業(yè)管理加初級服務(wù)的功能已遠不能滿足要求。 利用當前國家促進中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機，在當 前經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌和增長方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，建設(shè) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目可作為 培育和狀大 桂林市 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 四 、項目投資單位簡介 蘇州科賽投資發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“科賽集團”）。 桂林在技術(shù)、人才等方面有著獨特資源優(yōu)勢， 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目在桂林建設(shè)正逢其時 。 因此，加快 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目的建設(shè) 不僅 能夠產(chǎn)出足夠多的成長性的企業(yè)， 形成 良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鏈條 ，為創(chuàng)業(yè)人員提供 良好創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ，還為 培育創(chuàng)新人才 創(chuàng)造了條件 ， 而且 每年 可以為當?shù)靥峁?3000 多個 的就業(yè)機會，每年交納各種稅收將達到 億元 ， 有 利于推動當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展， 它的建設(shè)必將為全市經(jīng)濟發(fā)展提供支撐。 科賽集團是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營股份 7 制企業(yè)， 中國高層經(jīng)濟論壇成員單位 ，集團下轄 十 余家全資和控股企業(yè)。在信息化帶動工業(yè)化的前提下，為創(chuàng)業(yè)園區(qū) 孵化中心 項目和入孵企業(yè)的選擇提供了較寬的范圍，有利于孵化效益的顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器（ SBI）是一種新型的支持區(qū)域性創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動的孵化系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過對孵化器投資結(jié)構(gòu)的重新設(shè)計，吸引社會資本參與孵化器建設(shè)，全面提升孵化器的孵化能力與管理水平，加速孵化企業(yè)成長，使投資者分享孵化器服務(wù)和孵化企業(yè)成長之收益。 桂林高新區(qū) 是 桂林 市工業(yè)經(jīng)濟的增長，是全市發(fā)展 電子 、 生物制藥、 信息產(chǎn)業(yè) 的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突出 。 英才科技園 入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好，對本項目的 招商工作有帶動效應(yīng)。 并已形成一整套的項目管理軟件，擁有一支專業(yè)化、職業(yè)化的 孵化中心 管理及物業(yè)服務(wù)團隊。 29 第 六 章 項目實施方案 一 、 項目實施內(nèi)容 項目實施內(nèi)容包括 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 整體規(guī)劃設(shè)計；項目工程建設(shè)施工；項目市場營銷策劃；各項配套服務(wù)設(shè)施建 設(shè) 。 主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務(wù)，孵化高新技術(shù)企業(yè)，培育高新技術(shù)企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，促進官、產(chǎn)、學(xué)、研、資、介、貿(mào)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化方面的結(jié)合，促進人才、技術(shù)、資金、信息及其它資源的合理 流動，為高新技術(shù)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長創(chuàng)造必要的局部優(yōu)化環(huán)境。 企業(yè)孵化 服務(wù) 中心 建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求信息。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關(guān)系。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式 污水處理裝臵處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統(tǒng)。施工期進行土石方開挖，將產(chǎn)生一定的揚塵，使 49 大氣懸浮物污染局部增高。結(jié)論，項目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質(zhì)量良好。漓江分別達到GHZ11999《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》Ⅱ類標準。但項目施工因場地原因，燃油機械的使用量有所局限，且是暫時的，應(yīng)注意盡可能在有風(fēng)時使用，減少在空氣濕悶的時候使用，以減少對大氣的污染。 一 、項目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點監(jiān)測，數(shù)據(jù)如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量一級標準；可吸入顆粒物達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的PH 年平均值為 。 供電條件 英才科技園臨時變 10/，已通至建址地下。而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對其成長壯大影響最大的管理和資金問題便會迎刃而解，成功的機率會大大增加。 五 、 組織機構(gòu)設(shè)計 技術(shù) 服務(wù) 中心 為進駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)咨詢、查詢 等，設(shè)立項目庫及設(shè)備庫，實現(xiàn)項目與投資雙方的互動，為供需方牽線搭橋。 四 、 項目方案設(shè)計 項目將分三個區(qū) ： 孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)） 孵化商務(wù)區(qū)是 孵化中心 的核心和亮點部分，以創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心為機構(gòu)載體，提供諸如教育培訓(xùn)、科研設(shè)備與技術(shù)輔導(dǎo)、注冊代理服務(wù)、創(chuàng)投咨詢和融資服務(wù)、法律和會計咨詢、市場研究與推廣、政策等綜合信息服務(wù)、招商指導(dǎo)服務(wù)、貿(mào)易信息服務(wù)、商務(wù)談判咨詢、電子商務(wù)平臺、媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢、物業(yè)管理等功能服務(wù)，以及產(chǎn)品展示、廣告投放、大型會議展覽、多媒體室等輔助服務(wù)。 28 在本 孵化中心 內(nèi)部， 孵化中心 和風(fēng)險投資的融合也可以使本 孵化中心 投資達到空間集聚的結(jié)點，而且 孵化中心 本身也可以得到空間價值的提升，營造出一種集聚的效應(yīng)，但是鑒于 目前 風(fēng)險投資退出途徑 較 之狹隘，投資變現(xiàn)風(fēng)險依舊存在。 中國 孵化中心 600 多家，孵化企業(yè) 40000 多家，從業(yè)人數(shù)超過 60 萬人。 三、機遇（ Opportunity） 為 科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè) 量身打造， 建設(shè)專業(yè)性孵化中 心。然而縱觀桂林市域，目前桂林的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不活躍，也沒有一個良好的科技企業(yè)孵化中心，因此在桂林建設(shè)一個科技孵化器必要性十分 必要 。 14 推進孵化器產(chǎn)業(yè)化進程的需要 桂林高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心從 1989 年成立至今，企業(yè)孵化器面積 不足 10 萬平方米，無論從規(guī)模、機 制，還是創(chuàng)業(yè)服務(wù)都已經(jīng)無法滿足入孵企業(yè)的要求。經(jīng)過改革開放 30年來的持續(xù)發(fā)展， 桂林 市區(qū)域經(jīng)濟實力明顯增強，奠定了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)。逐漸向著集“產(chǎn)、學(xué)、研、資”于一體的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)穩(wěn)步快速地發(fā)展。 而在桂林建立 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。 因此， 為能使 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 能夠快速發(fā)揮社會經(jīng)濟效益， 政府 就要有超前思維， 全力推 3 進項目建設(shè)， 就要 制定 或出臺 符合本項目發(fā)展一系列優(yōu)惠政策 。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，在科賽集團周圍 已經(jīng) 形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開發(fā)的企業(yè)團隊。 目前，桂林市 為扶持青年創(chuàng)業(yè)，解決青年創(chuàng)業(yè)過程中遇到的場地、資金、管理等難題 ，也建設(shè)了少部分孵 11 化器 ，如 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 。 保護創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要 創(chuàng)新是一個民族進步的靈魂，是國家興旺發(fā)達的不竭動力。 國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢 入駐企業(yè)可享受國家級開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢 。 市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè) 孵化中心 的不多 ，市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。 創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng) 通過建立孵化器和 優(yōu)厚的創(chuàng)業(yè)扶持條件，吸引更多青年投身創(chuàng)業(yè)，集聚更多的創(chuàng)業(yè)項目入駐孵化器，營造更濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍；集聚于園區(qū)的創(chuàng)業(yè)團隊和創(chuàng)業(yè)項目可以在更大程度上實現(xiàn)規(guī)范、有序的微小企業(yè)培育過程；實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源的充分利用；實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)信息溝通和共享。 二、項目開發(fā) 目標及 策略 項目開發(fā)總體目標 ⑴以 英才科技園 項目為契機，實施“ 工業(yè)園 區(qū) 規(guī)模化”戰(zhàn)略 。負責(zé)高新技術(shù)項目的收集、中介和實施。 為進駐 企業(yè) 提供 商業(yè)咨詢、資金、人才、市場和專業(yè)機構(gòu)服務(wù) 。 39 政府的職能 ⑴ 針對孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點， 對項目建設(shè) 土地用途 給予 改變 ，并對項目 地塊 規(guī)劃 指標 做出相應(yīng)調(diào)整 。 雨、污水排放條件 地埋式污水處理器，已接通可用。 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 項目區(qū)進行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達到國家（ GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 2 類標準。施工機械應(yīng)采用除塵裝臵，施工操作時注意風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運時盡量使用加蓋斗車，易揚塵的粉狀垃圾無蓋運輸時可用水淋濕。 施工期所產(chǎn)生的揚塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。 項目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下： 51 評價項目所 在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準。 ⑵揚塵、噪聲影響的對策 機械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學(xué)成分，對大氣夠成污染。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實有效的措施加以控制及管理，減少對環(huán)境的危害。 41 拆遷安臵 無拆遷安臵。 它解決了 孵化中心 的兩個基本問題：一是具備了獨立的投資功能 ，實行強強聯(lián)合（蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了 孵化中心 難于吸引高素質(zhì)人才的問題。 生活配套區(qū) 配套 區(qū)主要 設(shè)施 有 住宿、 酒 店、 食堂、物業(yè)管理、健身場所等 ，為整個園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個購物、餐飲、娛樂、休閑場所 。 32 目標 客戶定位 桂林 市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)； 廣西區(qū) 內(nèi)外企業(yè)在 企業(yè) 、子（分）公司。雖然通過 孵化中心 這個平臺，投資資金比較容易在這個平臺以低成本找到創(chuàng)新源頭和投資目標，并能夠投入資本得到資本的提升 。 24 特別值得指出的是， 項目合作單位 —— 武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司， 在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面具有非常豐富的經(jīng)驗 、豐富的企業(yè) 資源（畢業(yè)企業(yè)、在孵企業(yè)，其他 孵化中心企業(yè)，社會企業(yè)）及強大的創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力。如周邊公共交通配套不完善。 在如此背景下，桂林需要科技創(chuàng)新，需要創(chuàng)業(yè)家園。包括孵化管理服務(wù)、創(chuàng)業(yè)管理咨詢、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，形成一個適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動的共享環(huán)境和空間。 10 第 三 章 項目建設(shè)背景 及必要性分析 一、項目背景 桂林 市政府高度重視該項目建設(shè)，把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化的公共平臺來建設(shè)。作為 桂林 市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進駐。 2 桂 林 高新 區(qū) 作為高新技術(shù)產(chǎn)來的聚集區(qū) ，區(qū)內(nèi)集聚了 桂林星辰公司 、 桂林廣陸數(shù)字測 控 公司、桂林福達 集團 、昊 華 橡膠 集團 等一批有實力 的 科技企業(yè) ， 隨 著 一批科技企業(yè)紛紛入駐相應(yīng)園區(qū)及孵化樓， 并 發(fā)揮相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射作用， 桂林高新區(qū) 正面臨著前所未有的發(fā)展機遇 ，為創(chuàng)建 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 創(chuàng)造了條件 。 如 根據(jù) 本 項目建設(shè)需要， 就要 改變項目地塊的土地用途 （本項目擬建地址為桂林英才科技園 A16 號地塊）， 對 項 目 地塊 規(guī)劃做出 相應(yīng)的 調(diào)整， 并對入住的企業(yè)實行稅收獎勵 扶持 政策 ， 政府為孵化中心出臺 一系列配套 扶持 政策 ， 以加快項目 開發(fā)。 科賽集團是我國較早以“城鎮(zhèn)運營商”身份，將經(jīng)營城市理念用于城鎮(zhèn) 成片土地綜合建設(shè)開發(fā)實踐的民營企業(yè)集團，致力于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實踐，整合、優(yōu)化和提升城市資源。幫助青年創(chuàng)業(yè) 、中小科技 企業(yè)成長發(fā)展 ，起到了一定作用，但 是這些孵化器 孵化 規(guī)模小而不全， 孵化場地面積不足， 孵化能力有限， 遠不能趕上發(fā)展需要， 因此有必要 在桂林創(chuàng)建 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） ， 這對于促進桂林市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是非常必要的。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目的建立可以極