【正文】 作為大規(guī)模個案，尤其需要注重品質(zhì)塑造，以高起點、先進理念的品牌形象切入市場，為項目的前期推廣和可持續(xù)運作打下基礎。靜態(tài)投入:21980萬24000萬平衡點、投資成本測算、投資估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算體系，具體構(gòu)成如下：直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費用建筑安裝工程費用市政工程配套費項目總投資財務費用間接投資綜合稅金營銷費用管理費用不可預見費用備注：成本估算所取的各項費用數(shù)值依據(jù)國家和地區(qū)相關房地產(chǎn)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)市場實際行情，并結(jié)合本項目具體技術指標。 銷售價格預測、項目價格預測、價格抗風險分析項目財務預算、銷售收入測算、投資成本測算項目綜合收益評判、本項目不計土地成本的財務收入估算為：、本項目土地成本判斷：、項目的平衡點分析：六、投資估算及財務分析銷售價格預測、項目價格預測、市場價格分布現(xiàn)狀當前市場價格尚未形成明顯的差異，整體上來講根據(jù)區(qū)域不同大概分為如下幾個價格帶：l 開發(fā)區(qū)沿海高檔公寓，平均價格行情在： 4400—4800元/㎡左右。立面上：現(xiàn)代下的傳統(tǒng)，立面表現(xiàn)形式多可運用石材、浮雕等元素體現(xiàn)項目的尊貴性。 莊園別墅：位于項目的沿海岸線第一排，充分體現(xiàn)莊園主的尊貴型，同時又以較大的綠地空間為后排的產(chǎn)品提供了良好的景觀通途性。定位于享樂：美國《花花公子》創(chuàng)辦人海夫納說：“我的事業(yè)始終與享樂在一起，所以我永遠精力充沛，野心勃勃！”這句話道出了富豪們的普遍心態(tài)。結(jié)合周邊規(guī)劃，若要現(xiàn)在做開發(fā)——度假和用于商務接待、洽談的商務型產(chǎn)品較為適合未來規(guī)劃。該板塊可供開發(fā)的土地已非常有限，后續(xù)供應量不多。在售現(xiàn)況：薛家島板塊內(nèi)在售樓盤基本以中、小量體為主，且大部分為尾盤銷售（如金沙花園、今日商務公寓、魯澤花園、悅?；▓@、九州花園）；產(chǎn)品概況：區(qū)域的產(chǎn)品經(jīng)過2004年的去化銷售之后，凡步入2005年的在售、在建產(chǎn)品大多已小高層、高層為主；銷售周期：從2002004年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2—3年；面積、總價：相對于長江路周邊個案來講、本區(qū)域的產(chǎn)品面積大多定位在精簡型產(chǎn)品，主力戶型以兩居室為主，占到整體開發(fā)比例的50%左右、面積范圍為80—90平米左右；三房產(chǎn)品大致在30%左右，面積范圍為110—130平米左右。 以高新技術產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)為先導，充分發(fā)揮海爾、海信、澳柯瑪?shù)裙I(yè)園區(qū)科技帶動作用，力爭新區(qū)現(xiàn)代工業(yè)實現(xiàn)新突破。D、項目未來前景良好，升值潛力巨大，但當前所面臨的發(fā)展環(huán)境較差E、地塊自身條件發(fā)展的局限性大，當前現(xiàn)況不利于居住、僅適合于投資或用于度假、頤養(yǎng)晚年的第二住所。、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃④本案②①（圖五）（圖六）①②③本案⑤ 注解：（圖五）區(qū)域重大規(guī)劃 注解：（圖六）周邊重大規(guī)劃①：金沙灘海水浴場 ①：長江路——開發(fā)區(qū)第一大道，區(qū)政府、商業(yè)、辦公匯聚兩邊②：銀沙灘海水浴 ②：開發(fā)區(qū)區(qū)政府及區(qū)政府綠化廣場位置 ③：規(guī)劃中的游艇碼頭 ⑸規(guī)劃中的高爾夫球場 ④：濱海路——沿海景觀大道、連接旅游觀光資源的交通要道如（圖五、六）： 本項目地處薛家島旅游度假區(qū)中部偏西位置，就區(qū)位位置來講本案：l 南邊：跨過300米左右的丘陵地帶便可到達一望無垠的黃海海域和極負盛名的銀沙灘海水浴場。在此基礎上，結(jié)合本地塊的環(huán)境和相關影響因素組合，提出本公司對該項目的一個市場觀點，同時為該項目運作的可行性做出判斷。本案第一發(fā)展圈第三發(fā)展圈圖七第二發(fā)展圈而本項目所處的第三發(fā)展圈——如果要有大的發(fā)展或要有成熟的發(fā)展，必須依賴周邊配套的和其它大型設施的完善，大致需要5—10年的時間方可達到成熟階段。黃島概況、開發(fā)區(qū)簡介、未來發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動、經(jīng)濟發(fā)展突破點、大項目工程二、經(jīng)濟運行判斷黃島概況、開發(fā)區(qū)簡介黃島區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島市區(qū)隔海相望。經(jīng)濟運行綜合論述通過上述分析，可見黃島區(qū)的基礎建設設施已經(jīng)得到了較強的完善，在現(xiàn)階段的“十五”期間，黃島區(qū)將繼續(xù)加強城市建設、經(jīng)濟建設的步伐；同時區(qū)域發(fā)展的不斷完善、經(jīng)濟不斷增長、招商引資力度加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級、人才引進逐年上升等等一系列因素，都將推動黃島的房地產(chǎn)市場發(fā)展。客戶群體：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，依然呈投資型市場，但本區(qū)域的幾個典型個案的居住客戶比例有所上升，主要因為項目的整體素質(zhì)較高、生活氛圍成熟。別墅的主力面積大多在300—350平米左右。在眾多的外地購買客戶中，一部分主要看中開發(fā)區(qū)近年來強勁發(fā)展勢頭，未來的發(fā)展前景；跨海大橋、大煉油、集裝箱、貨運等大項目對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的推動以及所帶動的消費力量，購買行為完全屬于一種“投資行為”，約占到30%；另外一部分客戶主要看到整個大市場良好的增長勢頭，開發(fā)區(qū)與青島房價相比較的發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)生的“投機行為”約占到40%；還有一部分客戶主要看中開發(fā)區(qū)相對較為適中的房價和良好的居住環(huán)境而用于作為第二居所的“度假、養(yǎng)老行為”約占到30%。、我們的格調(diào)l 它是富豪的聚會地/社交場/運動場所/富豪們的娛樂場/度假場所/商務談判場所。同時又可保證消防通道直接連接每一棟別墅。同時建議采用“現(xiàn)代質(zhì)感，古典內(nèi)涵”的建筑材料，具現(xiàn)代感的透明的古典藝術長廊形式，形成獨特的園林景觀。、本項目價格預測通過當前市場現(xiàn)狀結(jié)合本項目的產(chǎn)品建議（見《項目定位》部分），本項目的預測價格為：度假別墅： 4000元/㎡獨棟別墅： 6000元/㎡莊園別墅： 7000元/㎡備注：l 上訴預測價格是針對黃島開發(fā)區(qū)當前市場行情，結(jié)合本項目產(chǎn)品建議并融入對未來市場的判斷所推斷出的價格，適用于本項目今年及未來1—2年的價格行情，并具備一定的抗風險能力。本項目市政配套費用累計按照100元/平米*建筑面積估算。 但成本回收時間較長；216。邊緣建議：從長遠角度來講，薛家島旅游度假區(qū)的地理位置和未來發(fā)展?jié)摿Χ挤浅＞薮?，雖當前周邊配套相對欠缺，但經(jīng)過35年的發(fā)展，本地區(qū)一定會有所建樹。而且項目大規(guī)模、高品質(zhì)，在產(chǎn)品塑造和市場理念方面都存在很大的創(chuàng)新空間，產(chǎn)品市場競爭了強盡。以青島及黃島當前的發(fā)展商資金運作結(jié)合本項目的4—5年的開發(fā)周期來看，10000萬左右的利潤——即1520%左右的年回報率比較合理。因此，只要本案在品位上做足文章，在單價上不會形成太大的價格抗性。產(chǎn)品參數(shù)：產(chǎn)品單體面積（㎡）建筑面積（㎡）莊園式別墅400—60012000獨棟別墅280—35024500度假連體產(chǎn)品12019200會所、公建60006000匯總61700項目項目開發(fā)實施構(gòu)思、建設實施原則分期開發(fā)原則從合理運用資金和規(guī)避市場風險角度考慮，建議項目采取分期開發(fā)策略，結(jié)合上述概念性方案，建議本項目共分三期開發(fā)銷售，具體劃分實施如下圖?？傊?，是打碎了的古典、是古典的現(xiàn)代。l 環(huán)境、區(qū)域、品牌等都要能彰顯尊貴。第三種：“DIY”型莊園式別墅或是商務別墅區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)為獨棟別墅，風格各異、花園占地面積較大，內(nèi)部功能多元化的商務別墅或莊園型別墅，面積范圍控制在400—600平米左右，主要針對開發(fā)區(qū)的工商企業(yè)及業(yè)界巨頭。市場判斷綜合論述、當前市場的發(fā)展走向結(jié)合上述，市場運行狀況、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)銷售市場概況以及青島黃島高端物業(yè)、別墅市場概況三方面的綜合論證，綜合本項目，可以看到本項目的實施發(fā)展機遇和面臨的挑戰(zhàn)：A、 雖然近幾年的市場都在高速運行，但從客戶反映上來看開發(fā)區(qū)客戶竟占到40%左右，存在很大部分的虛漲部分；B、 今后兩年普通住宅的新增量體還會繼續(xù)放量，加上前幾年投資客戶購買的房屋2004年、2005年將會大量交付，導致二手房房源充斥，未來兩年的普通住宅市場壓力較大；C、同時，本項目又是近年來青島中心區(qū)和黃島開發(fā)區(qū)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。去化狀況：該區(qū)域的所開發(fā)的別墅均已銷售無幾，但整體的銷售速度極其緩慢，大都需要23年的時間，目前該板塊整體入住率在30%左右，未形成良好的居住氛圍，大部分都屬于客戶的投資購買行為。 由于2003年市場推案量較大，區(qū)域消化尚未完成，區(qū)內(nèi)2004年上半市場主要以存量房銷售為主，新盤入市較少，開發(fā)商多暫緩入市；、市場均價走勢分析2002年2003年2004年黃島城區(qū)130020502500保稅區(qū)工業(yè)園180025503250長江路唐島灣250041004800石油大學長江西路110028003500薛家島金沙灘230039004400(單位:元/平方米)綜合分析：178。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動在新的形勢下，開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在進入一個嶄新的階段, 通過五大發(fā)展戰(zhàn)略（國際化、大項目、高科技、城市化、港區(qū)聯(lián)動）的部署，使黃島區(qū)的發(fā)展趨向國際化、規(guī)模化發(fā)展。l 項目周邊地塊、地塊解析綜合分析綜合項目地塊的解析，本項目區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展前景較好。而青島東部地區(qū)的發(fā)展用地尤其是沿海地區(qū)的發(fā)展用地已趨近枯竭。③②①（圖三）注解：（圖三）地理交通 ①：規(guī)劃中的跨海大橋方位示意 ②：規(guī)劃中的海底隧道方位示意 ③：薛家島旅游度假區(qū)地理位置示意、項目區(qū)位綜合分析從時機上講——開發(fā)區(qū)已成為青島經(jīng)濟發(fā)展核心，西海岸發(fā)展勢不可擋。①③② 如上圖所示：l 本項目地塊地勢起伏較大，并有相當部分用地屬于填海生成，地質(zhì)狀