【正文】 況較差；l 小區(qū)內(nèi)地勢較低，對于臨海地塊來講，不適合建長期居住型別墅。使黃島區(qū)在未來的建設(shè)規(guī)劃中，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心力量，并在“大工業(yè)、大港口、大旅游”三大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，大力發(fā)展家電電子、石油化工、汽車造船等龍頭企業(yè)。 受2004年國家宏觀調(diào)控政策影響，黃島商品房竣工面積、銷售面積等均較去年有明顯回落,新案推出量相對少；178。綠化狀況：項(xiàng)目整體開發(fā)的品質(zhì)較差，中央綠化和會所等配套設(shè)施，屬于原始的開發(fā)操作模式，每個小區(qū)3—3總戶型，綠化僅僅只是簡單草皮移植，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性，唯一的賣點(diǎn)是緊鄰區(qū)政府。這部分物業(yè)的購買者有很大一批都是投資客戶和外地購買客戶。第二種：定位為投資、養(yǎng)老型產(chǎn)品區(qū)，建筑形態(tài)為小面積獨(dú)棟別墅搭配部分雙拼別墅，主力面積規(guī)劃為——小面積別墅280—350平方米左右；雙拼別墅主力面積為200——260平方米左右，主要針對用于看重青島環(huán)境、購買本案用于頤養(yǎng)安年的客戶及看重本案未來發(fā)展前景用于投資的客戶。l 高檔會所滿足不同品位休閑的需求。、產(chǎn)品風(fēng)格規(guī)劃建議結(jié)合濱海建筑的特色以及開發(fā)區(qū)發(fā)展的趨勢、建議本項(xiàng)目規(guī)劃的風(fēng)格是：傳統(tǒng)下的現(xiàn)代、骨子里的傳統(tǒng)。地塊參數(shù)：地塊面積（㎡）容積總建面積（㎡）30912061700備注：，本項(xiàng)目如若想順應(yīng)市場需求、控制產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)，勢必難以實(shí)現(xiàn)，因此，建議規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)提高容積率（），從而提升項(xiàng)目的建筑面積，使產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)更為貼近市場需求，增加銷售速度、減弱開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。地理優(yōu)勢本項(xiàng)目地處唐島灣南岸，與區(qū)政府大樓一灣之隔相互對望，從地緣關(guān)系上來講地段、大環(huán)境都非常貼近行政商務(wù)區(qū)，同時(shí)本案的入市又有恰好填補(bǔ)了開發(fā)區(qū)目前為止尚無一個真正的高檔別墅小區(qū)的空白，又可成為開發(fā)區(qū)屹立于區(qū)政府對面的地標(biāo)性建筑群。項(xiàng)目的預(yù)期動態(tài)投資回報(bào)如果從動態(tài)滾動來講，本項(xiàng)目土地成本8000萬、加上前期的滾動資金預(yù)估為5000萬，累計(jì)資金13000萬元作為項(xiàng)目的運(yùn)作資金。l 本案作為超低密度的純別墅社區(qū)，填補(bǔ)了目前青島別墅發(fā)展用地受限、開發(fā)區(qū)別墅產(chǎn)品欠缺的不足。如果從長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議發(fā)展商可以考慮儲備本項(xiàng)目周邊地塊，待本項(xiàng)目開發(fā)完成，周邊區(qū)域亦相對成熟起來，如此而來不管是土地升值、還是品牌的延續(xù)性上面，都將有很好的先機(jī)與獲利。 因此盡可能提高產(chǎn)品的去化速度，縮短達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的周期是提高項(xiàng)目盈利能力的最大保障。直接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬元）土地費(fèi)用暫不計(jì)建安費(fèi)用別墅：55700㎡700元/㎡=3342萬會所：6000㎡2000元/㎡=1200萬5099規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：61700200元/㎡=1234園林設(shè)計(jì)、建安：30912060%120元/㎡=22263460市政配套61700150元/㎡925匯總9484備注項(xiàng)目的土地費(fèi)用以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)、間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、綜合稅金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、營銷費(fèi)用等部分構(gòu)成，其中：n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指借貸資金的利息，%計(jì)算；n %計(jì)算；n %；n 預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)用為項(xiàng)目直接投資額的3%n 不可預(yù)見費(fèi)用均為項(xiàng)目直接投資額的3%；間接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（2+3+4）50%%274綜合稅金38150萬%2239營銷費(fèi)用38150萬%1335管理費(fèi)用（2+3+4）3%262不可預(yù)見費(fèi)（2+3+4）5%437匯總4547備注項(xiàng)目的土地費(fèi)暫時(shí)無法計(jì)算，故本處忽略不計(jì)、投資估算匯總表本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為14031萬元。l 本價(jià)格預(yù)測部分未包含本項(xiàng)目在未來3—5年中的價(jià)格行情走勢及漲幅如若加上開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場價(jià)格行情在未來幾年增長，本案價(jià)格及利潤將會有更大的增長空間。綠色軸線——指小區(qū)中央的橫向軸線：建議將水景沿縱向軸線引入道路兩側(cè)蜿蜒而下，僅預(yù)留通往各組團(tuán)的道路，配合起伏的道路布局設(shè)計(jì)，兩側(cè)附以密集的景觀小品?！　? 綠化系統(tǒng)規(guī)劃　　本項(xiàng)目較低的容積率保證了別墅區(qū)中每戶別墅都有較大的私家院落，以供用戶休嬉享用。l 它是富豪的論壇舉辦點(diǎn)（經(jīng)濟(jì)的/社會的/文化的/政治的各方面）l 它是富人的學(xué)校，學(xué)習(xí)上流社會的禮儀、生活方式、習(xí)慣、格調(diào)等。從項(xiàng)目當(dāng)前周邊的發(fā)展形勢來看，小面積、低總價(jià)的度假型產(chǎn)品將是本項(xiàng)目的首選。價(jià)格：香港中路南面的酒店式商務(wù)公寓為900011000元/平方米以上；香港東路以北的高檔公寓價(jià)格為800010000元/平方米，香港東路以南臨海住宅（包括靠近香港東路的小高層）目前正銷售的樓盤價(jià)格定位為1000012000元/平方米。黃島別墅及青島海岸線地產(chǎn)市場概況（以沿海區(qū)域市場為重點(diǎn)）、黃島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析分布區(qū)位：黃島開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的別墅小區(qū)主要分布在區(qū)政府大樓以西區(qū)塊成片分布，主要以靠近區(qū)政府為賣點(diǎn)，現(xiàn)已開發(fā)完畢，形成一個較為集中且相對稱成熟的居住區(qū)。但同時(shí)也應(yīng)該看到：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為本項(xiàng)目提供的機(jī)遇和期待A、大力推動發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為黃島的經(jīng)濟(jì)增長提供了強(qiáng)有力帶動力；B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、科技含量的提升，為本區(qū)域帶來大批科技人才，形成一批強(qiáng)有力的消費(fèi)力量；C、招商引資力度加大，使眾多的工商企業(yè)入駐本區(qū)；D、同時(shí)新的一批大工業(yè)、大項(xiàng)目，都為開發(fā)區(qū)帶來一批優(yōu)秀的企業(yè)；E、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)科技含量不斷提升，高科技人才大量進(jìn)駐，從而使得開發(fā)區(qū)的整體消費(fèi)力提升。1978年11月新設(shè)立黃島區(qū)， 1992年，青島開發(fā)區(qū)與同處一地的青島市黃島區(qū)體制合一，面積達(dá)到220平方公里，總?cè)丝?5萬，其中常住人口24萬、流動人口約20萬左右。當(dāng)前的現(xiàn)況來看，周邊尚處待開發(fā)階段，土地還處于生地、毛地階段。項(xiàng)目區(qū)位分析、宏觀地理分析、地塊區(qū)位分析、項(xiàng)目區(qū)位綜合分析區(qū)域規(guī)劃解析 、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃地塊現(xiàn)狀解析、地塊四鄰現(xiàn)況、地塊現(xiàn)況、地塊現(xiàn)狀綜合分析本項(xiàng)目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析、項(xiàng)目地理?xiàng)l件SWOT分析、項(xiàng)目地理解析綜合判斷一、項(xiàng)目地理解析 本項(xiàng)目地塊位于青島市黃島區(qū)——薛家島旅游度假區(qū)中部偏西地帶，是薛家島中西部高檔度假、居住規(guī)劃的重要組成部分。區(qū)域規(guī)劃解析、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃圖四③ ②④⑤①本案注解：（圖四）薛家島旅游度假區(qū)功能定位①：西海岸行政商務(wù)區(qū) ②：旅游商務(wù)綜合區(qū) ③：國際旅游度假區(qū) ④唐島灣 ⑤薛家島灣（圖四）： 根據(jù)最新一期的《薛家島旅游度假區(qū)及其周邊地區(qū)概念規(guī)劃》，在空間項(xiàng)形態(tài)上，薛家島被唐島灣、薛家島灣分隔成三大城市空間，分別定位為薛家島國際旅游度假區(qū)、西海岸行政商務(wù)區(qū)和旅游商務(wù)綜合區(qū)。O ——機(jī)會T ——威脅l 宏觀政策向“西海岸”傾斜，有利于本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展；l 從資源優(yōu)化角度來講，青島東海岸線的發(fā)展十分有限，西海岸在今后幾年后，將會成為青島海岸線的另一焦點(diǎn)；l 濱海公路的銜接、“南隧、北橋”的規(guī)劃實(shí)施，都將對本項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展提供了堅(jiān)定的發(fā)展基礎(chǔ)；l 區(qū)域配套設(shè)施的不完善、造成大量客戶分流，尤其是青島l “南隧、北橋”動工的不確定性，對本區(qū)域的發(fā)展速度將會產(chǎn)生非常大的影響l 項(xiàng)目周邊尚具有大量的、發(fā)展較為成熟的待開發(fā)用地，可開發(fā)土地存量較多；、項(xiàng)目地理解析綜合判斷結(jié)合上述，地塊宏觀區(qū)位、地塊區(qū)域發(fā)展以及地塊自身?xiàng)l件三方面的分析，得出對本項(xiàng)目地理?xiàng)l件的如下論點(diǎn)：項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)A、區(qū)域宏觀發(fā)展機(jī)遇絕佳；但對“南隧、北橋”的實(shí)施以及青島的資源依賴性較強(qiáng)；B、區(qū)域發(fā)展資源充足、要實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃所需周期較長；C、從發(fā)展梯次來講，本項(xiàng)目所處區(qū)域的整體發(fā)展時(shí)間還需要北面濱海路沿線大量的、尚未開發(fā)的發(fā)展用地消耗一段時(shí)間后，方能擴(kuò)展到本項(xiàng)目所處位置，但這需要相當(dāng)長的時(shí)間。178。這為薛家島在未來的規(guī)劃中打造一個旅游風(fēng)景區(qū)及高檔住宅區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)，但街道內(nèi)的商服、交通、生活配套等設(shè)施現(xiàn)況仍有不足，有待完善。目前該板塊整體入住率在50%左右，未形成良好的居住氛圍，較大部分物業(yè)是青島市炒樓投機(jī)者的投資物業(yè)。同時(shí)本項(xiàng)目如果要迎合日后區(qū)域的發(fā)展，娛樂休閑設(shè)施勢必要占據(jù)較大的比例。絕對精品化：我們的客戶是經(jīng)常出差國外的商務(wù)人士，領(lǐng)略過加拿大、美國、英格蘭、新西蘭等等發(fā)達(dá)國家的別墅，所以本案從小區(qū)的中庭布局到園林綠化；從售樓中心的擺設(shè)，到售樓員的微笑，每一件物品，每一個細(xì)節(jié)都要精品、一流，讓客戶仿佛置身于他曾去過的某國別墅，使其產(chǎn)生認(rèn)同感。在整體規(guī)劃上既考慮到每一種產(chǎn)品分區(qū)位置、又考慮到資源的合理利用性。風(fēng)格上：按照本項(xiàng)目三種不同產(chǎn)品的屬性，建議度假別墅采用現(xiàn)代風(fēng)格；度假別墅采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格；莊園別墅采用歐式古典風(fēng)格。區(qū)域的完整性 項(xiàng)目如此的開發(fā)實(shí)施，使本項(xiàng)目具備較好的完整性，容易形成來良好的銷售氛圍；同時(shí)以方便施工管理。l 本價(jià)格預(yù)測部分，未包含本項(xiàng)目在未來3—5年中的價(jià)格行情走勢及漲幅，如若加上開發(fā)區(qū)房場市長價(jià)格行情在未來幾年增長，本案價(jià)格及利潤將會有更大的增長空間。銷售收入：31980萬32000萬 結(jié)論與建議、項(xiàng)目主要建議A、 產(chǎn)品品質(zhì)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。B、 注意整體形象的包裝，注重整體品質(zhì)、服務(wù)體系的灌輸，以便在后期市場競爭壓力增加，產(chǎn)品同質(zhì)化高的情況下，形成自身獨(dú)特的競爭體系，為項(xiàng)目去化創(chuàng)造相對有利的市場環(huán)境。約2年約15000萬16000萬 、直接投資費(fèi)用(詳見附表)土地費(fèi)用估算：土地費(fèi)用估算中包括含各項(xiàng)土地費(fèi)用和部分市政配套費(fèi)用。l 開發(fā)區(qū)二手市場上別墅的銷售價(jià)格為：6000—8000元/平米左右。園林景觀建議：我們的建議如下：以規(guī)劃道路的兩縱兩橫四條軸線為重點(diǎn)做文章，分別為：觀光軸線休閑軸線文化軸線綠色軸線休閑軸線——指小區(qū)西側(cè)的南北貫通會所的縱向軸線：這是本項(xiàng)目休閑娛樂場所的集中地。獨(dú)棟別墅：位于小區(qū)地塊的南半?yún)^(qū)，通過錯落有致的圍合式組團(tuán)規(guī)劃使小區(qū)的景觀共享性及住戶的私密性得到充分發(fā)揮度假別墅：位于小區(qū)的最西邊區(qū)域，考慮到本項(xiàng)目西邊緊鄰規(guī)劃中的高爾夫球場結(jié)合度假性質(zhì)產(chǎn)品的定位，可以更好的