【正文】 于生地、毛地階段。本項(xiàng)目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析、項(xiàng)目地理?xiàng)l件SWOT分析S ——優(yōu)勢(shì)W ——劣勢(shì)l 臨近商務(wù)行政區(qū)、對(duì)望區(qū)政府大樓，具有地標(biāo)意義；l 所在區(qū)域及整個(gè)薛家島旅游度假區(qū)用于發(fā)展旅游、度假、休閑產(chǎn)業(yè)的資源豐富，未來(lái)發(fā)展前景廣闊l 開(kāi)發(fā)區(qū)今后幾年的純別墅發(fā)展用地僅本項(xiàng)目一宗，產(chǎn)品的稀缺性強(qiáng)；l 地塊建筑密度較低，小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)的可塑造性強(qiáng)；l 隨著周邊發(fā)展的不斷完善，本項(xiàng)目未來(lái)的增值潛力巨大；l 區(qū)域的規(guī)劃實(shí)施周期較長(zhǎng)，嚴(yán)重影響；l 本項(xiàng)目當(dāng)前的基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺乏，等待完善的時(shí)間較長(zhǎng)；l 當(dāng)前項(xiàng)目所具備條件不適合于作長(zhǎng)期居住，僅適合于作投資或用于度假、養(yǎng)老的第二居所；l 項(xiàng)目目前狀況比較荒涼、孤立，周邊尚處于完全未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性和住戶(hù)的安全。1978年11月新設(shè)立黃島區(qū)， 1992年，青島開(kāi)發(fā)區(qū)與同處一地的青島市黃島區(qū)體制合一，面積達(dá)到220平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)，其中常住人口24萬(wàn)、流動(dòng)人口約20萬(wàn)左右。 以海灣大橋興建和前灣港集裝箱碼頭啟動(dòng)為契機(jī)，加快重大項(xiàng)目引進(jìn)和建設(shè)，擴(kuò)大輻射帶動(dòng)作用，力爭(zhēng)外向型經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。但同時(shí)也應(yīng)該看到：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為本項(xiàng)目提供的機(jī)遇和期待A、大力推動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為黃島的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力帶動(dòng)力；B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、科技含量的提升，為本區(qū)域帶來(lái)大批科技人才，形成一批強(qiáng)有力的消費(fèi)力量；C、招商引資力度加大，使眾多的工商企業(yè)入駐本區(qū)；D、同時(shí)新的一批大工業(yè)、大項(xiàng)目，都為開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)一批優(yōu)秀的企業(yè)；E、開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)科技含量不斷提升，高科技人才大量進(jìn)駐，從而使得開(kāi)發(fā)區(qū)的整體消費(fèi)力提升。黃島房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析 薛家島居住區(qū)塊分析薛家島板塊 薛家島在建、在售項(xiàng)目名稱(chēng)一覽編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1今日商務(wù)公寓5魯澤花園2金沙花園6悅?；▓@3長(zhǎng)江花園7澤潤(rùn)金融中心4九州花園8華裕黃金海岸綜合分析：區(qū)域概況：該板塊東部是旅游度假區(qū)金沙灘風(fēng)景區(qū)。黃島別墅及青島海岸線(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)概況（以沿海區(qū)域市場(chǎng)為重點(diǎn)）、黃島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析分布區(qū)位：黃島開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有的別墅小區(qū)主要分布在區(qū)政府大樓以西區(qū)塊成片分布，主要以靠近區(qū)政府為賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)完畢，形成一個(gè)較為集中且相對(duì)稱(chēng)成熟的居住區(qū)。香港東路北部與浮山之間至石老人板塊：是近5年新開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的聚集地，擁有較好的海景資源和浮山山景資源優(yōu)勢(shì)。價(jià)格：香港中路南面的酒店式商務(wù)公寓為900011000元/平方米以上；香港東路以北的高檔公寓價(jià)格為800010000元/平方米，香港東路以南臨海住宅（包括靠近香港東路的小高層）目前正銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格定位為1000012000元/平方米。 市場(chǎng)定位判斷、依據(jù)地理判斷、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷、依據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、本案形象定位建議、目標(biāo)客戶(hù)群分析四、項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位判斷、依據(jù)地理判斷本項(xiàng)目周邊規(guī)劃主要以大型的酒店、會(huì)議、娛樂(lè)設(shè)施為主，也預(yù)示著本項(xiàng)目商務(wù)發(fā)展前景巨大，就像青島五四廣場(chǎng)周邊、八大關(guān)的別墅大多用來(lái)作為商務(wù)辦公等用途。從項(xiàng)目當(dāng)前周邊的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，小面積、低總價(jià)的度假型產(chǎn)品將是本項(xiàng)目的首選。、本案形象定位建議、我們的思路務(wù)實(shí)不務(wù)虛：我們的客戶(hù)都是見(jiàn)過(guò)大世面的成功人士，虛假的、浮夸的、表面的東西是不可能左右他們的，必須要有實(shí)在的東西折服他們，使他們有“英雄所見(jiàn)略同”的歡悅，有“棋逢對(duì)手，將遇良才”的快感。l 它是富豪的論壇舉辦點(diǎn)（經(jīng)濟(jì)的/社會(huì)的/文化的/政治的各方面）l 它是富人的學(xué)校，學(xué)習(xí)上流社會(huì)的禮儀、生活方式、習(xí)慣、格調(diào)等?！　? 別墅位置規(guī)劃 本項(xiàng)目共分為四種產(chǎn)品：莊園式別墅、獨(dú)棟別墅、度假式別墅、VIP會(huì)所及度假酒店?！　? 綠化系統(tǒng)規(guī)劃　　本項(xiàng)目較低的容積率保證了別墅區(qū)中每戶(hù)別墅都有較大的私家院落，以供用戶(hù)休嬉享用。綠、藍(lán)色條搭配，不主張大面積色塊。綠色軸線(xiàn)——指小區(qū)中央的橫向軸線(xiàn)：建議將水景沿縱向軸線(xiàn)引入道路兩側(cè)蜿蜒而下，僅預(yù)留通往各組團(tuán)的道路，配合起伏的道路布局設(shè)計(jì)，兩側(cè)附以密集的景觀(guān)小品。這樣實(shí)施的依據(jù)：產(chǎn)品的多樣性 一期的開(kāi)發(fā)實(shí)施，從產(chǎn)品面來(lái)講，涵蓋了本項(xiàng)目所要開(kāi)發(fā)的全部產(chǎn)品，一則可以起到產(chǎn)品的互補(bǔ)性；二則從市場(chǎng)試探方面來(lái)講，產(chǎn)品的多樣性可以為后期產(chǎn)品的調(diào)整作出前墊。l 本價(jià)格預(yù)測(cè)部分未包含本項(xiàng)目在未來(lái)3—5年中的價(jià)格行情走勢(shì)及漲幅如若加上開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情在未來(lái)幾年增長(zhǎng)，本案價(jià)格及利潤(rùn)將會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間。備注：l 上訴預(yù)測(cè)價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)行情，結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品建議并融入對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷所的出的參數(shù)，適用于本項(xiàng)目今年及未來(lái)1—2年的價(jià)格行情，并具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。直接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）土地費(fèi)用暫不計(jì)建安費(fèi)用別墅：55700㎡700元/㎡=3342萬(wàn)會(huì)所：6000㎡2000元/㎡=1200萬(wàn)5099規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：61700200元/㎡=1234園林設(shè)計(jì)、建安：30912060%120元/㎡=22263460市政配套61700150元/㎡925匯總9484備注項(xiàng)目的土地費(fèi)用以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)、間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、綜合稅金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等部分構(gòu)成，其中：n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指借貸資金的利息，%計(jì)算；n %計(jì)算；n %；n 預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)用為項(xiàng)目直接投資額的3%n 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用均為項(xiàng)目直接投資額的3%；間接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（2+3+4）50%%274綜合稅金38150萬(wàn)%2239營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用38150萬(wàn)%1335管理費(fèi)用（2+3+4）3%262不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2+3+4）5%437匯總4547備注項(xiàng)目的土地費(fèi)暫時(shí)無(wú)法計(jì)算，故本處忽略不計(jì)、投資估算匯總表本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為14031萬(wàn)元。 因此盡可能提高產(chǎn)品的去化速度，縮短達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的周期是提高項(xiàng)目盈利能力的最大保障。l 項(xiàng)目當(dāng)前周邊環(huán)境荒蕪、生活機(jī)能、生活氛圍較差，如若當(dāng)前實(shí)施，客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的周邊大環(huán)境會(huì)有一定的抗性。如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議發(fā)展商可以考慮儲(chǔ)備本項(xiàng)目周邊地塊，待本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，周邊區(qū)域亦相對(duì)成熟起來(lái)，如此而來(lái)不管是土地升值、還是品牌的延續(xù)性上面，都將有很好的先機(jī)與獲利。C、 基于當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境，本項(xiàng)目如若現(xiàn)在實(shí)施，建議本案提高容積率、加大建筑面積，降低產(chǎn)品的層次，加快運(yùn)作速度，搶占市場(chǎng)先機(jī)，是本項(xiàng)目目前發(fā)展的最佳運(yùn)作方案。l 本案作為超低密度的純別墅社區(qū)，填補(bǔ)了目前青島別墅發(fā)展用地受限、開(kāi)發(fā)區(qū)別墅產(chǎn)品欠缺的不足。土地成本：8000萬(wàn)8000萬(wàn)2年3年4年1年 如上圖所示：l 假設(shè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期為4年，項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢；l 土地成本為8000萬(wàn)；l 靜態(tài)投入為21980萬(wàn)；l 銷(xiāo)售收入為31980萬(wàn)；經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資成本之固定成本、變動(dòng)成本、銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售收入等指標(biāo)的初步測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（上圖紅色部分）——當(dāng)銷(xiāo)售金額達(dá)到總售收入的50%左右、銷(xiāo)售銷(xiāo)售時(shí)間約2年的時(shí)候，本項(xiàng)目的投入資金全部收回并開(kāi)始持續(xù)創(chuàng)造收益。項(xiàng)目的預(yù)期動(dòng)態(tài)投資回報(bào)如果從動(dòng)態(tài)滾動(dòng)來(lái)講，本項(xiàng)目土地成本8000萬(wàn)、加上前期的滾動(dòng)資金預(yù)估為5000萬(wàn)，累計(jì)資金13000萬(wàn)元作為項(xiàng)目的運(yùn)作資金。建安投資估算本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用由別墅部分建安費(fèi)用、會(huì)所建安費(fèi)用等構(gòu)成。地理優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處唐島灣南岸，與區(qū)政府大樓一灣之隔相互對(duì)望，從地緣關(guān)系上來(lái)講地段、大環(huán)境都非常貼近行政商務(wù)區(qū)，同時(shí)本案的入市又有恰好填補(bǔ)了開(kāi)發(fā)區(qū)目前為止尚無(wú)一個(gè)真正的高檔別墅小區(qū)的空白，又可成為開(kāi)發(fā)區(qū)屹立于區(qū)政府對(duì)面的地標(biāo)性建筑群。l 青島沿海岸線(xiàn)高檔公寓的價(jià)格大致為10000—12000元/平米；別墅的價(jià)格大約在20000元/平米左右。地塊參數(shù)：地塊面積（㎡）容積總建面積（㎡）30912061700備注：，本項(xiàng)目如若想順應(yīng)市場(chǎng)需求、控制產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)，勢(shì)必難以實(shí)現(xiàn)，因此，建議規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)提高容積率（），從而提升項(xiàng)目的建筑面積，使產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)更為貼近市場(chǎng)需求，增加銷(xiāo)售速度、減弱開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。建議加大本條軸線(xiàn)的寬度，在道路兩邊隔離帶設(shè)立休閑漫步跑道、燒烤場(chǎng)、景觀(guān)小品長(zhǎng)廊、特設(shè)植物觀(guān)光養(yǎng)殖區(qū)、DIY耕作區(qū)等設(shè)施，即可提升本項(xiàng)目的娛樂(lè)性，又可與會(huì)所形成呼應(yīng)觀(guān)光軸線(xiàn)——指小區(qū)臨海的橫向軸線(xiàn)：這條道路臨海岸線(xiàn)而建是本項(xiàng)目靈魂的發(fā)源地。、產(chǎn)品風(fēng)格規(guī)劃建議結(jié)合濱海建筑的特色以及開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)、建議本項(xiàng)目規(guī)劃的風(fēng)格是：傳統(tǒng)下的現(xiàn)代、骨子里的傳統(tǒng)。VIP會(huì)所及度假酒店：位于小區(qū)的西北角，正對(duì)唐島灣即體現(xiàn)了會(huì)所的私密性、同時(shí)又有極大的景觀(guān)取向。l 高檔會(huì)所滿(mǎn)足不同品位休閑的需求。這就是我們對(duì)本案的最優(yōu)化定位建議。第二種：定位為投資、養(yǎng)老型產(chǎn)品區(qū)，建筑形態(tài)為小面積獨(dú)棟別墅搭配部分雙拼別墅，主力面積規(guī)劃為——小面積別墅280—350平方米左右；雙拼別墅主力面積為200——260平方米左右，主要針對(duì)用于看重青島環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)本案用于頤養(yǎng)安年的客戶(hù)及看重本案未來(lái)發(fā)展前景用于投資的客戶(hù)。因此日益壯大的開(kāi)發(fā)區(qū)工商企業(yè)主；越來(lái)越多的大型國(guó)企、跨國(guó)企業(yè)的高層；以及企業(yè)自身，成為本項(xiàng)目的首選客戶(hù)群體。這部分物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者有很大一批都是投資客戶(hù)和外地購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。該板塊樓盤(pán)以度假和商務(wù)居住型為主，較難以形成良好的居住氛圍，目前入住率亦較低。綠化狀況：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的品質(zhì)較差，中央綠化和會(huì)所等配套設(shè)施，屬于原始的開(kāi)發(fā)操作模式，每個(gè)小區(qū)3—3總戶(hù)型，綠化僅僅只是簡(jiǎn)單草皮移植，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性，唯一的賣(mài)點(diǎn)是緊鄰區(qū)政府?？蛻?hù)群體：外地客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量依然大于開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量，依然呈投資型市場(chǎng)。 受2004年國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，黃島商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積等均較去年有明顯回落,新案推出量相對(duì)少；178。大學(xué)城工程、國(guó)際貿(mào)易中心工程等多項(xiàng)大工程的上馬動(dòng)工，使開(kāi)發(fā)區(qū)的城市形象、城市價(jià)值均有所提升。使黃島區(qū)在未來(lái)的建設(shè)規(guī)劃中，形成新的經(jīng)濟(jì)