【正文】 建議適當(dāng)縮小解籌范圍 ，一方面利于 制 造搶購(gòu)氛圍 ，另一方面待項(xiàng)目形象完善后實(shí)現(xiàn)售價(jià)的提升。 3. 充分利用 自身 優(yōu)勢(shì)，打造度假生活品質(zhì) 御花苑 獨(dú)享水濂湖資源，若加以充分利用，即可體現(xiàn)其超越其他山水豪宅的生活品質(zhì)。 5. 工程 設(shè)計(jì)及 質(zhì)量 等 問題影響項(xiàng)目口碑 對(duì)于 御花苑 這樣一個(gè)需連續(xù)開發(fā)且開發(fā)周期較長(zhǎng)的大項(xiàng)目而言，項(xiàng) 8 目口碑顯得至關(guān)重要。 由于高檔物業(yè)的買家對(duì) 居住 環(huán)境的關(guān)注度甚高 ， “ 要 6 賣 房子，先做環(huán)境” 已成為 中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售的重 要定律。 加上 支撐 這兩幢 別墅售價(jià)的 50M景觀帶無實(shí)景展示，客戶信心不足， 目前 銷售難度較大。 ? 總體而言，認(rèn)籌客戶接受在總價(jià) 150 萬元左右（單價(jià) 6400 元 /㎡左右）購(gòu)買 25 區(qū)有景觀有空中別墅。目前 御花苑 在形象包裝上 相當(dāng)欠缺，包括： 1) 項(xiàng)目缺乏整體 VI 設(shè)計(jì)，整體 VI 設(shè)計(jì)能起到強(qiáng)化項(xiàng)目定位，反復(fù)加深客戶印象及反映項(xiàng)目特色的作用。 9 三、 銷售針對(duì)建議 1. 重視 項(xiàng)目整體包裝， 提升項(xiàng)目整體形象 甄選一家設(shè)計(jì)水平優(yōu)秀的廣告公司 ， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體 VI 設(shè)計(jì) 和包裝 ，強(qiáng)化項(xiàng)目定位，提升項(xiàng)目整體形象 。 4. 開展 活動(dòng)營(yíng)銷， 促進(jìn)項(xiàng)目推廣 御花苑應(yīng)充分 利用鄉(xiāng)村俱樂部的泛會(huì)所設(shè)施 及現(xiàn)有的客戶資源 ， 定期舉辦各類主題活動(dòng)，通過 加強(qiáng)活動(dòng)營(yíng)銷 ， 促進(jìn)項(xiàng)目推廣。 4) 為 促進(jìn) 首 批 解籌單位 的銷售 ， 營(yíng)造熱烈的銷售氣氛， 建議制定一定的優(yōu)惠政策 刺激客戶認(rèn)購(gòu) ， 包括 ： 車位 抽獎(jiǎng)： 5 名車位使用權(quán)抽獎(jiǎng) （車位價(jià)值可加入推出單位總價(jià)） 認(rèn)購(gòu)禮品：當(dāng)日認(rèn)購(gòu)客戶均可獲贈(zèng)認(rèn)購(gòu)禮品 優(yōu)惠政策： 首 8 名買家獲贈(zèng)一年物業(yè)管理費(fèi)（須于規(guī)定時(shí)間內(nèi)入伙 ，以促進(jìn)客戶早日辦理入伙手續(xù) ） 5) 由 于目前認(rèn)籌的 優(yōu)惠 遞減 政策 對(duì)吸引客戶認(rèn)籌不利，建議 首批 單位 解籌后 將認(rèn)籌優(yōu)惠調(diào)整為“ 5 萬抵 10 萬”優(yōu)惠，以擴(kuò)大 認(rèn)籌量，配合次批單位解籌 工作 。 在方案設(shè)計(jì)方面， 為了使方案的設(shè)計(jì)更加貼近市場(chǎng)，充分體現(xiàn) 目標(biāo)客戶 訴求，市場(chǎng)部 需積極 參與項(xiàng)目 規(guī)劃 方案的設(shè)計(jì)， 從市場(chǎng)角度提出相關(guān)的 建議及要求 ， 并參與 方案 討論 與確定 ；在樓盤開始銷售以后， 設(shè)計(jì)變更應(yīng)考慮 會(huì) 否引起客戶投訴或法律糾紛而 給 銷售帶來的負(fù)面影響。 建議 公司 組織內(nèi)部看樓團(tuán)， 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有問題的地方提出意見，盡快加以改進(jìn)。 另外，售樓大廳外墻陳舊，玻璃及部分外墻污漬明顯，感觀較差。 特別是空中別墅單位，售價(jià)與東莞聯(lián)排或別墅的售價(jià)相若，景觀條件的展示對(duì)說服客戶購(gòu)買顯得至為重要。 1 御花苑 銷售建議 及 25 區(qū)銷售方案 御花 苑 市場(chǎng)部 2020 年 2 月 2 目 錄 一、 認(rèn)購(gòu)及認(rèn)籌情況分析 二、銷售難點(diǎn)及問題分析 三、 銷售針對(duì)建議 四、推廣策略及安排 3 一、 認(rèn)購(gòu)及認(rèn)籌情況分析 1. 獨(dú)立別墅認(rèn)購(gòu) 情況 項(xiàng)目 已售 未售 備注 套數(shù) 11 套 7 套 18 棟號(hào) 2/3/8/9/10/11/12/14/17/18 1/5/6/7/13/16 總面積 （㎡） 未計(jì) 1 號(hào)樓王 總金額 68880608 61362800 均價(jià) 13095（折后） 18560（折前） 待售別墅情況說明： 4/5/6/7 號(hào) 別墅： 該 4 棟別墅均為首排臨湖別墅（ 1 套 A 型， 3 套 B型），景觀最優(yōu)，最受 意向 客戶青睞。 但 從目前銷售條件看， 25 區(qū) 別墅及空中別墅