【正文】 2020 年涿州市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)了四個(gè)別墅項(xiàng)目，竹語(yǔ)堂 3 月份開(kāi)盤(pán)，琉璃湖別墅二期 5 月份開(kāi)盤(pán)，慢城 .26 島嶼 7 月份開(kāi)盤(pán)（簽訂意向客戶階段），丹佛爾灣濱水別墅（東京都二期） 9 月開(kāi)盤(pán)。 涿州在售的別墅項(xiàng)目當(dāng)中桃源逸墅和琉璃湖別墅分別在項(xiàng)目最初的 時(shí)候做過(guò)圍繞三國(guó)文化發(fā)源地和“ 禪易山水 ”為概念，提出“禪易人生、返樸歸真”的主題，易經(jīng)大師邵雍等歷史文化優(yōu)勢(shì)來(lái)增加項(xiàng)目的新穎度、獨(dú)特處，拉開(kāi)和其他項(xiàng)目之間的區(qū)別之處。 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 您理想中別墅的面積（平方米） 是： 喜愛(ài)的別墅類型是： 200 平方米以內(nèi) 14% 250400 平方米 64% 400 平方米以上 21% 而北京近日發(fā)布的建設(shè)用標(biāo)準(zhǔn)， 將別墅的最低容積率限定在 ， 從而也就決定了 今 后 2020 年的別墅 “ 供應(yīng)量 ” 將受到國(guó)家政策的直接影響和左右。這些現(xiàn)代主義原創(chuàng)別墅，都在努力嘗試以國(guó)際化的建筑語(yǔ)言，實(shí)現(xiàn)對(duì)本土的、東方精神的探求。 從在售項(xiàng)目和二手房市場(chǎng)反饋的信息發(fā)現(xiàn)，來(lái)自北京群體一直是別墅項(xiàng)目的主要消費(fèi)者。涿州二手房市場(chǎng)上有大量的竹語(yǔ)堂別墅，獨(dú)棟的數(shù)量多在 20 套以上另外還有竹語(yǔ)堂其他類型的產(chǎn)品，主要是供貨商拋出的房源。 慢城 .26 島配套商業(yè)廣場(chǎng)和獨(dú)特坡地別墅是拉開(kāi)和競(jìng)爭(zhēng)者之間距離的主要方式，這也是自身的優(yōu)勢(shì)，從而可以彌補(bǔ)項(xiàng)目?jī)?nèi)部因景觀設(shè)計(jì)和居住舒適度所帶來(lái)的缺憾和不成熟。開(kāi)盤(pán)時(shí)期 雙拼 3800 元 /平米 和 獨(dú)棟 4200 元 /平米 ， 是同期涿州市場(chǎng)上同類產(chǎn)品當(dāng)中最高的價(jià)格，以 107 國(guó)道為交通優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也遠(yuǎn)離了涿州市，這使琉璃湖別墅的客戶以北京區(qū)域客戶較多。 2020年 7 月份獨(dú)棟均價(jià) 7900 元 /平米，最高時(shí)單價(jià)在 8500 元 /平米，雙拼 6000 元 /平米，聯(lián)排 5000 元 /平米。主力戶型在 200— 300 平米之間 ，總價(jià)較低的戶型和銷(xiāo)售速度最快，景觀位置較好的戶型也受到關(guān)注。 7 月份即將入市銷(xiāo)售的別墅項(xiàng)目有 3 個(gè)，其中只有提香草堂有獨(dú)棟別墅。 但是 今年新開(kāi)盤(pán)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，單套面積也出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，多為200350 平方米之間，而去年新開(kāi)盤(pán)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目單套面積多在 500 平方米以上。 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 08 上半年 供應(yīng) 了 2172 套 別墅 、 萬(wàn)平米， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） 與去年同期基本持平。 從各區(qū)域的成交價(jià)格情況來(lái)看，同比去年， 08 年 15 月北京別墅市場(chǎng)各區(qū)域成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度上漲，其中八達(dá)嶺昌平、城南、西山、亞奧京北、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)別墅區(qū)漲幅均在 40%以上，一定程度上直接拉高了北京別墅 市場(chǎng)的整體價(jià)格。 別墅停批政策逐步實(shí)施也影響了 08 年別墅的銷(xiāo)售量。 這兩種人群在購(gòu)買(mǎi)別墅產(chǎn)品的觀念上有這一定的差距，金字塔尖的高端人士有著一定的社會(huì)地位，所青睞的產(chǎn)品是昂貴的，在理解產(chǎn)品情況下感性方式占據(jù)了主要，對(duì)產(chǎn)品的喜好是觸動(dòng)他們購(gòu)買(mǎi)的第一動(dòng)力。 2020 年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目 3 個(gè)，竹語(yǔ)堂、慢城和丹佛爾灣濱水別墅。 慢城 .26 島嶼 —— 2020 年 9 月正式開(kāi)盤(pán)，最初 2020 年 9 月的 7000 元 /平米到同年 12 月均價(jià) 7800 元 /平米回落到 2020 年 2 月均價(jià) 7300 元 /平米，然后逐步上漲。經(jīng)過(guò)了 23 年消化期在加上當(dāng)時(shí)樓市一路上漲等原因，以及項(xiàng)目本身體量較小，大部分項(xiàng)目建設(shè)在市區(qū)內(nèi)周邊的生活配套設(shè)施比較齊全，價(jià)格和交通占有一定優(yōu)勢(shì)，那個(gè)時(shí)期開(kāi)盤(pán)的別墅項(xiàng)目至今為止基本上已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。 住宅戶型設(shè)計(jì)上存在一定的問(wèn)題，空間設(shè)計(jì)布局不合理，重復(fù)性功能的房間較多，而且部分別墅只有三面采光，加上產(chǎn)品本身面積偏大，與一路之隔也是純獨(dú)棟項(xiàng)目丹佛爾灣濱水別墅相比較無(wú)論是在內(nèi)部居住舒適度、環(huán)境景觀還整體價(jià)格上 都不占有優(yōu)勢(shì)。 丹佛爾灣濱水別墅一共開(kāi)發(fā) 355 套獨(dú)棟別墅， 2020 年 9 月推出 100 套別墅在 12 月份停止銷(xiāo)售， 2020 年 4 月每個(gè)月都推出一套別墅組團(tuán)，數(shù)量在 20 套之間，每次推出的套數(shù)會(huì)根據(jù)上 個(gè)月的銷(xiāo)售狀況而定。北京群體對(duì)涿州房地產(chǎn)的關(guān)注也在逐漸提升，現(xiàn)今涿州商品住宅有中有很大一部分被北京群體所消化掉，特別是近年來(lái)別墅類產(chǎn)品所針對(duì)北京客戶的目的性更 明顯，從 2020 年在售的項(xiàng)目推廣策略來(lái)看全部都選擇了北京市場(chǎng)，推廣的途徑也是選擇了北京影響力度較大的地產(chǎn)媒體，如長(zhǎng)期在焦點(diǎn)和搜房這兩大地產(chǎn)網(wǎng)站做長(zhǎng)時(shí)間的宣傳，參加在北京舉行的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易會(huì)和房地產(chǎn)論壇，并對(duì)本身的項(xiàng)目做積極的宣傳。 這個(gè)階段最大的特征是 “ 全盤(pán)西化 ” 和 “ 全盤(pán)空運(yùn) ” ，從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、庭院景觀、材料、團(tuán)隊(duì)，甚至是樣板間的裝修裝飾，全部承襲至歐美等國(guó)家 ， 代表項(xiàng)目是橘郡。這 種別墅 最適合中國(guó)家庭人口的居住面積 ， 以前的別墅都是面積過(guò)大，過(guò)于豪華，過(guò)于追求內(nèi)部裝修，除了土地有限，價(jià)位太高之外，其實(shí)也是對(duì)居住本能的忽視，對(duì)個(gè)性化的忽視。 涿州別墅市場(chǎng)至今還缺少一個(gè)配套設(shè)施、環(huán)境營(yíng)造、園林設(shè)計(jì)和產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的綜合型成熟的別墅項(xiàng)目。 北京別墅市場(chǎng) 2020 年同比銷(xiāo)售率有所下降，但是別墅市場(chǎng)整體均價(jià)卻漲幅較大，涿州別墅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看， 2020 年上半年雖然別墅價(jià)格在外界看來(lái)是在 逐步的漲幅，但實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格和去年基本持平，涿州的別墅項(xiàng)目與北京的別墅項(xiàng)目在自主性上區(qū)別很明顯，樓市對(duì)涿州別墅市場(chǎng)的還是有明顯的影響力。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更 新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 相對(duì)而言涿州市場(chǎng)上的高檔住宅（別墅類）對(duì)于北京市場(chǎng)上的高端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還不屬于“高檔”，他們不會(huì)對(duì)涿州現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目表示關(guān)注。 小獨(dú)棟 55% 雙拼別墅 5% 聯(lián)排別墅 10% 疊拼 10% 豪華超大別墅 19% 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 別墅周邊應(yīng)有下面哪些相應(yīng)配套應(yīng)包括 您希望購(gòu)買(mǎi)的別墅周邊地理環(huán)境：（多選） 高爾夫球場(chǎng) /練習(xí)場(chǎng) 18% 森林公園 31% 星級(jí)酒店 9% 特色俱樂(lè)部 16% 溫泉度假山莊 12% 旅游景點(diǎn) 13% 其他 1% 涿州市場(chǎng)別墅整體狀況來(lái)看，在售的項(xiàng) 目之間的區(qū)別不大，每個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)自己的優(yōu)勢(shì)，但是沒(méi)有綜合性優(yōu)勢(shì)，所以導(dǎo)致了一些項(xiàng)目在一根線上競(jìng)爭(zhēng)的狀況。 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 您喜歡哪種風(fēng)格的別墅 北美風(fēng)格 14% 歐洲傳統(tǒng)風(fēng)格為 11% 現(xiàn)代風(fēng)格 66% 中式風(fēng)格 4% 中國(guó)傳統(tǒng)四合院 5% 其他 0% 產(chǎn)品類型及面積 近年很多別墅項(xiàng)目建造了很多 專為 中產(chǎn)階級(jí) 消費(fèi)者服務(wù)的 別墅產(chǎn)品，面積在 200— 400 平方米之間，主力戶型控制在 300 平方米左右。對(duì)別墅的風(fēng)格、淵源、室內(nèi)空間、庭院空間、可能的生活場(chǎng)景均處于探索和積累階段 。 三、本項(xiàng)目未來(lái)客戶整體分析 客戶群體性及分布區(qū)域分析 從涿州市今年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及涿州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向可以看出，依靠北京優(yōu)勢(shì)來(lái)帶動(dòng)涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)和加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為涿州市未來(lái)發(fā)展方向的一個(gè)重點(diǎn)。因?yàn)槭歉郀柗騽e墅項(xiàng)目所以內(nèi)部的景觀綠化 和園林水系設(shè)計(jì)都非常的出色，這樣的別墅資源在涿州市場(chǎng)首屈一指。房屋地上三層，汽車(chē)二層入戶，沒(méi)有地下室，一層更多的承擔(dān)地下室的功能。但這樣的戶型也會(huì)靠近該樓盤(pán)的周?chē)蚴撬矫苄圆皇呛芎玫墓姷膮^(qū)域，受到噪音的干擾比較大，特別是在高速公路旁邊的別墅影響最大，但價(jià)格卻比樓盤(pán)本身的均價(jià)要便宜的多，從涿州別墅市場(chǎng)觀察到，只要面積不是很大而且價(jià)格較低，這樣的房源銷(xiāo)售狀況一般不會(huì)困難。建在高爾夫球場(chǎng)景觀視野寬闊并臨近水系的別墅均價(jià)在 10000 元之內(nèi)，面積都在 800 平米以內(nèi)，這樣的大戶型也被一些客戶所看中?？梢?jiàn) 2020 年別墅市場(chǎng)的變化促進(jìn)了別墅產(chǎn)品新的發(fā)展趨勢(shì)。正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商注意到了這樣的市場(chǎng)變化，并及時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)策略進(jìn)行了調(diào)整，所以才會(huì)出現(xiàn) 2020 年新開(kāi)盤(pán)別墅項(xiàng)目產(chǎn)品形式更趨多元化 發(fā)展的現(xiàn)象 。 雖然 08 年 5 月份的新增供應(yīng)量超過(guò)了 07 年同期水平，但 08 年上半年別墅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售項(xiàng)目與 07 年相比較還是有一定差距的。根據(jù)北京別墅指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示：在 2020 年 13 月期間北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，但在隨后 4 月和 5 月均有不同程度的回升。 （ 2020 年 07月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ） 08 年上半年北京 別墅 市場(chǎng) 的銷(xiāo)售量為 1244 套 ， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） 從 2 月份開(kāi)始，成交量逐月遞增，其中 5 月份銷(xiāo)售量達(dá)到 378 套， 6 月份有所回落也達(dá)到 249套。目前新開(kāi)盤(pán)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售率達(dá)到七成以上的項(xiàng)目有 2 個(gè)，分別是龍山新新小鎮(zhèn) 五 期 項(xiàng)目， 均價(jià) 11000 元 /平方米，總價(jià) 230500 萬(wàn) /棟 ， 和龍灣別墅四期項(xiàng)目，面積從 250343 平米，總價(jià) 750— 1100 萬(wàn) /棟。如加州水郡聯(lián)排和花園洋房?jī)r(jià)格基本和 2020 年最高點(diǎn)持平?，F(xiàn)在獨(dú)棟的價(jià)格在 7000— 8300 元 /平米之間，280 萬(wàn) — 300 萬(wàn) /套，聯(lián)排均價(jià)在 6000 元 /平米左右， 170 萬(wàn) /套。 竹語(yǔ)堂在建設(shè)時(shí)期遇到資金緊張，將手中的別墅以資金的方式抵押給項(xiàng)目供貨商，供貨商為了回籠資金將其中的別墅交給涿州二手市場(chǎng)幫助銷(xiāo)售，現(xiàn)在涿州市場(chǎng)上竹語(yǔ)堂房源最多，購(gòu)房的程序依然按照一手房來(lái)操作。雖然琉璃湖別墅的配套設(shè)施已經(jīng)完工并且開(kāi)始招商 ，但是這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)難以解決。 丹佛爾灣濱水別墅 丹佛爾灣濱水別墅位于涿州影視城高速，對(duì)面就是慢城 .26 島坡地別墅，兩個(gè)項(xiàng)目相距非常的近，可以共享對(duì)方的別墅資源同時(shí)可以帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域的整體的發(fā)展規(guī) 模和趨勢(shì)。（ 日?qǐng)?bào)數(shù)一套， 日?qǐng)?bào)數(shù) 5 套之內(nèi)） 竹語(yǔ)堂的位置在 京石高速涿州出口 ，上京石高速和去涿州市區(qū)都比較方便，相對(duì)遠(yuǎn)離涿州市區(qū)的別墅項(xiàng)目來(lái)看，可以很好的解決生活配套所 帶來(lái)的問(wèn)題，在交通上與涿州市區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目比較，