【正文】 阜陽寫字樓市場過去 3年的新供應(yīng)量分別為： 2020年 4000平方米，2020年 5000平方米， 2020年 7000平方米。文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在 200多平方；而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在 500平方以上。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度。 ④品牌與實(shí)力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞 一方面，隨著一系列政策措施的出臺， “銀根 ”、 “地根 ”的進(jìn)一步緊縮等將使國內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的 “資金鏈 ”和 “拿地 ”壓力，行業(yè)內(nèi)的 “洗牌 ”將加劇，市場的 “逐出效應(yīng) ”將會顯現(xiàn)。 堅持落實(shí)區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。 2020～ 2020年阜陽市 GDP見下表 年份 GDP總額（億元） 增長率 (可比價 ) 2020 209 % 2020 217 % 2020 263 % 2020 324 % 2020 370 13% 2020 460 % 二、 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 國內(nèi)宏觀市場分析 （ 1）市場回顧 政策成為影響 2020年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。 阜陽市的社會經(jīng)濟(jì)狀況 改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異 ，人民生活水平逐步提高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進(jìn)入 2020年以后，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服了前期政府腐敗陰影、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負(fù)重爬坡、奮力前行，實(shí)現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升、再到兩位數(shù)增長的轉(zhuǎn)變，走過了最為艱難的時期，步入了快速發(fā)展的前期。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理 ，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。 項目的建設(shè)對推動阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。改革開放以來，特別是進(jìn)入 90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。銷售預(yù)測則采用市場比較法。 開發(fā)目的： ①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟(jì)，改善城市功能，增強(qiáng)城市輻射力； ②帶動皖西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樹立泉北新區(qū)城市新形象。 B、在項目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。 作為本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會。 項目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟(jì)，提高阜陽城市形象； 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對阜陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。這在本報告的 第十一章將 得到充分的論證。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費(fèi)都在政策調(diào)控緊縮 的視野之內(nèi)，其目標(biāo)都直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)政策性特征再一次得到體現(xiàn)。 因此，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟(jì)增長，以個人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會資源向這個行業(yè)的過度傾斜，必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投放 ，增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。阜陽 GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心，為阜陽寫字樓市場的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。 娛樂市場快速發(fā)展始于 90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994年到 1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。 到 2020年，阜陽商鋪總保量約為 700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。最后，對于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點(diǎn)，要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合。城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2020年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31%。 第三章 市場分析與預(yù)測 皖西北城市商業(yè)廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及 不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 ,從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易， 目前已建成了 30萬平方米。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖? C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。 項目總投資： 。.............................................. 3 一 、報告編制目的 ...........................................................................................................3 二 . 報告編制說明 ...........................................................................................................3 三、特殊說明 ..................................................................................................................4 第一章 總 論 ...................................... 5 一、項目基本情況 ...........................................................................................................5 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財務(wù)指標(biāo) ................................................................................................6 三、結(jié)論、存在問題與建議 .............................................................................................8 第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 ................ 10 一、項目建設(shè)背景 ......................................................................................................... 10 二、項目建設(shè)的必要性 .................................................................................................. 11 三、項目建設(shè)的可行性 .................................................................................................. 13 四、項目可行性研究的依據(jù) ........................................................................................... 14 五、開發(fā)商簡介 ....................................................................