【正文】 一流的硬件設施，只有匹配一流的軟 件配套，才能更加煥發(fā)光彩。寧波目前的寫字樓層高大都集中在 ，吊頂后凈高僅為 ～ ，而有部分寫字樓吊頂后凈高竟低于 ，空間層次感十分壓抑。 從寫字樓供應量來看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。 20xx年下半年至 20xx年，寧波寫字樓市場逐漸復蘇，并逐漸有一些純寫字樓推向市場 ， 如 靈橋廣場、中山銀座（中山東路、舟孟北路交匯處）、世紀偉業(yè)（中山西路、中山 家 園 南邊）城市廣場（望京路旁）、世紀龍騰（中興路旁）等，這些寫字樓樓盤雖然 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 檔次品位較低，沒有住宅好銷，但也逐漸消化完畢。而且，與一般項目所不同的是，本案的地段價值和商業(yè)價值存在著很大的彈性空間，為保證科技園區(qū)香溢軟件園的開發(fā)成功，并達到更高的預期利潤目標，本案有著非常大的營銷策劃空間。 20xx年上半年，高層、小高層成交量僅 1755套，目前市場上的空置樓盤基本都以高層豪宅為主，其銷售進度要遠慢于多層住宅，而中低檔住宅嚴重供不應求，市場供應結構已呈現(xiàn)一定的失衡狀態(tài)，由于20xx年市中心高層豪宅的推量明顯放大，這趨勢將有增無減。 6. 南北通風 ,無限采光 。 20xx～ 20xx年 這 個 時 期， 高層、小高層逐漸放量，市中心高層逐漸被甬城市民所接受，大面積、高總價 套型占主導地位。馨園 開 發(fā) 商： 中建房產 樓盤位置： 中山東路和桑田路交界處 主要技術數(shù)據(jù)： 產品類型：三幢 9層小高層 總戶數(shù)：約 200套 戶型面積： 10 12 12 150平方米 主力戶型：三房兩廳（ 120平方米左右的套型） 均價： 55005600元 /平方米 銷售情況： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 4月 10日開盤至今，銷售率已達 60%以上，售樓中心人氣不旺，與寧波市前段時期深夜排隊搶購的場面形成截然不同的對比。 第 四 部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊競爭分析 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊中，先是江東區(qū)一枝獨秀 ，主要代表樓盤有華光城、江南春曉、中興小區(qū)、東海花園、常青藤小城等，但隨著鄞州中心區(qū)市政配套 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 設施的完善，鄞縣改縣為區(qū)，格蘭云天、華泰劍橋、金灣華庭等中大型樓盤的面世，特別是70萬 平方米超大型樓盤東湖花園的推出，鄞州中心區(qū)房產板塊有后來者居上的感覺。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 目前寧波房產市場的供不應求的現(xiàn)象應該是短期的。 浙江省經(jīng)濟總量在全國居第四，人均 GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平遠沒有達到遼寧、吉林等經(jīng)濟相對落后的省份，因此，原省委書記張德江提出了加速浙江省城市化進程的建設目標，這對拉 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 動浙江省房地產業(yè)的發(fā)展是一個長期的利好，因為農村城市化、農民變城市人，需要大量的住宅滿足。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 主要代理案例： 古北中央花園 黃金豪園 佘山銀湖別墅 古北新區(qū)二期 蘇州西山別墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹橋路三期高標準內銷售房 碧玉公寓 明珠大廈 廣場大廈 鉆石公寓 萬 科園別墅 雅典花園 維多利亞大廈 巴黎花園 金獅大廈 金象公寓 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第二部分 寧波房市整體市場分析 這兩年寧波房市供不應求，房價水平上漲很快，并連續(xù)兩年位居全國第一。 股市低迷，投資資本涌入房地產業(yè)，刺激了房價的上漲 目前，寧波的房產市場上，有大約 30%以上的人購買房產主要以投資為目的，這與股市低迷、缺乏其它投資渠道有很大關系。 總結：寧波房價雖然因上漲過快含有一定的泡沫成分，但這個房價水平基本上反應了寧波的城市 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 價值，總體是合理的，展望未來，寧波房價水平還具有 500至 1000元每平方米的上漲空間，這對科技園區(qū)香溢軟件園是一個大勢利好，但隨著 20xx年一些大盤如青林灣、常青藤 第 五 部分 科技園區(qū)地產板塊優(yōu)劣勢分析 隨著城市東擴步伐和城市化進程的加快，以及城市規(guī)模的不斷擴張，房地產開發(fā)不僅在江東區(qū)如火如荼地展開，而且波及到周邊其它地區(qū)，使得旁邊一些區(qū)域的房地產業(yè)也得到迅猛發(fā)展，房 價也得以迅速提升，寧波市科技園區(qū)即是這樣一個區(qū)域。 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項目策劃建議 一、寧波房市高層住宅產品市場特征分析 寧波高層住宅市場主要分為三個發(fā)展階段： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年以前 在這個階段，寧波的住宅市場主要以多層住宅為主，高層住宅基本上不被市民接受、銷售抗 性較大，主要原因是價格高（相對多層住宅）、物業(yè)管理費貴、實用率較低，這個時期的主要代表高層產品有江北區(qū)槐樹公寓、聯(lián)紅紅樓、中央花園。 這 段 時 期的高層住宅開發(fā)基本都是以三江口為中心，以中山東路為軸線發(fā)展，主要集中 在 一類、二類地段。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd ,盡攬三江美景 表現(xiàn) 3：效果圖、空中花園 3. 真正網(wǎng)絡化 4. 卓越的物業(yè)管理 5. 32平方米空中大花園 。 高層住宅 產品同質化競爭激烈。以這樣的價格推向市場，前景如何呢？就目前寧波市場的供求狀況來說，其前景是樂觀的。 總 結 ： 寧 波 許 多 中 小 公 司 有 購 買 寫 字 樓 、 改 善 公 司 形 象 的 需 求 ， 寧 波 寫 字 樓 市場 面 臨 著 一 個 新 的 發(fā) 展 機 遇 。相對于以上各類寫字樓的售價其租金水平大致為： 一類租金大約為 /平方米 /天 二類租金大約為 /平方米 /天 三類寫字樓大約租金為 /平方米 /天 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd （以上租金按實際使用面積計算 ） 從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務在寧波的寫字樓服務當中極 為少見。在具體的服務上盡可能的為客戶著想，如為客戶代定機車船票、對客戶的辦公空間進行每天的清潔、全天候的空調開放及 24小時不清場的辦公制度安排等，并能對入住企業(yè)提供專業(yè)化商務服務、如衛(wèi)星 會議、活動策劃、會展中心等服務。 一是要從物業(yè)的品質入手，狠抓硬件設施。絕大部分寫字樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用（縱然部分寫字樓有四部以上的電梯，但由于這部分寫字樓主要分布在金融系統(tǒng)，所以至少有兩部電梯是供系統(tǒng)內人員專用。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農信、中銀大廈、世貿中心、保險大廈等 一系列高檔寫字樓，因其特殊地段優(yōu)勢，這一區(qū)域了也是各進駐公司租用寫字樓的首選之地?？萍紙@區(qū)香溢軟件園應進一步完善戶型設計。 房市過熱，房價上漲過快，老百性的呼聲越來高，迫使政府采取各種措施調控過勢房市。 . 世紀廣場 地王之地 ,與市政 廣 場 、 陽 光 廣場面對面 立面效果圖加老鷹 1. CBD中心區(qū)傲視地標 。去化速度很快的幾個高層樓盤，大時代的熱銷是因為位置好（雄居三江口）、低總 價（ 30萬 ）； 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 銀 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 搶 購 是 因 為 地 段 好 、 單 價 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 無 明 特 色 的 高 層 樓 難 以 吸 引 消 費 者 ，就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都較慢。從整 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 體上評價，“大時代”不僅具備了物業(yè)素質的優(yōu)越性和物業(yè)的獨創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。就寧波土地拍賣市場來看，土地拍賣價格越來越高，從明樓地塊 74萬元 /畝，到水上公園地塊 103萬 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 元 /畝，到鄞縣中心區(qū)地塊 152萬元 /畝，再到彩虹南路 450萬元 /畝，不到一年時間，土地平均價格翻了一番多，地價在 “飛漲 ”。 寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴，使得東部的土地及房價將有比較大的升值空間，相對來說，東部的房市有更大的發(fā)展。但寧波房價水平在短期內的快速上漲