【正文】 最快的區(qū)域 ，目前也是中國最富裕的區(qū)域。寧波的土地價(jià)格在 兩年內(nèi)翻了二、三番，這與政府實(shí)施的土地拍賣、招標(biāo)政策有很大關(guān)系。但寧波房價(jià)水平在短期內(nèi)的快速上漲確實(shí)超過了大多老百姓的心理承受力，這與政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。我們常說寧波沒有好樓盤，或拿得出 手叫得響的樓盤，在過去的房價(jià)水平下，開發(fā)商確有其難。 寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴(kuò)，使得東部的土地及房價(jià)將有比較大的升值空間，相對來說，東部的房市有更大的發(fā)展。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項(xiàng)目只要具有一定的性能質(zhì)價(jià)比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶，還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè)。就寧波土地拍賣市場來看，土地拍賣價(jià)格越來越高，從明樓地塊 74萬元 /畝，到水上公園地塊 103萬 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 元 /畝，到鄞縣中心區(qū)地塊 152萬元 /畝，再到彩虹南路 450萬元 /畝，不到一年時(shí)間，土地平均價(jià)格翻了一番多，地價(jià)在 “飛漲 ”。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 名 稱：華宏國際中心 開發(fā)商：華宏置業(yè) 位置：開元酒店后面 價(jià)格：六樓 5800元 /平方米， 15樓 6500元 /平方米 銷售情況 ：開盤十天約訂 40% 主要賣點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)，挑高 ， 。從整 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 體上評價(jià)，“大時(shí)代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。 這一個(gè)時(shí)期高層住宅大量涌現(xiàn)，有江景高層樓盤凌江名庭、錦地水岸、日月星城，園景高 層 樓盤江東新世紀(jì)、中山名都（櫻花公園）、豐華名都（月湖公園）、星辰明珠（兒童公園 ） ，鬧中取靜的高層樓盤新河明珠、彩虹新鉆，尊貴繁華地段高層樓盤中山首府、世紀(jì) 廣場，還有高層酒店式公寓天海華庭去化速度很快的幾個(gè)高層樓盤，大時(shí)代的熱銷是因?yàn)槲恢煤茫ㄐ劬尤冢?、低?價(jià)（ 30萬 ）； 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 銀 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 搶 購 是 因 為 地 段 好 、 單 價(jià) 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價(jià) 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 無 明 特 色 的 高 層 樓 難 以 吸 引 消 費(fèi) 者 ，就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都較慢。 日月星城 江 六 岸 景觀生活圈 , 健康生活特區(qū) 表現(xiàn) 1：立面效果圖 表現(xiàn) 2：戶型、效果圖 1. 三江美景 。 . 世紀(jì)廣場 地王之地 ,與市政 廣 場 、 陽 光 廣場面對面 立面效果圖加老鷹 1. CBD中心區(qū)傲視地標(biāo) 。小城二期（部分）、盛世東方，海曙區(qū)有靈橋路四號地塊、冠華明星廣場地塊、梅龍鎮(zhèn)地塊、南苑豪宅、龍灣銀都、香榭麗舍（部分）、時(shí)代新居、永得易居（部分）、江北區(qū)有北岸琴森、第三醫(yī)院東側(cè)地塊、人民路地塊、鄞州中心區(qū)有東湖花園二期（部分）、華泰劍橋二期（部分）。 房市過熱，房價(jià)上漲過快，老百性的呼聲越來高，迫使政府采取各種措施調(diào)控過勢房市。 比較成功的熱銷高價(jià)盤還數(shù)江東的幾個(gè)盤，凌江名庭以 4600元 /平方米的平均售價(jià)在半個(gè)月左右全部銷售完畢，錦地水岸、日月星城一期的開盤平均售價(jià)在 4000元 /平方米左右，現(xiàn)已漲至 6500元 /平方米，且基本銷售 完畢。科技園區(qū)香溢軟件園應(yīng)進(jìn)一步完善戶型設(shè)計(jì)。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年下半年， CBD地塊陸續(xù)將有日本華人孫氏公司開發(fā)的太陽廣場、冠華置業(yè)開發(fā)的明星廣場部分純寫字樓推向市場，面積大約在 5萬平方米左右。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險(xiǎn)大廈等 一系列高檔寫字樓，因其特殊地段優(yōu)勢，這一區(qū)域了也是各進(jìn)駐公司租用寫字樓的首選之地。 二類寫字樓如中山時(shí)代、靈橋廣場、雅戈?duì)枮I江大廈等辦公樓價(jià)格大致集中在 57006200元 /平方米之間。絕大部分寫字樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用（縱然部分寫字樓有四部以上的電梯，但由于這部分寫字樓主要分布在金融系統(tǒng)，所以至少有兩部電梯是供系統(tǒng)內(nèi)人員專用。目前寧波寫字樓的物業(yè)管理大都停留在保安、公共衛(wèi)生打掃、收發(fā)的報(bào)紙信件、日常維修等，沒有更多的附加功能，未能為客戶提供高效及時(shí)的物業(yè)服務(wù)。 一是要從物業(yè)的品質(zhì)入手，狠抓硬件設(shè)施。在服務(wù)方面，要真正實(shí)現(xiàn)高效的物業(yè)管理，體現(xiàn) “以人為本 ”的管理理念。在具體的服務(wù)上盡可能的為客戶著想，如為客戶代定機(jī)車船票、對客戶的辦公空間進(jìn)行每天的清潔、全天候的空調(diào)開放及 24小時(shí)不清場的辦公制度安排等，并能對入住企業(yè)提供專業(yè)化商務(wù)服務(wù)、如衛(wèi)星 會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。這些都關(guān)系到一座寫字樓的定位與檔次，寫 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 字樓定位越高，對這些指標(biāo)的要求就越高。如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)在寧波的寫字樓服務(wù)當(dāng)中極 為少見。三是在車位配置上。相對于以上各類寫字樓的售價(jià)其租金水平大致為： 一類租金大約為 /平方米 /天 二類租金大約為 /平方米 /天 三類寫字樓大約租金為 /平方米 /天 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd （以上租金按實(shí)際使用面積計(jì)算 ） 從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。 另外市區(qū)的兩條交通大動脈也集中一些辦公寫字樓。 總 結(jié) ： 寧 波 許 多 中 小 公 司 有 購 買 寫 字 樓 、 改 善 公 司 形 象 的 需 求 ， 寧 波 寫 字 樓 市場 面 臨 著 一 個(gè) 新 的 發(fā) 展 機(jī) 遇 。 3．核心價(jià)值理念定位 新消 費(fèi)主義革命 理念詮釋――這個(gè)理念包含以下涵義： ●市場引導(dǎo)者：本案將在寧波市商業(yè)會所中樹立一個(gè)繼往開來的新模式引導(dǎo)者角色，完善和超越同 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 現(xiàn)時(shí)同類物業(yè)，填補(bǔ)包頭此類市場空白． ●理念革命：新消費(fèi)主義的靈魂是＂休閑消費(fèi)＂，引導(dǎo)出本案＂時(shí)間消費(fèi)及精神消費(fèi)＂的革命模式． 第 九 部分 科研樓部分項(xiàng)目策劃建議 一、 寧波房產(chǎn)寫字樓市場特征分析 相對于住宅而言，寫字樓對戶型結(jié)構(gòu)、朝向的要求不高，但對位置的選擇較為苛求，可以作為寫字樓使用的物業(yè)用房較為廣泛，既可以是普通住宅、別墅，也可以是酒店，還可以是各種邊角廂房 ，寧波寫字樓市場的供應(yīng)渠較為廣泛：一是各單位自用兼出租的寫字 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 樓，如中國電信建造的電信大廈、財(cái)政局建造的財(cái)政大廈、稅務(wù)局建造的稅務(wù)大廈、各金融機(jī)構(gòu)自建的金融大廈，還有政府各職能部門建造的大樓等，這一塊市場供應(yīng)量較大；二是商業(yè)開發(fā)的純寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、會展中心等；三是商住兩用的物業(yè)用房，如華僑城兩幢高樓；四是物業(yè)邊角裙房，下面作門面，上面辦公等。以這樣的價(jià)格推向市場，前景如何呢？就目前寧波市場的供求狀況來說，其前景是樂觀的。 5．從房地產(chǎn)發(fā)展的“ 5+2”規(guī)律來看，房地產(chǎn)經(jīng)過 5年的發(fā)足發(fā)展，有專家預(yù)言， 20xx年將進(jìn)入小幅回落時(shí)期， 20xx年將進(jìn)入大幅回落時(shí)期。 高層住宅 產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈。 4. 近 1700平 方 米 氣 派 非 凡 會所大廳總?cè)肟?。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd ,盡攬三江美景 表現(xiàn) 3：效果圖、空中花園 3. 真正網(wǎng)絡(luò)化 4. 卓越的物業(yè)管理 5. 32平方米空中大花園 。 從 區(qū) 位 優(yōu) 勢 、房 產(chǎn) 大 形 勢 來 看 ，科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 的市場前景是樂觀的 ，但 從 產(chǎn) 品的高總價(jià)、高層的銷售難度系數(shù)、同類樓盤的競爭來看，也面臨著一定的銷售壓力。 這 段 時(shí) 期的高層住宅開發(fā)基本都是以三江口為中心，以中山東路為軸線發(fā)展，主要集中 在 一類、二類地段。而其所提出的“以租金的價(jià)格買樓”對潛在的購房者的造成了強(qiáng)大的吸引力。 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項(xiàng)目策劃建議 一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場特征分析 寧波高層住宅市場主要分為三個(gè)發(fā)展階段： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年以前 在這個(gè)階段，寧波的住宅市場主要以多層住宅為主，高層住宅基本上不被市民接受、銷售抗 性較大，主要原因是價(jià)格高（相對多層住宅）、物業(yè)管理費(fèi)貴、實(shí)用率較低，這個(gè)時(shí)期的主要代表高層產(chǎn)品有江北區(qū)槐樹公寓、聯(lián)紅紅樓、中央花園。 第六部分 項(xiàng)目周邊新近已售樓盤分析 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域已售類比樓盤 表一：住宅樓盤銷售情況（部分） 序號 樓盤名稱 物業(yè)類型 地段 標(biāo)準(zhǔn)層高（米） 單價(jià)范圍 總價(jià)范圍 （萬） 銷售均價(jià) 銷售狀況 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 1 城市映象 小高層 江東 一類 2． 9 40005100 6088 4900 基本售完 2 中山名都 高層 江東 三類 2． 9 38005150 106150 4450 基本售完 3 荷花家園 小高層、高層 江東 二類 2． 9 30004000 3648 3700 已售完 4 凌江名庭 高層 江東 一類 2． 9 39005700 94137 4600 基本售完 5 東海曙光 高層 江東 一類 4． 8 5000～ 7500 6800 基本售完（寫字樓） 分析：上述樓盤分布在江東一、