【正文】 二、三類地段，基本上以高層、小高層形式出現(xiàn)，小面積、低總價(jià)套型 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 幾乎沒(méi)有，樓盤(pán)品質(zhì)中上，價(jià)格大約在 3600元至 5700元之間，其中，東海曙光為純寫(xiě)字樓，品質(zhì)、地段均比經(jīng)本案好，其均價(jià)為 6800。 第 五 部分 科技園區(qū)地產(chǎn)板塊優(yōu)劣勢(shì)分析 隨著城市東擴(kuò)步伐和城市化進(jìn)程的加快，以及城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅在江東區(qū)如火如荼地展開(kāi)，而且波及到周邊其它地區(qū)，使得旁邊一些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)也得到迅猛發(fā)展，房 價(jià)也得以迅速提升，寧波市科技園區(qū)即是這樣一個(gè)區(qū)域?？萍紙@區(qū)與江東區(qū)一脈相承，已逐漸融為一個(gè)整體，雖然科技園區(qū)位置較偏，但江東區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭必將波及科技園區(qū)。 總結(jié)：寧波房?jī)r(jià)雖然因上漲過(guò)快含有一定的泡沫成分，但這個(gè)房?jī)r(jià)水平基本上反應(yīng)了寧波的城市 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 價(jià)值，總體是合理的，展望未來(lái)，寧波房?jī)r(jià)水平還具有 500至 1000元每平方米的上漲空間，這對(duì)科技園區(qū)香溢軟件園是一個(gè)大勢(shì)利好，但隨著 20xx年一些大盤(pán)如青林灣、常青藤但計(jì)劃不如“變化快”，土地上市受交地嚴(yán)重滯后的影響，實(shí)際的土地上市供應(yīng)量嚴(yán)重不足，如交通房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明樓北地塊（常青藤 股市低迷，投資資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，刺激了房?jī)r(jià)的上漲 目前，寧波的房產(chǎn)市場(chǎng)上，有大約 30%以上的人購(gòu)買房產(chǎn)主要以投資為目的，這與股市低迷、缺乏其它投資渠道有很大關(guān)系。長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的繁榮反映到房?jī)r(jià)上 是，這幾年，這里成了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最快的區(qū)域，寧波也自然成為其中 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 的一員。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 主要代理案例： 古北中央花園 黃金豪園 佘山銀湖別墅 古北新區(qū)二期 蘇州西山別墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹橋路三期高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷售房 碧玉公寓 明珠大廈 廣場(chǎng)大廈 鉆石公寓 萬(wàn) 科園別墅 雅典花園 維多利亞大廈 巴黎花園 金獅大廈 金象公寓 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第二部分 寧波房市整體市場(chǎng)分析 這兩年寧波房市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)水平上漲很快，并連續(xù)兩年位居全國(guó)第一。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 房地產(chǎn)從來(lái)都是與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的，寧波房?jī)r(jià)以至整個(gè)浙江省房?jī)r(jià)水平的快速上揚(yáng)是有其宏觀背景的。 浙江省經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)居第四，人均 GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到遼寧、吉林等經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的省份，因此，原省委書(shū)記張德江提出了加速浙江省城市化進(jìn)程的建設(shè)目標(biāo)，這對(duì)拉 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 動(dòng)浙江省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的利好，因?yàn)檗r(nóng)村城市化、農(nóng)民變城市人，需要大量的住宅滿足。城市經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)機(jī)會(huì)多，工作機(jī)會(huì)多，謀生賺錢機(jī)會(huì)多，相應(yīng)的商品房的價(jià)值肯定要?jiǎng)龠^(guò)經(jīng)濟(jì)落后、就業(yè)謀生難的城市，這也是為什么紐約的房?jī)r(jià)是非洲一個(gè)落后城市房?jī)r(jià)水平數(shù)十倍的緣故。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 目前寧波房產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求的現(xiàn)象應(yīng)該是短期的。江東區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)依附于城區(qū)建設(shè)而不斷拓展領(lǐng)域。 第 四 部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊中，先是江東區(qū)一枝獨(dú)秀 ，主要代表樓盤(pán)有華光城、江南春曉、中興小區(qū)、東?；▓@、常青藤小城等，但隨著鄞州中心區(qū)市政配套 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 設(shè)施的完善，鄞縣改縣為區(qū)，格蘭云天、華泰劍橋、金灣華庭等中大型樓盤(pán)的面世，特別是70萬(wàn) 平方米超大型樓盤(pán)東湖花園的推出，鄞州中心區(qū)房產(chǎn)板塊有后來(lái)者居上的感覺(jué)。諸多利好因素使得科技園區(qū)逐漸成為一個(gè) 可以與鄞州中心區(qū)相媲美的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) …… 但由于科技園區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以工業(yè)制造企業(yè)等廠房占多數(shù)，缺少購(gòu)物、餐飲等生活配套設(shè)施，公交路線也不夠密集，在寧波大多老百姓心目中，科技園區(qū)更象工業(yè)區(qū)，而不是居住生活區(qū)，正因?yàn)檫@樣，在過(guò)去的二年里，科技園區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅水平不如鄞州中心區(qū)甚至不如海曙區(qū)西邊的望春。馨園 開(kāi) 發(fā) 商： 中建房產(chǎn) 樓盤(pán)位置： 中山東路和桑田路交界處 主要技術(shù)數(shù)據(jù)： 產(chǎn)品類型：三幢 9層小高層 總戶數(shù)：約 200套 戶型面積： 10 12 12 150平方米 主力戶型：三房?jī)蓮d（ 120平方米左右的套型） 均價(jià)： 55005600元 /平方米 銷售情況： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 4月 10日開(kāi)盤(pán)至今，銷售率已達(dá) 60%以上，售樓中心人氣不旺，與寧波市前段時(shí)期深夜排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面形成截然不同的對(duì)比。 這個(gè)時(shí)期唯一例外的是 “大時(shí)代”和“銀桂公寓”，一枝獨(dú)秀，單個(gè)飄風(fēng)。 20xx～ 20xx年 這 個(gè) 時(shí) 期， 高層、小高層逐漸放量，市中心高層逐漸被甬城市民所接受，大面積、高總價(jià) 套型占主導(dǎo)地位。 20xx年以后 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 在 此 以 前 的寧波高層住宅主要集中在城市的中心一、二、三類段，隨著寧波郊區(qū)城市化的進(jìn)程，土地價(jià)格的飛漲，容積率的明顯提高，寧波市區(qū)的住宅產(chǎn)品將進(jìn)入高層（含小高層）時(shí)代，如原來(lái)的四類、五類地段，大多是以多層為主，新招標(biāo)的地塊，如鄞州中以區(qū)地塊、濱江一號(hào)地塊、水 上公園地塊，從其現(xiàn)在的規(guī)劃方案來(lái)看，高層、小高層產(chǎn)品是主流。 6. 南北通風(fēng) ,無(wú)限采光 。 3. 舒適豪華生活享受：空中花園 、 八 部 高 速 電 梯 、 20xx平方米 VIP會(huì)所 。 20xx年上半年，高層、小高層成交量?jī)H 1755套，目前市場(chǎng)上的空置樓盤(pán)基本都以高層豪宅為主，其銷售進(jìn)度要遠(yuǎn)慢于多層住宅，而中低檔住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)一定的失衡狀態(tài)，由于20xx年市中心高層豪宅的推量明顯放大，這趨勢(shì)將有增無(wú)減。 目前寧波市區(qū)高層高檔住宅的主力客源以寧波市區(qū)（包括鄞州）個(gè)私企業(yè)為，對(duì)慈溪、余姚等市的輻射能力也不是很強(qiáng)，對(duì)真正區(qū)域意義上的外地客戶的輻射能力更是較弱，這與上海、杭州等城市的高檔住宅客戶構(gòu)成有著較大的區(qū)別，如上海市 20xx年上半年外地客戶（包括境外客戶）購(gòu)買高 檔住宅的比例高達(dá) %。而且，與一般項(xiàng)目所不同的是，本案的地段價(jià)值和商業(yè)價(jià)值存在著很大的彈性空間，為保證科技園區(qū)香溢軟件園的開(kāi)發(fā)成功，并達(dá)到更高的預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，本案有著非常大的營(yíng)銷策劃空間。 戶型量化建議 項(xiàng)目 格 局 錯(cuò)層比例 套數(shù)百分比 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 面積段 40～ 50 一室一廳一衛(wèi) 15% 8090㎡ 二室二廳一衛(wèi) 10% 15% 90105㎡ 三室二廳一衛(wèi) 15% 12% 105119㎡ 三室二廳二衛(wèi) 30% 30% 120130㎡ 三室二廳二衛(wèi) 50% 20% 140150㎡ 四室二廳二衛(wèi) 60% 8% 合計(jì) 100% 建筑特色 由于面積小，建筑特色不要追求大氣，但要追求精致、高貴、典雅。 20xx年下半年至 20xx年，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，并逐漸有一些純寫(xiě)字樓推向市場(chǎng) ， 如 靈橋廣場(chǎng)、中山銀座（中山東路、舟孟北路交匯處）、世紀(jì)偉業(yè)（中山西路、中山 家 園 南邊）城市廣場(chǎng)（望京路旁）、世紀(jì)龍騰（中興路旁）等，這些寫(xiě)字樓樓盤(pán)雖然 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 檔次品位較低，沒(méi)有住宅好銷，但也逐漸消化完畢。同時(shí)，寧波寫(xiě)字樓可選擇物業(yè)范圍大，供應(yīng)渠道多元化，一定的銷售壓力還是有的。 從寫(xiě)字樓供應(yīng)量來(lái)看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。 四、項(xiàng)目地塊 寫(xiě)字樓 部分策劃建議 在硬件上，目前寧波寫(xiě)字樓主要存 在以下不足：一是項(xiàng)目規(guī)模及外立面。寧波目前的寫(xiě)字樓層高大都集中在 ，吊頂后凈高僅為 ～ ，而有部分寫(xiě)字樓吊頂后凈高竟低于 ，空間層次感十分壓抑。而在辦公時(shí)間安排上，多數(shù)寫(xiě)字樓在晚上 10點(diǎn)鐘進(jìn)行清場(chǎng)，若有特殊情況，需申請(qǐng)物業(yè)公司，經(jīng)批準(zhǔn)后方可繼續(xù)辦公。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟 件配套，才能更加煥發(fā)光彩。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第十一部分 香溢軟件園項(xiàng)目銷售及資金回籠計(jì)劃 略