【正文】 一方面，地塊所處片區(qū)為居民密集區(qū)，加上周邊改造力度持續(xù)加強，將有越來越多的居民生活在此區(qū)域，加上市場的逐漸引導(dǎo)，片區(qū)的“生活配套”型商業(yè)將有充足的市場支撐。 ◆ 顧客到達商業(yè)區(qū)的難易度 項目東側(cè)的人民路是交通主干道，交通的便捷性使顧客能很容易到達項目東側(cè)（人民路）的商業(yè)區(qū)，但是嘉善路和鞍山一路由于位于居民區(qū)內(nèi)，沒有具備吸引力的商業(yè)或其它業(yè)態(tài)，而且路比較窄，沒有公交車經(jīng)過，所以不容吸引顧客，顧客到達率與人民路相差較多。天， 乙類鋪位 元 /㎡天 ，撫順路至海波橋段網(wǎng)點租金平均為 元 /㎡ 市場個數(shù)相對穩(wěn)定，總成交額、營業(yè)面積呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 主要道路 為 四流南路、人民路、重慶南路、 308 國道 與鄭州路、洛陽路、長沙路、萍鄉(xiāng)路、瑞昌路形成 “ 四縱五橫 ” 交 織區(qū)；膠濟鐵路縱貫全區(qū)，四方火車站和沙嶺莊火車站為客貨混合三等和二等中間站；交運集團青島長途汽車站座落于區(qū)內(nèi)。在全區(qū)商品交易市場的 3300 余個攤位中，食品、飲料、煙酒類攤位數(shù) 為 1550 個，占全部攤位的 %；其次為建筑裝飾材料類，有578 個，占 %；再次是服裝鞋帽、針織、紡織品類有 453 個，占 %。沿街小型網(wǎng)點較少， 業(yè)態(tài)以汽車配件和酒店為主； 重慶南路網(wǎng)點租金相對不高，平均水平為 元 /㎡天左右 較差 居住集中區(qū)域，商業(yè)氛圍淡泊 鞍山一路 超市、餐飲 元 /㎡ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、項目定位論證 結(jié)合上述的市場分析以及項目自身分析的實際情況，本項目定位主要遵循以下思路： ? 通過片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局還處于原始自然形態(tài)，商業(yè)形式主要為日常生活必需型配套，市場上經(jīng)營業(yè)態(tài)分布散亂，檔次參差不齊，缺乏有效的整合布局。 。 ? 劣勢與威脅（ W/T） A、人民路商業(yè)網(wǎng)點林立，并有一定 時期的經(jīng)營，四方利群與即將開發(fā)的人民路大型商場，勢必將對項目形成地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 不小的競爭和沖擊； B、嘉善路與鞍山一路位于居住區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃，有待開發(fā)； C、項目距離臺東商圈近，顧客多到臺東消費，項目商業(yè)前景不被看好； D、項目體量大，消化難度大、周期長； E、周邊環(huán)境差，給消費者印象不良。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 路段 主要業(yè)態(tài) 租售價格 經(jīng)營狀況 備注 人民路 服裝、五金機電 元 /㎡天 。其中，建筑裝飾材料市場 6 家，占全部市場的 %；小商品市場 3 家，占 9%；舊貨市場、機動車市場、家具市場均為 2 家，占 6%。 區(qū)域面積 平方公里 ， 總?cè)丝?約 萬人 。 經(jīng)營方式以零售為主、批發(fā)為輔。 嘉善路： 嘉善路附近以住宅為主，商業(yè)氛圍與人民路相差很多， 沿街網(wǎng)點少，經(jīng)營業(yè)態(tài)以房屋中介、美發(fā)、餐飲為地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 主； 周邊住宅拆遷幅度大，人流量??； 由于商業(yè)氛圍不夠，所以網(wǎng)點租金低，約為 元 /㎡天； 小商品批發(fā)市場內(nèi)有一個文化市場，面積約 6000 平方米，經(jīng)營狀況較差。 ◆ 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目周邊外地人非常多，受自身經(jīng)濟能力的限制，他們在此區(qū)域多為租住。另一方面，“生活 配套”型商業(yè)為“休閑特色”型商業(yè)帶來基礎(chǔ)保障，“休閑特色”型商業(yè)為“生活配套”型商業(yè)帶來更多人氣，兩方面相互促進持續(xù)發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交