【正文】 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 預(yù)算人員審核工程價(jià)值量 項(xiàng)目經(jīng)理 《付款審批程序制度》 付款的審批 根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長 （招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 34 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文 件 評標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 技術(shù)評標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo) 審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評審委員會審核、評定。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 23 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團(tuán)投資決策規(guī)定》 投資決策 組織成立投資決策委員會按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團(tuán)總部 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 注：置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評估階段的工具 施工圖招投標(biāo) 14 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要動態(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計(jì)劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累； 對多項(xiàng)目開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單項(xiàng)目的成本、資金變動進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預(yù)算影響； 規(guī)劃 立項(xiàng) 初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 15 項(xiàng)目實(shí)施后要重視成本、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動調(diào)整預(yù)算 ? 實(shí)施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有利于下一個項(xiàng)目進(jìn)行參考 ,例如建立《項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》 、 《設(shè)備材料采購規(guī)范》、《設(shè)備材料采購市場價(jià)格數(shù)據(jù)庫》等資料 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 16 新 奧 置 業(yè) 集 團(tuán) 項(xiàng)目部 責(zé)任人 流程 項(xiàng)目成本控制流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術(shù)質(zhì)量部、審算辦 財(cái)務(wù)部 各部門總經(jīng)理 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預(yù)算 設(shè)備材料 招投標(biāo) 施工進(jìn)度 計(jì)劃 資金使 用計(jì)劃 資金運(yùn)營計(jì)劃 現(xiàn)場洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo) 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 確定工程成 本控制目標(biāo) 設(shè)備材料 選型 設(shè)計(jì)變更 流程 營銷中心 確定市場定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成 本角度提出設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目成本控制總流程 備注 招投標(biāo)的開始時間與施工圖設(shè)計(jì)同時 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項(xiàng)目預(yù)算 ,而項(xiàng)目預(yù)算是一個從估算到概算再到預(yù)算的一個逐步推近真實(shí)的過程 估 算 概 算 預(yù) 算 收 入 成 本 ?每次都要獨(dú)立的對收入和成本進(jìn)行調(diào)整 ?關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化 工資 人事費(fèi)用 管理費(fèi)用 ? 辦公費(fèi) ? 報(bào)紙 廣告宣傳費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? ? 機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用 ? 道路工程 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外水電氣工程 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 物管設(shè)施安裝費(fèi) 物業(yè)管理前期費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 人事費(fèi)用 項(xiàng)目部費(fèi)用 利息及費(fèi)用 ? 給排水工程 安裝工程費(fèi) ? 樣板房裝修裝飾 裝修工程費(fèi) ? ? ? 主體工程 地基基礎(chǔ)工程 建筑工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 土地費(fèi)用 開發(fā)成本 三期 二期 商鋪收入預(yù)測 車庫收入預(yù)測 住宅收入預(yù)測 一期 ? 根據(jù)成本預(yù)測的變化進(jìn)行調(diào)整 細(xì)化 控制工具 18 全面項(xiàng)目預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是： 全面項(xiàng)目預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證 ?從整個項(xiàng)目開發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn) ?制定項(xiàng)目預(yù)算完成 /成本實(shí)際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程 經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)的積累 ?房地產(chǎn)周期長、投資大，對各成本項(xiàng)的預(yù)測需要經(jīng)驗(yàn)積累 預(yù)算管理人才的培養(yǎng) ?培養(yǎng)既對房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計(jì)、進(jìn)度了解，又具有財(cái)務(wù)管理知識的預(yù)算管理人員，避免項(xiàng)目開發(fā)和成本管理脫節(jié) 控制工具 19 按預(yù)算體系設(shè)定設(shè)定成本控制權(quán)限，區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 控制線 控制線 輕微偏離 明顯偏差 項(xiàng)目部控制 總責(zé)任人控制 ?年初公司整體成本概算中，對特定項(xiàng)目成本設(shè)定正常的浮動范圍 ?預(yù)算、支付中成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生在浮動范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權(quán)直接決策 ?公司應(yīng)該在總成本中設(shè)定一部分“不可預(yù)見費(fèi)”以作準(zhǔn)備 正常調(diào)整： ?單項(xiàng)支出或總成本的變化超過了年初設(shè)定的范圍 ?總成本超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會審批 ?針對不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程 例外管理： 控制工具 20 目錄 項(xiàng)目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 21 另外，在項(xiàng)目運(yùn)作的每一個環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)可以參考借鑒 22 立項(xiàng)環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。 經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） ?《建筑工程施工、設(shè)備采購招標(biāo)管理規(guī)定》、 ?《工程物資采購、驗(yàn)收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、