【正文】 政府的招拍掛出讓項目 五、歸納總結(jié) 辦理用地手續(xù)包括理順原土地劃撥、協(xié)議出讓、 《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》《國有土地使用權(quán)出讓合同》 的有效手續(xù)； 變更項目公司需要變更的證書。（已辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》項目） *、需向鎮(zhèn)府或地方取得《小區(qū)業(yè)主子女教育配套方案或說明》 ? 承辦單位：規(guī)劃局（ 15個工作日）規(guī)劃辦或村鎮(zhèn)科 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 選址意見書報批 需提交以下資料： 《選址意見書》 2份；里面可能需區(qū)長簽字 項目可行性報告或經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書復(fù)印件一份；“項目可行性報告”由策劃部前期請人做（鎮(zhèn)區(qū)提交 2份） 1： 500至 1： 1000現(xiàn)狀地形圖 1份，圖中用地界線須加蓋確認(rèn)章（配電子文件）； 擬建方案的總平面圖 1份，比例 1： 200或 1： 500或 1： 1000； （區(qū)提交 3份） (上報市府項目 )總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）； 附送有關(guān)環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料 (有污染或其他有特殊要求的建設(shè)項目 ) 擬建建筑物方案圖 (平、立、剖 )。 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。 ? 建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 但在實際實施中，一般要“退紅線” ，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。 一、 開發(fā)報建的基礎(chǔ)知識？ ? 3）掛牌 ? 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 ? 拍賣方式的特點： ①通過拍賣的形式進行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。 炒地皮：是指對到手的土地使用權(quán)進行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機商在對某地段土地語氣地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價達到預(yù)期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。 ? 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 商品房預(yù)售許可證 是由房管局審核批準(zhǔn)的，獲得商品房預(yù)售權(quán)的法律憑證，受到法律保護。 ? 買方憑《哈爾濱市房屋交易鑒證證明書》繳交契稅后，持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理所辦理房地產(chǎn) ? 權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 需拜訪的部門：規(guī)劃局，建設(shè)局，環(huán)保局，人防辦，消防辦等 五、歸納總結(jié) 申領(lǐng)建設(shè)工程施工監(jiān)理邀請招標(biāo)核準(zhǔn)書、 辦理施工監(jiān)理招標(biāo)工作、 繳納保證金、 申領(lǐng)余泥排放證、 對施工圖進行審查并辦理節(jié)能備案、 施工圖審查備案、 辦理建設(shè)工程質(zhì)量及安全監(jiān)督的手續(xù) 建筑工程施工許可證 需要拜訪的部門：建設(shè)局下的圖審單位，施工方，監(jiān)理方等 五、歸納總結(jié) 根據(jù)我司具體情況需要三層會驗（工程部，總工室，開發(fā)部銷售部） 辦理商品房銷售面積預(yù)測（當(dāng)?shù)氐臏y繪站）、 在建筑工程形象上達到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求后辦理相關(guān)取證手續(xù)。 ? （以上所有資料都需提供原件核對， 國土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認(rèn)章 ） ? 承辦單位：規(guī)劃局（ 15個工作日） 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 消防報建、驗收資料 ? 消防報建應(yīng)提交以下資料： 46項須提供電子文件 ? 《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ? 《建筑工程立項選址或初步設(shè)計消防審核意見書》 ? 設(shè)計單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋設(shè)計單位公章、注冊建筑師章） ? 建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設(shè)計院紅章） ? 詳細 消防設(shè)計專篇一套（加蓋設(shè)計院紅章，包括每棟建筑詳細說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及各棟建筑高度、層數(shù)） ? 完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)，加蓋設(shè)計院紅章） ? 設(shè)計人員資格證書復(fù)印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符） 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 施工圖送審 需提交以下資料 ：按順序裝訂成冊 全套施工圖紙一式兩份； 批準(zhǔn)的立項文件復(fù)印件（提交原件核對后退回）； 按備注 2規(guī)定應(yīng)進行初步設(shè)計審查的項目，提交初步設(shè)計文件和初步設(shè)計審查意見書及批準(zhǔn)文件復(fù)印件； 按備注 3規(guī)定的重要工程，提交工程建設(shè)場地地震安全性評價審核意見書復(fù)印件； 工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告） 結(jié)構(gòu)計算書、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)磁盤、計算軟件名稱及授權(quán)序號； 工程設(shè)計質(zhì)量保證書； 勘察設(shè)計合同副本復(fù)印件 (提交原件核對后退回 )。 各類具體的價格補償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和人均收入水平等情況進行定價。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 ? 計租面積 作為計算房租的面積。 ? 城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進行綠化，不得改做它用。 ：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場勘探； ：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)、競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明，法定代表人身份證復(fù)印件辦理競買申請，繳納競買保證金； ：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)，誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動； ：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現(xiàn)實掛牌報價； ：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時交納定金 ：掛牌活動結(jié)束后 10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所，媒介公布，并退還競買保證金。 招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會中介組織。 一、 開發(fā)報建的基礎(chǔ)知識？ 毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。 ? 結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。 ? 共有建筑面積房屋系 指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 ? 承辦單位：建設(shè)局建工科（ 14個工作日） → 發(fā)出由市建設(shè)局蓋章的備案表（一式三份）、備案證書（一式四份） 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 商品房確權(quán) ? 商品房確權(quán)需提供資料：均需提交原件和復(fù)印件 ? 1） 開發(fā)證書和營業(yè)執(zhí)照； ? 2）《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； ? 3）《商品房建設(shè)準(zhǔn)建證》、 《商品房預(yù)售許可證》； ? 4