【正文】 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場(chǎng)可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場(chǎng)更加的適合過的融資， 2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z言和地域的限制，新加坡的法律語言是英語，并不是華語，香港就比較接近內(nèi)地的市場(chǎng)，無論是語言還是地域。 五是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù) ? 如東亞銀行北京分行 2023年業(yè)務(wù)量中，房貸已占 30％； ? 永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務(wù)。 熱錢屬短期投機(jī)性質(zhì)，很少進(jìn)入實(shí)業(yè)， 主要是買房賣房，大進(jìn)大出 ? 2023年，有說 380億美元，有說 750億美元； ? 2023年有說 600億美元，有說 700億美元，有說 800億美元，發(fā)改委估算是 1000億美元，最高的估算是 1132億美元； ? 2023年，看到的數(shù)據(jù)是 400億美元； ? 2023年上半年的數(shù)據(jù)，所見為 232億美元。 頤高集團(tuán)成功開發(fā)運(yùn)作了杭州頤高創(chuàng)業(yè)大廈、浙江中小企業(yè)發(fā)展大廈、廣州壬豐大廈賣場(chǎng)、上海楊浦創(chuàng)業(yè)大廈賣場(chǎng)等 10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及杭州文三路電子信息街、青島頤中銀街等商業(yè)街項(xiàng)目。 2,名優(yōu)品牌優(yōu)先 :國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 。招商機(jī)構(gòu)及時(shí)對(duì)成功的招商行為給予肯定和表彰，使其繼續(xù)發(fā)揚(yáng)； ? 三是榜樣激勵(lì)。 ? （八）與已經(jīng)成型的農(nóng)資專業(yè)市場(chǎng)合作 .將他們市場(chǎng)內(nèi)的有效客源通過他們協(xié)助招商，將他們的客戶引進(jìn)我們的市場(chǎng)。 （三）會(huì)議招商活動(dòng) ? 1. 參加全國性的化肥、農(nóng)藥和農(nóng)業(yè)機(jī)械交易會(huì)，在條件適宜的情況下設(shè)立展位，加大招商力度。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。 ? 堅(jiān)持信用原則。 ? 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤，項(xiàng)目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。 招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面 ? 項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。 ? 因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場(chǎng)行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。 ? 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場(chǎng)，完成銷售。 ? 準(zhǔn)確、正確的租價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出租操作。 效益分析主要內(nèi)容 ? （ 1） 單位建設(shè)造價(jià) ? （ 2） 建設(shè)總投資 ? （ 3） 外租面積經(jīng)營成本 ? （ 4） 投資內(nèi)部收益率 ? （ 5） 投資回收期 ? 附表二 ： 項(xiàng)目在時(shí)間和費(fèi)用上分析的幾項(xiàng)原則 ? （ 1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi) （ 1 年左右時(shí)間）完成和總價(jià) 2%費(fèi)用。 ? 附表三： 商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： ? (1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入 。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (3) ? 租售結(jié)合 ? 商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將其中的一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售； ? 通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租；另一種是主力店部分出租、配套商鋪出售。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (1) ? 只租不售： 物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)金流的主要來源。 ? 第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。 假設(shè)在商國內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 ? ②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢(shì)。 ? 第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說服力和感染力。面授、網(wǎng)上教授均可采用。 ? 有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說明項(xiàng)目的力度是最好的方法。 ? 這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。 確定招商方式與渠道 ? 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式 ? 項(xiàng)目洽談會(huì) ? 項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。 ? 廣告。拓寬我們的招商渠道。實(shí)現(xiàn)后可得到應(yīng)得的承諾。 招商行動(dòng)十二招 ? 市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析 (招商部 ) ? 客戶信息歸檔完善 ,招商資料準(zhǔn)備就緒 (行政部 ) ? 目標(biāo)客戶開發(fā) ,拜訪 ,接洽 (招商主管 ) ? 客戶分類 ,確定重點(diǎn)客戶 (招商部 ) ? 填寫招商意向表 (招商部 ,客戶 ) ? 客戶資格考察 ,評(píng)估核準(zhǔn) (招商部 ) ? 確定合作對(duì)象 ,簽定招商意向書 ,交納定金 (招商部 ,則務(wù)部 ,客戶 ) ? 與客戶溝通 ,談判 ,方案修改與認(rèn)可 (招商主管 ,對(duì)口部門 ) ? 招商協(xié)議正式簽定 (招商部 ,總經(jīng)理室 ,客戶 ) ? 提供裝修方案及電腦效果圖 (客戶 ) ? 提供租賃面積認(rèn)定書 ,租賃許可證和裝修入場(chǎng)證 (總經(jīng)理室 ,物業(yè)中心 ) ? 進(jìn)行裝修 ,備貨 ,上柜 ,營業(yè) (客戶 ) 案例： XXX商業(yè)步行街招商策略 ? 招商策略目錄 ? 招商目的 項(xiàng)目介紹 功能定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 平面效果圖 招商原則 招商對(duì)象 招商要求 優(yōu)惠政策 合作方式 招商流程 一 ,招商目的 ? XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂為主 ,即餐飲 ,娛樂 ,休閑 ,購物的體驗(yàn)式動(dòng)感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營和開業(yè) ,使XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是 200年的中心任務(wù) . ? 目前 ,公司正在用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營理念 ,分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作 ,通過各種渠道和形式在全國重點(diǎn)區(qū)域城市開展有針對(duì)性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個(gè)性化 ,差異化的經(jīng)營特色 ,另一方面著力于XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢(shì)資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長(zhǎng)效發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,以推動(dòng) XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 . 二 ,項(xiàng)目介紹 ? XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點(diǎn)工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域?yàn)?XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開發(fā)價(jià)值 . ? 項(xiàng)目總占地面積 63萬平方米 ,總建筑面積達(dá)到 14萬平方米 ,東西步行街長(zhǎng)約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個(gè)車位的大型停車場(chǎng)和 4個(gè)總面積為 4000多平方的休閑廣場(chǎng) ,構(gòu)造一個(gè)公園式的開放街區(qū) ,錯(cuò)落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂 ,購物等多種業(yè)態(tài) ,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 一站式休閑娛樂 ,休閑中購物 . 三 ,功能定位 以餐飲 ,娛樂 ,休閑為主 ,購物為輔 ,打造特色時(shí)尚動(dòng)感主題街區(qū) 市場(chǎng)定位 : 本市所有人群的特定消費(fèi) ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點(diǎn)突出 15\35歲年輕消費(fèi)群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢(shì) ,互補(bǔ)互動(dòng) . 1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 . 2,娛樂以時(shí)尚娛樂為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場(chǎng)認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 . 4,購物以時(shí)尚服飾 ,運(yùn)動(dòng)服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔。 四、運(yùn)營管理的環(huán)節(jié)控制 運(yùn)營成果決定著項(xiàng)目投資的成敗 ! ? 品牌統(tǒng)一 ? 管理統(tǒng)一 ? 信息統(tǒng)一 ? 資源統(tǒng)一 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理理想模式 —— 運(yùn)營托管 一、酒店業(yè)的運(yùn)營托管 二、寫字樓（商務(wù)類）產(chǎn)品的運(yùn)營托管 三、大型購物中心的運(yùn)營托管 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式 頤高模式： 商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的模式。 ? 直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，日益多元化了。 ? 瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)公舞劍 、意在沛公！ ? 如此短暫的時(shí)間內(nèi)，海外航母級(jí)資金機(jī)構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項(xiàng)目，意欲何為？ ? 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動(dòng)作。 解決?短板? 跑步前進(jìn)！ ? 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運(yùn)營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的選擇。 房地產(chǎn)信托基金浮出水面 ? 金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)，開始選擇非銀行金融的融資渠道，力圖化解融資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究， 2023年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。 金源、利嘉、寶龍 上海萬達(dá)廣場(chǎng)，位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心 —— 五角場(chǎng)，總建筑面積 34萬平方米，其中商業(yè)面積 26萬平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、 HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星 KTV、萬達(dá)城中城等 10家主力店。 3,有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商 : 4,有一定實(shí)力的研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家 . 八、招商要求 1,各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國家有關(guān)規(guī)定 。 ? 四是競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。 第三部：制訂談判策略 ? 明確談判目的 ? 招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。擴(kuò)大宣傳。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì) ? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。 招商原則和準(zhǔn)備過程 ? 招商目標(biāo)的選擇 ? 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。 ? 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。 ? 具有局勢(shì)控制能力，主要表現(xiàn)在對(duì)招商準(zhǔn)備工作，了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對(duì)方的招展實(shí)情，并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。 ? 其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，適合何種類型的商店？如何發(fā)展？在這樣的地點(diǎn)建立是否可行？ 對(duì)項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義。 成本和費(fèi)用及收益的比例關(guān)系 ? （ 1）商場(chǎng)內(nèi)合理價(jià)格商品受到顧客歡迎。 ? (3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 ? 選址不是在?找地? ? 選址的核心理念： ?引鳳筑巢?