【正文】 1996年加入上海中原國際房地產代理有限公司，于 1999年加入上海中原物業(yè)代理有限公司，在經歷數(shù)十年的實戰(zhàn)工作中不但積累了豐富的大盤操作經驗和全局把控能力。其次為 IT、金融、制造 ? 客戶層級多集中于企業(yè)高層，高層占比 78% ? 投資客戶與自住客戶比例接近 2： 3 〈 40歲 22%46%27%5%9 0 M 2 1 5 0 M 21 5 0 M 2 2 1 0 M 22 1 0 M 2 3 0 0 M 23 0 0 M 2 及以上10%46%44%兩室三室四室戶型需求 面積需要 ? 大客戶客戶偏好三室與四室戶型，占比 90% ? 大客戶客戶偏好 150M2以上房型，偏好 150M2210M2占比 46%， 210M2以上占比 32% 陸家嘴濱江自用客戶描述： 3555歲的稅后年家庭收入 300萬以上的客戶群體 IT、金融、貿易等 CBD工作區(qū)關聯(lián)客群 偏好 150210平米及以上的高管客群 他們除了奢華的豪宅生活外 還需要工作的便利性與生活的服務性 他們可能是 陸家嘴企業(yè)高管、中短期外派高管、陸家嘴產業(yè)關聯(lián)富豪 +港澳、外籍、上浙價值認同客群 +中國內地投資價值認同客群 形成我們最終的目標圈層客群 由此導出我們的核心策略 唯一性產品高調宣傳 +圈層客戶影響 項目唯一性宣傳 地段稀缺性附加 + 高奢便利生活共鳴陸家嘴大戶型使用客戶及項目終端使用客戶 吸引終端客戶購買 體現(xiàn)項目投資價值 影響傳統(tǒng)豪宅客戶購買 + 高性價單價 豪車車友會 賓利 勞斯萊斯 奢侈品協(xié)會 圣汐游艇會 直升機 觀覽 米其林 全球星級標準 晉商會、外商協(xié)會 瑞士銀行 UBS 藏品拍賣行 私人健康顧問 凱撒國際旅行 私人時尚顧問 …… CCA管理 …… …… 項目精神傳播 客戶圈層演繹 目標客戶層級圈定 陸家嘴大戶型自用客戶 港澳、外籍客戶 上海江浙客戶 中國其他內地客戶 認同回歸 投資價值認同影響 制造差異化，全球限量發(fā)售，圈層高調推廣 稀缺性、唯一性制造 4 推廣及執(zhí)行策略 ?推廣執(zhí)行策略 ?銷售執(zhí)行策略 我們只打有準備的仗 核心戰(zhàn)術 精準圈層客戶，精確傳導項目核心價值； 以中原（中國）豪宅客戶資源筑底，中港聯(lián)動，引爆全球。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 ?? 2023年，湯臣一品大廈均價 10萬 /㎡ 橫空出世 … 香港麗園 710萬 /㎡ 翠湖天地嘉苑 812萬 /㎡ 財富海景花園 710萬 /㎡ 綠城 21世紀中心大廈產品概述 四季酒店 4355層本案酒店式公寓房 寫字樓 四季酒店 項目產品核心價值元素提煉 陸家嘴 CBD稀缺地段 陸 家 嘴 CBD核心區(qū) 陸 家 嘴 CBD 21世紀中心大廈 頂級酒店式服務 辦公里面空中公寓 全家私配臵拎包入住 陸家嘴豪宅區(qū) 陸家嘴 CBD區(qū) 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 威脅 機會 ?CBD區(qū)域地段 ?二線江景、空中公寓 區(qū)內一線江景豪宅較多，未來供應較大 ?酒店公寓屬性 ?區(qū)內無先例 ?全家私配臵拎包入住 ?四季 根據(jù)地：上海 北據(jù)點：北京 南據(jù)點：香港 價值突破 地位跨越 線上：引發(fā)話題炒作，“四季酒店私人住宅 再次來襲，這次是全球限量發(fā)行！” 線下：中港聯(lián)動，以上海、香港為主要根據(jù) 地同時公開亮相，限量造勢，引爆市場。 附件三：豪宅人員培訓 五星級酒店式接待禮儀培訓 香港豪宅市場產品、競品市場培訓 上海豪宅市場產品、競品市場培訓 奢侈品培訓（名車、名表、服裝等） 人員公關培訓 世界裝修品牌培訓 豪宅居家風水培訓 陸家嘴國際金融中心發(fā)展及規(guī)劃培訓 為本案打造專屬服務式豪宅銷售團隊 香港豪宅 體驗培訓 奢侈品 培訓 四季酒店 服務培訓 國際商務 禮儀培訓 附件四：合作模式 合作模式： 1）、獨家代理（中原全網絡聯(lián)動，包括滬港聯(lián)動、及臺灣、新加坡聯(lián)動） 2）、聯(lián)合代理也能接受 代理費用方案 %起跳；達到總套數(shù)去化率的 60%，跳 %補齊之前的差額 如果啟用境外資源（如 :香港）在以上基礎增加 1% 第三方中介合作方案建議（本公司資源豐富，基本不建議與第三方合作） 翠湖 MENOR與 CBRE、合富輝煌、香港利嘉閣 上海公司利尊及其他小中介合作 嘉里華庭 2期與一些小中介合作 十二年彈指一揮間，是終點也是起點； 且停且行上下求索，萬千丘過壑深藏於心； 故而腳步日益沈著堅定，勢必如鯤鵬展翅，扶搖直上。 試住房源屆時以拍賣儀式，附贈張曼玉私人收藏頂級紅酒（或其他），進行話題炒作。 “ 二次調控 ” 出臺 “ 限外令 ” 出臺 自 2023年 4月起，中央和地方房產政策持續(xù)出臺，政策調控常態(tài)化 住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 三部門明確按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房 8月 7月 6月 5月 4月 樓市調控政策 滬 “ 五條 ” 出臺 開發(fā)商拿地需現(xiàn)場簽合同 30天內付清全款 央行年內第三次上調存款準備金率 住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制 未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金 國十條 住建部：加快保障房建設遏制房價過快上漲 李克強兩次談話 銀監(jiān)會建議暫停京滬深杭第三套房貸 9月 11月 10月 “ 二次調控 ” 出臺 滬 “ 十二條 ” 出臺 存款準備金率上調 % 存款準備金率上調 % “ 限外令 ” 出臺 存貸款基準利率上調% 2023至今出臺政策一覽 12月 2023年 1月 2023年 2月 限購令、物業(yè)稅出臺 2023年 5月 進一步執(zhí)行限外政策 新國十條出臺（房產稅、限購令）連續(xù) 6次提高準備金率、 2次加息 4月限購限貸政策實施 “ 限外令 ”“ 物業(yè)稅 ” 全面緊縮市場 1226313967861860186220231719161988227 61457 69131115182147424329973931101111345411117138892612247587970911789610192241 8770391218 10348110814512847297271101427105685106996983251069591126611167191023311028501013801043712009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月7月24日供應套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價2023Q1 0套 / 0套 2023Q2 0套 / 22套 2023Q3 185套 / 59套 2023Q4 206套 / 123套 2023Q1 104套 / 35套 季度 供應套數(shù) 成交套數(shù) 2023Q2 0套 / 26套 2023Q3 60套 / 28套 2023Q4 0套 / 44套 2023Q1 0套 / 32套 2023Q2 186套 / 60套 7月 0套 / 9套 8萬以上公寓供求價走勢（ ） 11年新政后 8萬以上豪宅共成交 80套，同比 10年同期水平上漲 78%，限購影響較弱 11年新政后共成交 80套 10年 27月共成交 45套 11年 “限購 ”后 8萬以上的豪宅成交分析 豪宅儼然脫離政策成交市場 =遠期保值品 上海近 3年以來，即 2023年以來合計各總價段公寓成交總量 總價 5000萬以上 3000－ 5000萬 2023－ 3000萬 1000－ 2023萬 62 1 63 228 35 263 478 116 594 2509 970 3479 18 75 170 994 一手成交 二手成交 合計 年平均 從目前靜態(tài)市場來看，上海高端公寓 3000－ 5000萬總價段尚屬起步階段 總價 5000萬以上成交市場容量有限， 1000－ 3000萬屬普遍豪宅總價水平 一手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 1月 6月，二手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 7月 25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產交易中心 2023至今豪宅成交套數(shù)統(tǒng)計 一手成交 二手成交 總計 總價段 2023年 2023年 2023年 2023年 17月 2023年 2023年 2023年 2023年 16月 10002023萬 281 973 841 414 86 454 347 83 3479 20233000萬 47 165 154 112 13 54 32 17 594 30004000萬 14 80 23 25 3 8 8 8 169 40005000萬 3 50 21 12 0 3 3 2 94 50006000萬 0 12 13 4 0 0 0 1 30 6000萬以上 3 6 18 6 0 0 0 0 33 合計 348 1286 1070 573 102 519 390 111 4399 上海近 3年總價千萬以上公寓總價段細分匯總情況 單位：套 無論從上海一手房還是二手房成交， 2023年開始放量， 2023年屬于上海豪宅元年 一手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 1月 6月 30日，二手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 7月 25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產交易中心 成交總價分析， 5000萬以上為成交瓶頸 價格遞減，成交反向上升，成交總價 =級別象征 從 01年世茂濱江到 09年豪宅元年 我們發(fā)現(xiàn)上海豪宅正在由單純的資源占有發(fā)生轉變 板塊透析 產品透析 成交透析 中心地段、優(yōu)厚資源品 轉變、添加 產品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 保值化的級別象征元素 在透析了上海整體豪宅市場格局后 我們深入研究陸家嘴板塊 陸家嘴板塊 —— 金融 CBD商務集聚豪宅板塊 01年的世茂濱江；豪宅標桿湯臣一品皆源于此 不可再生與復制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬國建筑群外灘景觀 以濱江小區(qū)域為例， 01年至今產品不斷升級 269104547137261613 135751725 5 67381031147166434015815665966907791555931141179983157769890961097845968281068267233581235543744056373570318558331210841095891117429402581166112618936071480802009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月成交套數(shù) 成交均價( 元)2023至今板塊內成交均價不斷上升 由 09年的 10萬直到目前湯臣報價 20萬；及新鴻基未開盤的預計 20萬 3497039973 39973 40684482574350076722278153190035212 3626240000160001800034000 3300036000 35000471123842360598652768500 900011000 100002023028000 27000 290007900 8000100001300020230