【正文】 :04:2223:04Mar2323Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :04:2223:04:22March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （一）商業(yè)形象導(dǎo)入期、預(yù)熱期（ 2023年 6月 15日 —— 2023年 8月 5日） B． 第一階段新聞 、 軟廣建議 新聞主題建議： 膠州市又挖出了元寶？ （引入到項(xiàng)目上，將項(xiàng)目比喻成一個(gè)新的財(cái)富機(jī)會(huì)） 膠州推出膠州灣最高檔的城市建筑綜合體。千載商脈氣息，于此綿延不絕，膠州灣 《 青島早報(bào) 》 ：發(fā)行量低于 《 半島都市報(bào) 》 ， 但其目標(biāo)群體相對(duì)穩(wěn)定 ， 并分流了 《 半島都市報(bào) 》 一部分讀者群 。 廣告區(qū)域遍及目標(biāo)消費(fèi)群所有區(qū)域： 針對(duì)消費(fèi)群集中的比如批發(fā)市場(chǎng) 、 周遍農(nóng)村市場(chǎng)都要加大宣傳力度 ， 但基點(diǎn)要高 ， 不能使用影響項(xiàng) 目高定位的傳播途徑和宣傳手段 ， 比如不適合采用滿大街發(fā)宣傳 單的形式 。這標(biāo)志著新一輪宏觀調(diào)控的開(kāi)始，各地方具體細(xì)化的政策也將在近期紛紛出臺(tái)。 第二部分：項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 膠州灣財(cái)富中心位于山東省膠州市老城區(qū)商業(yè)最發(fā)達(dá)、最繁華的核心地帶，毗鄰素有 “ 膠州八景 云溪晚釣 ” 之稱的云溪河以及青島市級(jí)文物 古代城隍廟（現(xiàn)博物館），總建筑面積約 25萬(wàn)平方米，集商業(yè)、酒店、文化、休閑、居住等多功能于一體，現(xiàn)代建筑文明與古商埠文化相結(jié)合，形成有特色的現(xiàn)代城市綜合生活區(qū)，將成為膠州市的城市標(biāo)志。 三、市場(chǎng)狀況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 膠州市場(chǎng)中 ， 目前在售樓盤眾多 ， 囊括多層 、 高層 、 別墅 、 商業(yè)等多種業(yè)態(tài) 。項(xiàng)目平整土地挖掘出 100余枚銀元寶及十余張木質(zhì)房契，便可作為當(dāng)時(shí)該地域商業(yè)繁榮的佐證。唐宋以來(lái)，福建、淮浙商船，扶桑、高麗客輪停泊于此 ?? 秋冬之交，商客云集，千帆林立，甚是壯觀。 結(jié)論： 膠州具有悠久的歷史文明，是人類發(fā)源地之一。所以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中勿需花過(guò)多精力宣傳項(xiàng)目的配套等常規(guī)內(nèi)容，僅在傳統(tǒng)商業(yè)文化基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的國(guó)際化形象即可。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為 “ 城中之城 ” 。 四、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 商場(chǎng)分割后，小鋪位銷售難度較大 針對(duì)膠州區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)環(huán)境的分析 ， 我們可以發(fā)現(xiàn)以下存在的問(wèn)題： 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 所以建議項(xiàng)目主要以大中型客戶為主，通過(guò)大型客戶的入住吸引中、小投資業(yè)主，針對(duì)大中型客戶的推廣主要采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷式，而針對(duì)小投資業(yè)主主要通過(guò)對(duì)大中型業(yè)主的入住進(jìn)行渲染，通過(guò)更為廣泛的媒介組合來(lái)提升該人群對(duì)項(xiàng)目的投資信心和投資熱情 鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用 所以我們的商業(yè)應(yīng)該采取更靈動(dòng)的空間布局，可以彈性分割。而且商業(yè)部分，在售的項(xiàng)目基本進(jìn)入了尾盤銷售期，對(duì)項(xiàng)目的影響不大。 高端的項(xiàng)目形象：項(xiàng)目屬于膠州灣最高檔的商業(yè)場(chǎng)所 ， 無(wú)論經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 、 還是管理模式都是市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者 。 隨著分眾傳媒對(duì)聚眾傳媒的收購(gòu) ， 樓宇廣告進(jìn)入了規(guī)?；A段 ， 該媒介具有針對(duì)性強(qiáng) ， 傳播快 ， 更新方便等優(yōu)勢(shì) ， 可以針對(duì)項(xiàng)目的各種營(yíng)銷活動(dòng) ， 有針對(duì)性地利用 。 財(cái)富中心守望百年城隍，繼承千年商業(yè)文明，為膠州灣再造一座城中城。 8世紀(jì)，盛世中國(guó)，北方最殷實(shí)的人群聚集于此，沿著膠州灣的航線開(kāi)始征服世界； 21世紀(jì)，崛起中國(guó)，最睿智的精英再次匯聚于此，用國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)財(cái)富世界。 23:04:2223:04:2223:043/23/2023 11:04:22 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 下午 11時(shí) 4分 22秒 下午 11時(shí) 4分 23:04: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :04:2223:04:22March 23, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 11時(shí) 4分 22秒 23:04:2223 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 報(bào)紙 +海報(bào) +圍檔 +高炮 +網(wǎng)絡(luò) +手機(jī)短信 +項(xiàng)目宣傳資料 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （一）商業(yè)形象導(dǎo)入期、預(yù)熱期（ 2023年 6月 15日 —— 2023年 8月 5日） E、 第一階段工作準(zhǔn)備 確定固定廣告合作公司 整體推廣方案確定 項(xiàng)目 VI設(shè)計(jì)完成， VI延展部分完成制作（名片、信紙、檔案袋） 樓書設(shè)計(jì)、印刷（ 5000本） 行銷策略定案 圍檔發(fā)布 擬定公開(kāi)（ PR）或促銷（ SP）計(jì)劃 售樓資料（戶型圖、售樓書、認(rèn)購(gòu)須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說(shuō)明、貸款利率表等）準(zhǔn)備齊備 小區(qū)大門及入口道路導(dǎo)示設(shè)計(jì)、制作 軟文撰寫、媒體發(fā)布（整版項(xiàng)目軟文） 會(huì)員卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)確定、執(zhí)行 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)活動(dòng)確定、執(zhí)行 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （二）商業(yè)強(qiáng)推期（ 2023年 8月 6日 —— 2023年 12月 30日） 第二階段推廣目的 在形象導(dǎo)入期推廣已經(jīng)完成社會(huì)認(rèn)知的基礎(chǔ)上， 而且預(yù)熱期也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了剖析的基礎(chǔ)上 推進(jìn)項(xiàng)目的銷售 最終目標(biāo)是在年底之前完成項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售，為后期酒店式公寓的推廣 積累客戶 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （二）商業(yè)強(qiáng)推期（ 2023年 8月 6日 —— 2023年 12月 30日） 第二階段推廣策略 從外部環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、位置地段、未來(lái)生值空間等進(jìn) 行項(xiàng)目宣傳 配合各種營(yíng)銷活動(dòng)，營(yíng)造熱銷態(tài)勢(shì)；另一方面使用小眾媒介的作 用，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式溝通， 與目標(biāo)大客戶進(jìn)行公關(guān)，為項(xiàng)目招入大的主力客戶，通過(guò)主力客 戶的示范作用， 帶動(dòng)其他中小業(yè)主的跟進(jìn)。22 萬(wàn)平米城市建筑綜合體 財(cái)富街區(qū) 《 青島日?qǐng)?bào) 》 ：該報(bào)是所選擇的報(bào)紙中發(fā)行量最低的 ， 但是也是目標(biāo)群體最具有針對(duì)性的 。 即便項(xiàng)目的商業(yè)部分 ， 都包括很多不同的業(yè)態(tài)形式 ， 針對(duì)投資不同的業(yè)態(tài)要具備針對(duì)性的說(shuō)服手段 ， 比如 ， 大中型的客戶資源 ， 我們需要使用項(xiàng)目的整體規(guī)劃 、 項(xiàng)目的商業(yè)氛圍和商業(yè)文脈吸引之；但對(duì)于有些投機(jī)性強(qiáng) ， 容易扎堆的市場(chǎng)跟隨的中小業(yè)主 ， 我們更多還是要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售的火暴和大企業(yè)主進(jìn)駐的信息對(duì)其進(jìn)行 “ 榜樣影響 ” 。 在推廣策略上我們遵循消化 A類客戶，通過(guò) A輻射 B，強(qiáng)力推廣、滲透 C，定點(diǎn)針對(duì)性公關(guān) D的推廣策略，包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則 。商業(yè)廣場(chǎng)用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立。 藍(lán)水假期 、 盛福山莊 、 中源 結(jié)論：城隍廟在項(xiàng)目推廣中，可以巧妙使用，但要避免迷信色彩過(guò)重，脫開(kāi)傳統(tǒng)意義上城隍的封建內(nèi)涵，使用其對(duì)美好生活守望的象征意義。 ” 結(jié)論： 膠州具有濃厚的商業(yè)氛圍，具有鼎盛的古商埠文化，千載商脈氣息， 于此綿延不絕。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 一、 區(qū)域市場(chǎng)背景 穿越千年，審視膠州 膠州是華夏文明發(fā)祥地之一，歷史悠久 ,文化燦爛。膠州市汽車站隔鄭州路、廣州路與廣場(chǎng)相對(duì)。 泉 ， 象征了財(cái)源滾滾 。對(duì)于項(xiàng)目所提出“城市綜合體”概念，在青島市場(chǎng)中業(yè)已存在，作為突出代表的“ TOP國(guó)際流行的商務(wù)、生活結(jié)合的方式在膠州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推廣中存在一 定的風(fēng)險(xiǎn)。 在我們項(xiàng)目中 ， 商業(yè)街的體量占據(jù)總體量三分之一強(qiáng) ， 規(guī)模最大； 宗地傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍 、 商業(yè)文化 是 亮點(diǎn) ， 可以 使用商業(yè)部分帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售； 商業(yè)銷售 ， 形成商業(yè)氛圍前提下 ， 我們可以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式談判 ， 引進(jìn)國(guó)際知名的星級(jí)酒管 理公司 ， 推廣項(xiàng)目的財(cái)富酒店； 在酒店信息傳達(dá)后 ， 又可以利用星級(jí)酒店的品牌傳播力 ， 帶動(dòng)酒店式公寓的銷售 （ 此 時(shí)客戶已經(jīng)能很直觀地感受到了酒店式服務(wù)的氛圍 ） ；