【正文】 07:58:0307:58:0307:583/23/2023 7:58:03 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 07:58:0307:58:0307:58Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 十年以來，萬科集團(tuán)實現(xiàn)了持續(xù)的快速增長，并保持同業(yè)中較高的利潤率 與華潤集團(tuán)的跨世紀(jì)聯(lián)手為萬科集團(tuán)注入了新的血液、新的活力 華潤入股前 土地儲備 資金實力 資本運營經(jīng)驗 ? 缺乏政府資源，土地儲備的獲取成本偏高，影響投資回報率 ? 無法參與政府的大規(guī)模舊城改造和新區(qū)成片開發(fā) ? 融資金額有限，自 1991年上市以來 10年間僅籌集資金 ，不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展的資金要求 ? 未能充分運用資本運營手段實現(xiàn)迅速擴(kuò)張和發(fā)展 華潤入股后 ? 華潤集團(tuán)是中央企業(yè)工作委員會管理的國有骨干企業(yè)，具有深厚的政府背景 ? 萬科將有機(jī)會參與到政策性較強、扶持力度大的政府成片開發(fā)項目中，項目投資收益率也將得到提高 ? 華潤集團(tuán)總資產(chǎn) 600億港元，其中約有200億港元分布于房地產(chǎn)行業(yè) ? 萬科將獲得集團(tuán)全力支持，為今后參與大型項目奠定資金基礎(chǔ) ? 華潤集團(tuán)擁有半個多世紀(jì)海外經(jīng)營的經(jīng)驗和豐富的資本運營實踐 ? 萬科可以充分借助資本市場的運作，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展 資料來源：公司網(wǎng)上新聞 政府資源 ? 土地儲備有限 ? 多數(shù)項目所處地段不佳 ? 華潤集團(tuán)在深圳、南京等地都有豐富的優(yōu)質(zhì)土地儲備 ? 萬科的市場規(guī)模和核心競爭能力將得到很大提高 以“中城房網(wǎng)”為依托，面向國內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，吸引他們將建材采購轉(zhuǎn)移到 Ahousing交易平臺 組建電子商務(wù)公司， 由集團(tuán)董事長親自掛帥 從 2023年 12月起，萬科各地產(chǎn)公司的建材采購 (每年總計約 10億元 )將通過A housing 進(jìn)行招標(biāo) 實施集團(tuán)內(nèi)部信息化工程 , 行業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)信息化辦公與管理 逐漸實現(xiàn)供求雙方的線上競價、線上談判、線上簽約和支付 同時，萬科積極利用新經(jīng)濟(jì)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊力，推動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展 資料來源：公司網(wǎng)上新聞 已完成或在進(jìn)行中 計劃中 建材采購領(lǐng)域電子商務(wù)的發(fā)展節(jié)約了成本，但萬科仍然缺乏一個可靠的全方位的電子商務(wù)模式和計劃以充分利用電子商務(wù)契機(jī)，實現(xiàn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時代的價值飛躍 圖 示 萬科積極根據(jù)市場狀況調(diào)整公司運營方向，但同時也還面臨一些亟待解決的問題 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及國家的支持將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)總體需求的持續(xù)上升 ? 普遍來看，高檔房滯銷，中低檔房旺銷 ? 行業(yè)規(guī)?；c集約化進(jìn)程的加快增加了對資金、政府資源及資本運營經(jīng)驗的要求 ? 新經(jīng)濟(jì)提供了巨大的發(fā)展?jié)摿Γ矌砹藰O大的沖擊和挑戰(zhàn) ? 希望通過地域擴(kuò)張實現(xiàn)持續(xù)增長，覆蓋 56個城市人口在100萬以上的城市，萬科已經(jīng)進(jìn)入其中的 6個。良好而超前的設(shè)計及規(guī)劃是最終贏得消費者和提高房產(chǎn)聲譽和忠誠度的最佳方式 ?具有市場潛力的樓盤和聲譽良好的發(fā)展商較易獲得貸款 ?國內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)了買方市場 ?房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備良好的成本及建筑質(zhì)量控制能力 ?物業(yè)管理是地產(chǎn)聲譽的重要部分 ?房地產(chǎn)商應(yīng)具備與優(yōu)秀的物業(yè)管理公司合作，建立長期顧客忠誠度和樓盤聲譽的能力 ?優(yōu)秀的營銷和銷售能力是依據(jù)市場規(guī)律充分利用和有效整合所有資源的基礎(chǔ) ?品牌的作用在房產(chǎn)業(yè)中日趨明顯，成功的地產(chǎn)商無不具備仔細(xì)的品牌規(guī)劃和傳播策略 ?市場營銷的概念應(yīng)貫穿于從前期開發(fā)、研究到建設(shè)、銷售、管理的全過程 關(guān)鍵在于策劃和營銷能力，而核心是建立獨特的品牌優(yōu)勢 XX的方法論 I 戰(zhàn)略和組織 當(dāng)前，成長是全世界的公司總裁們所面臨的首要問題 ? 成長的推動力是什么？ ? 在哪里增長，如何增長？ ? 增長的最佳時機(jī)是什么？ ? 以多快速度增長？ ? 如何改進(jìn)增長的途徑？ 監(jiān)管放松 全球化競爭 消費者為導(dǎo)向 市場飽和 技術(shù)融合 加劇的競爭 / 不斷變化的市場要求 如何將收入增長與價值增長相結(jié)合，從而獲得“創(chuàng)造價值”的增長是所有公司面臨的挑戰(zhàn) 簡單地 側(cè)重 于收入 側(cè)重 于 效率 價值增長 收入增長 “創(chuàng)造價值的增長” ? 一個公司如何能獲得并保持“創(chuàng)造價值的增長” Q1 Q2 Q3 Q4 取得突破性成長要求的五個已經(jīng)驗證的關(guān)鍵成功因素 遠(yuǎn)景目標(biāo) ?建立清晰、量化的并注重發(fā)展的遠(yuǎn)景目標(biāo) ?通過溝通獲取每個階層的認(rèn)同 戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)范圍 ?基于利潤率和增長性來整理業(yè)務(wù)組合 ?建立強大的核心業(yè)務(wù) 核心競爭能力 ?建立注重發(fā)展、積極進(jìn)取的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊 ?培養(yǎng)建立制勝的核心競爭能力 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?建立能支持發(fā)展的結(jié)構(gòu) ?統(tǒng)一考核系統(tǒng) 外部發(fā)展 ?通過收購以取得地域性擴(kuò)展和提高市場份額 ?謹(jǐn)慎選擇和整合收購對象 突破 成功的公司以恰當(dāng)?shù)乃俣劝l(fā)展，以在公司陷入僵局和保持控制這兩者間取得平衡 長期的價值創(chuàng)造 營業(yè)額增長 注： *取決于公司保持現(xiàn)金的能力 “別讓發(fā)展引誘你 …. 獲取一定的控制 !” — Michael Bloomberg, CEO of Bloomberg 行業(yè)平均值 增長頂值 * 最佳發(fā)展速度 發(fā)展過慢的威脅 發(fā)展過快的威脅 ? 人才流失 ? 股東信心喪失 ? 丟失市場份額 ? 吸引競爭對手進(jìn)入 ? 招至惡意收購 ? 破壞公司文化 ? 失去靈活性 ? 過高的股東期望 ? 由于在非相關(guān)領(lǐng)域過于倉促的多種經(jīng)營，喪失了核心業(yè)務(wù) ? 資源耗竭 風(fēng)雨 十六年，萬科集團(tuán)經(jīng)歷了從單業(yè)經(jīng)營到綜合商社，再確定以全國范圍的城市居民住宅為主業(yè)的發(fā)展歷程 資料來源：公司年報， XX公司分析 84年，萬科集團(tuán)前身注冊成立，主營辦公設(shè)備等的進(jìn)口銷售 88年，實現(xiàn)股份制改組，開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)行 A股 單業(yè) 經(jīng)營 91年，確立綜合商社之發(fā)展模式，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu) 93年，放棄綜合商社的發(fā)展模式，確立了城市居民住宅的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，同年，發(fā)行 B股 96年，出讓怡寶食品飲料有限公司股權(quán)，整合工業(yè)資源 92年，跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速， 36家聯(lián)營附屬企業(yè)遍布 15的城市 95年，萬科十周年慶，總部明確經(jīng)營與管理分離，形成集團(tuán)管理模式 97年 ,轉(zhuǎn)讓萬科工業(yè)揚聲器制造廠和萬科供電服務(wù)公司，完成對非核心業(yè)務(wù)的調(diào)整 綜合商社 城市居民住宅為主，零售為輔 98年以后，在全國六大城市發(fā)展房地產(chǎn)，形成全國品牌；同時萬佳連鎖店在深圳運營良好 9 . 7 %6 . 2 %1 0 . 7 %9 . 8 %1 2 . 6 %1 4 . 0 %1 3 . 9 %7 . 8 %9 . 5 %8 . 8 %0510152025303590 91 92 93 94 95 96 97 98 990 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %萬科集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入及利潤率 ( 9099) 主營業(yè)務(wù)收入 年均增長率 = 33% 利潤率 1 億元人民幣 ? 十年來，萬科的主營業(yè)務(wù)始終保持一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢9095年是快速增長期，年均增長率高達(dá) 47%； 9599年的年均增長率降為 18%， 萬科進(jìn)入了穩(wěn)步增長平臺。 , March 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 23日星期四 7時 58分 3秒 07:58:0323 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 上午 7時 58分 :58March