【正文】 用地效率低 ， 南方較少采用 。適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。核心筒為軸 ，住宅單元為葉 ， 各葉長短不一 。 受 9070政策的影響， 需要用更小的戶型面積滿足客戶需求 新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。從客戶到產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品庫的構(gòu)建 目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實(shí)踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品庫 概述 1. 以前 ， 我們拿到了土地再做產(chǎn)品 ， 現(xiàn)在 ， 我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品 …… 2. 既然沒有具體的項(xiàng)目地塊 ， 我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類 ， 這個(gè)城市的所有客戶也分成幾類 （ 當(dāng)然 ， 都盡可能控制在個(gè)位數(shù) ） ， 每一類土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶 ， 他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征 ， 我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列 —— G G G T T C…… 3. 產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征 ， 需要我們?nèi)?尋找 ， 更需要的是去 賦予 …… 4. 每個(gè)產(chǎn)品系列中 ， 不同類別客戶需求的差異 ， 也需要我們?nèi)ふ?， 去賦予 …… 5. 之后 ， 我們要把這些特征 ， 物理化 在一個(gè)單體方案中 …… 6. 這樣 ， 這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制 ， 也可以復(fù)制 ， 因?yàn)樗砩?， 體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的核心需求；而不是其他什么原因 。 —— 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮 9070 二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì) 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） —— 住房用地計(jì)劃 表 2： “ 十一五 ” 期間住房用地計(jì)劃 年度 政府保障型住房（公頃） 商品住房用地（公頃） 合計(jì)（公頃） 比例（％） 各年度其他商品住宅平均容積率 廉租住房用地 新社區(qū)住房用地 部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地 小計(jì) 政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地 其他商品住房用地 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地 單套套型建筑面積 ＞90平方米住房用地 其他商品住房用地占商品住房用地比例 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地 單套套型建筑面積 ＞90平方米住房用地 小計(jì) 2023 9 18 10 37 187 50 117 354 391 70 30 47% 2023 9 84 38 131 156 64 150 370 501 70 30 58% 2023 2 80 38 120 145 59 139 343 463 70 30 58% 2023 6 60 35 101 119 49 115 283 384 70 30 58% 2023 5 26 30 61 154 49 112 315 376 70 30 51% 合計(jì) 31 268 151 450 761 271 633 1665 2115 70 30 54% 注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在 90平方米以內(nèi)。主要特點(diǎn)是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊。成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài) 。傳統(tǒng)主流平面形態(tài) ， 由于其合理性而經(jīng)久不衰 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。在總平面組合上 ， Y 字形可通過各單元的拼接 ， 組合成較為自由的形態(tài) ； 也可獨(dú)立為塔式布置 。 富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。 7. 當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí) ， 某些情況下 ， 這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改 ， 不過修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的 物理參數(shù) ， 而非客戶需求特征 如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫 …… 1. 我們選擇了廣州市的 G T1做產(chǎn)品 …… 2. G3和 T1的產(chǎn)品差異在于： 前者至少一梯 7， 后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園 ， 后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面 ， 后者可以不作要求；前者生活陽臺(tái)必須大于 N平米 ， 進(jìn)深大于 M米 ， 后者數(shù)字要小得多 …… 3. 在 G3系列中 ， 青之與青持的產(chǎn)品差異在于： 青年持家廚房必須保證若干功能配臵 ， 青年之家則少得多；青年持家有家政空間 ， 青年之家無；青年持家有正式餐廳 ， 青年之家只有兩人餐臺(tái) …… 4. 之后 ， 做成單體方案中 ， 有可能 G3 的青持與青之在一個(gè)單體中共存 ， 也有可能只考慮青持 ， 根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例 ， 選擇一個(gè)合理的 ， 而不是一個(gè)唯一的 …… 再用一頁紙來舉個(gè)例子（僅僅是例子） …… ?滿足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求 ， 在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案 （ 建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系 ， 圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化 ， 通過做簡單 ， 獲取更高的效率 。 根據(jù)表 2， 0610年，其他商品住宅的 平均容積率為 ，且呈逐年攀升趨勢(shì)。 在核心筒的組織上 ， 分為集中核心筒和分散核心筒的設(shè)計(jì) 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。用地效率低 ， 較少采用 。不考慮過于特殊的地塊 ， 在一般地塊上適應(yīng)性較好有特定的適用部位 ， 非主流但有存在和發(fā)展價(jià)值 。有自然通風(fēng)采光 ， 回家感覺好適用的建筑類型中高層 中高層 中高層 中高層或高層 中高層或高層 高層 高層 高層 （ 中 ） 高層環(huán)境適用性適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊 。從平面組合形式看 ， 類似凸字形與工字形的結(jié)合 。 戶型面積選擇的總體情況 選擇多大的建筑面積？ 二房及以下 三房 四房及以上樣本量： 196 298 32% % %6 0 M 2 以下 0 . 66 0 7 0 M 2 9 . 97 0 8 0 M 2 1 3 . 08 0 9 0 M 2 1 0 . 3 1 4 . 59 0 1 0 0 M 2 2 . 9 1 4 . 71 0 0 1 1 0 M 2 1 1 . 61 1 0 1 2 0 M 2 6 . 71 2 0 1 3 0 M 2 3 . 2 2 . 31 3 0 1 4 4 M 2 1 . 1 1 . 11 4 4 1 6 0 M 2 0 . 41 6 0 1 8 0 M 2 0 . 21 8 0 2 0 0 M 2 0 . 42 0 0 2 5 0 M 2 0 . 22 5 0 3 0 0 M 2 0 . 2T o t a l 3 7 . 3 5 6 . 8 5 . 9均值（ M2 ） 7 6 . 7 9 6 . 9 1 3 8 . 94 . 61 . 10 . 60 . 2100M2以上 144M2以上 80M2以下 120M2以下 ? 2房、 3房、 4房及以上的平均面積分別為 、 、 ? 從面積配比看，小 2房、小 3房的需求相當(dāng)突出 比例合計(jì) 100％ 21162816 16 1846331137373442 41 40183814181716 2521 1813112431211622 2336165707獨(dú)立別墅18層及以上的高層13 17層的小高層81 2層的小高層7層以內(nèi)的多層目標(biāo)客戶對(duì)單體類型的選擇 總體 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 老人之家 中年之家 富貴之家樣本量： 526 69 127 90 67 76 11 46 28總體而言，消費(fèi)者對(duì) 812層的小高層沒有抗性，對(duì) 1317層的中高層以及 18層以上的高層也基本沒有抗性。 ） 產(chǎn)品庫 能力 效率 簡單 客戶 合作 內(nèi)部 外部 改變流程，提升效率 流程 工具 操作方式 操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量 客戶期望的產(chǎn)品完善度 產(chǎn)品庫的目標(biāo) 產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 產(chǎn)品庫 產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián) 產(chǎn)品系列 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向 土地 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分 與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式 篩選法 —— 通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng) 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品1 產(chǎn)品2 產(chǎn)品3 …… ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?產(chǎn)品 產(chǎn)品庫體系 產(chǎn)品系列 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品價(jià)值需求點(diǎn) 規(guī)劃特征 單體特征 戶型特征 主力產(chǎn)品 某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇 在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品 進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備 基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品庫工作流程 土地特征 產(chǎn)品系列 3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略 基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 成本控制 產(chǎn)品入庫 產(chǎn)品資料庫 產(chǎn)品選擇 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品入庫 趨勢(shì)研究 主力客戶及其特征和需求 配套特征 某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征 客戶 ∝ 產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下） 確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列 ∝ + 可能產(chǎn)品組合方案 產(chǎn)品的選取原則 “ 提供可復(fù)制的產(chǎn)品” 產(chǎn)品庫的核心價(jià)值 是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！ 有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！ “ 超出客戶滿意” —— “ 超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。 片區(qū)名稱 發(fā)展?fàn)顩r 戰(zhàn)略地位 規(guī)劃容積率區(qū)間 土地屬性 D東部新城 土地充裕，市場(chǎng)成熟 重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域 1~2 T/C C城西發(fā)展 2~4 C B白云山南湖 ~ C J舊城西 土地稀缺，市場(chǎng)成熟 機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域 3~5 G I舊城中心 3~5 G G中心景觀 3~6 G/高檔 P東圃 4~6 G/C T天河商務(wù) 4~6 G Z海珠西 ~4 G F海珠發(fā)展 ~4 G/C H黃埔 ~4 G W花地灣 2~5 C/G X1番禺 土地充裕，市場(chǎng)欠成熟 潛力發(fā)展區(qū)域 ~2 C/T Y1南沙 ~2 C/T X3花都中心 2~4 G/C Y2增城中心 2~4 G/C Y3從化中心 2~4 G/C R蘿崗白云北 1~2 T S花都非新華及南部 土地稀缺，市場(chǎng)欠成熟 一般關(guān)注區(qū)域 ~ T L增城非荔城 ~ T K從化非街口