【正文】 二期布局思路 ：二期商業(yè)面積大，進一步拓展商業(yè)內(nèi)涵，充實業(yè)態(tài)； 天橋 ：商業(yè)街天橋不但連通商業(yè)一期二期，也連接兩個主題公園。 文化廣場 商業(yè)支撐 商業(yè)與公園共同帶動項目人氣 項目文化載體 景觀 表演 聯(lián)動 科普教育 音樂噴泉、水幕電影 文化廣場功能 ： 景觀 ：通過廣場獨特景觀的打造，體現(xiàn)項目的文化品位； 表演 ：項目主要室外演藝活動的場地，是打造項目特色的重要環(huán)節(jié)； 聯(lián)動 ：商業(yè)與場館的互通，雙方促銷活動、整體宣傳的場所； 科普教育 ：申請為學(xué)?？破战逃?，節(jié)假日組織學(xué)校老師學(xué)生到項目考察學(xué)習(xí)； 音樂噴泉、水幕電影 ：景觀的另外一種表現(xiàn)形式。 管理方義務(wù)： 履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。既可以保障項目整體形象，又能提高市場信心。同時，針對一期商業(yè) 規(guī)劃，應(yīng)以餐飲、休閑、娛樂為為主，零售及其他業(yè)態(tài) 為輔助。 ?“大武夷”景區(qū)的規(guī)劃有助于吸引更多游客； ?項目動工時間早，有助于在今后競爭中取得先手。 武夷論壇國際會展中心 占地 1940畝。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)計將在近兩年建成通車 ? 武夷山還有 2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進行線路勘測和方案優(yōu)化 ? 武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐 7 》 武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級營銷階段 ? 武夷山旅游面臨問題：旅游資源品位高， 但產(chǎn)品開發(fā)層次低 – 目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高， 大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài) – 旅游產(chǎn)品還不豐富， 山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖掘少 – 還 沒有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品 ，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級階段 ? 主要原因： 旅游項目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善 8 》 武夷山處于長三角與珠三角的腹地，是多個省市居民自駕車旅游的可達范圍，同時也在面臨眾多的旅游競爭 ? 半徑 300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域 ? 武夷山需要面對周邊眾多旅游城市和旅游景點競爭，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也是山岳旅游的經(jīng)典項目之一 9 以武夷山為中心，半徑 300公里內(nèi)（車程約 小時）可覆蓋范圍 ? 武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實施及交通條件的不斷改善，未來旅游自然增長率必將顯著提升 ? 目前旅游市場在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場空白，本項目的建設(shè) 在宏觀大勢上是順勢而為 ? 相比武夷山現(xiàn)有和未來待建旅游產(chǎn)品，本項目以“飛禽、走獸、極地海洋動物”為主題， 具有相當(dāng)?shù)莫毺匦?，同時也要應(yīng)對相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險性 10 旅游市場分析 商業(yè)市場分析 市場分析 1 ——宏觀環(huán)境 》 海西建設(shè)上升為國家發(fā)展策略，為閩北建設(shè)帶來重大的發(fā)展機會 ? 2023年，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了 《 關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見 》 (以下簡稱 《 意見 》 )，海峽西岸經(jīng)濟區(qū) (以下簡稱海西區(qū) )定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域” ? 《 海西建設(shè)綱要 》 指出，該經(jīng)濟區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū)，人口約為 6000萬 ~8000萬人，預(yù)計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在 17000億元以上 ? 提前布局，央企撲向海西區(qū)。 ? 大紅袍步行街簡評 – 本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場 – 大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零售、根雕占據(jù)最大的市場份額，其中茶葉及相關(guān)產(chǎn)品超過 50%。 20232023 完成拆遷 山水實景演出 占地，由著名導(dǎo)演張藝謀導(dǎo)演的大型印象類山水實 景演出項目。有人晚上 9點都舍不得走 ?熱帶季風(fēng)主題酒店 monsoon hotel 成都海洋公園 風(fēng)情商業(yè) 街區(qū) 文化廣場 公寓 酒店 特色餐飲 街區(qū) 綜合型不僅強化了購物餐飲休閑娛樂的功能，同時引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合 強化商業(yè)功能： 綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強化了購物、餐飲、休閑、娛樂的功能，使之與主題公園充分互動； 引入全新要素： 引入了酒店、文化廣場、住宅等要素，全方位的支撐項目收益。 深圳關(guān)內(nèi) 4km 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 旅游區(qū) 產(chǎn)業(yè)配套 高檔住宅區(qū) 都市生態(tài)區(qū) 發(fā)展時間 ?1980~1991年 ?1992~1997年 ?1998～ 2023年 ?2023～ 2023年 配套建設(shè) ?錦繡中華 ?華僑城中學(xué) ?華僑城醫(yī)院 ?華僑城菜市場 ?郵電局 ?海景酒店 ?世界之窗 ?華夏藝術(shù)中心 ?何香凝美術(shù)館 ?人文雕塑 ?建立社區(qū)標(biāo)識系統(tǒng) ?OCT廣場 ?沃爾瑪 ?食街、酒吧街 ?歡樂谷在建 ?燕棲湖 ?燕晗山 ?歡樂谷主題公園開放 ?威尼斯皇冠假日酒店 ?益田假日廣場 ?地鐵 1號線 代表樓盤 ?海景花園 ?桂花苑 ?錦繡花園二、三期 ?波托菲諾純水岸 價格變化 ?2500 ?5000 ?8000 ?9000~70000 產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū) 普通居住區(qū) 高檔住宅區(qū) 都市生態(tài)區(qū) ——華僑城 —華僑城借鑒意義 ? 華僑城充分說明了旅游主題對產(chǎn)品售價的推動作用 “以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是 2023元 /㎡。 107 108 策略名 利 弊 策略一 返祖 高額回報的方式有助于給客戶樹立信心； 高額回報有助于提高租金，前期即獲得較高的回報； 前期由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃招商，便于打造項目商業(yè)形象，推動招商執(zhí)行 對后期經(jīng)營管理有很高的要求 策略二 回購 回購的做法將大大提高市場信心，促進銷售 為了避免后期回購資金過高，前期不能賣高價； 發(fā)展商要承擔(dān)較大的風(fēng)險； 策略三直銷 簡單明了的推廣方式，操作難度最小 缺乏亮點，不易制造營銷噱頭； 必須累計足夠的客戶才能銷售，存在一定風(fēng)險 銷售策略利弊分析 經(jīng)過上述比較，建議：采用策略一與策略三相結(jié)合的方式銷售 。 POINT1: POINT2: POINT3: 文化 ：是項目展示自身特色，體現(xiàn)自身實力，宣揚自身理念的重要平臺，可以通過各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機的融合起來。 演出時間： 11： 00、 16： 00 花車巡演： 內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。 廣場設(shè)置主要原則： ? 為整體項目制造特色景觀； ? 預(yù)留停車等功能擴展空間； ? 對商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。 演出時間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個愛護大自然的雀躍故事。 旅游地產(chǎn)四原則將是項目發(fā)展的重要考量 中心廣場： 是項目匯聚人氣、場館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場所，中心廣場的打造將是項目形象的重要一環(huán)。 1）集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。 豐富的酒店功能，便于延長顧客在公園的逗留時間，增加潛在消費需求。 隨著旅游市場的整體升級，對新興大型項目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢必有更高的要求 打造主題概念商業(yè) 景觀與商業(yè)的充分互動 商業(yè)檔次的要求 游客的匯集作用 主題公園 本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點，將吸引大批游客到此觀光消費 利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費者 利用公園景觀打造特色風(fēng)情商業(yè) 商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào) 通過特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來的游客消費者充分互動 度假型 主題公園 商業(yè)配套 大連老虎灘海洋公園 傳統(tǒng)型商業(yè)模式 :——日本登別海洋公園 位于日本北海道。 ——市場供應(yīng) ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項目 30 項目名稱 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項目進展情況 角亭公館農(nóng)家旅游新村 占地 462畝，總投資 25000萬元，分五年實施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)代表性超市： 品牌名稱 經(jīng)營類型 位置 平均人消費 德克士 西式快餐 溫嶺街中山路口 1530元 佳客來牛排 西式正餐 溫嶺街 3050元 盛世經(jīng)典牛排 西式正餐 溫嶺街 3858元 鼎泰豐大酒樓 中式正餐 溫嶺街 3050元 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)餐飲業(yè)情況： 街區(qū) /店鋪名稱 租金 售價 /轉(zhuǎn)手費 溫嶺街 7080元 /㎡ /月 住宅 43004400，商鋪 16000 溫嶺街中山路口樂可思冰激凌 125元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費 6萬元（兩層 96㎡ ） 大同街卡卡虎童裝 60元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費 （ 50㎡ ） 西林街中山路口寶島眼鏡 150元 /㎡ /月 和平南路 Homoma 170元 /㎡ /月 和平南路利 郎 160元 /㎡ /月 ? 老城區(qū)主要街道租售情況： ——老城區(qū)商業(yè) ——老城區(qū)商業(yè) ? 近期開發(fā)商業(yè) ? 文公苑商場 – 位置：環(huán)島西路（云清大酒店對面） – 建筑面積： 2萬 ㎡ – 商業(yè)形態(tài)：商場式 – 銷售方式：帶租約銷售，年回報率 4% – 銷售價格：約 5萬元 /㎡ – 項目優(yōu)勢：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢發(fā)揮 – 項目劣勢：商場需要給菜市場先使用 2年，再給租戶使用 ? 對本項目的借鑒 – 返租銷售在武夷山具有較好的號召力 – 目前市場可接受的回報率約 4%左右 18 ? 老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)： – 老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費能力和消費意識較差。 ? 新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)新興增長極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)新城。建設(shè)會展會議酒店區(qū)、異國風(fēng)情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場、配套住宅服務(wù)區(qū)。 S W O T —— SWOT分析 核心屬性 區(qū)域性旅游中心 海洋主題公園 附加屬性 風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 風(fēng)情別墅 項目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目 —— 屬性界定 項目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目 政府目標(biāo) 提高武夷山旅游市場競爭力，彌補武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗，實現(xiàn)武夷山旅游市場的升級轉(zhuǎn)變。 —成都極地海洋世界 92 項目名稱 項目情況 開發(fā)商 大連海昌集團 占地面積 240， 000㎡ 建筑面積 180， 000㎡ 容積率 公園面積 約 40， 000㎡ 商鋪售價 /㎡ 周邊商鋪售價 /㎡ 本項目是非常典型的旅游推動地產(chǎn)的項目，主題公園只占項目總面積的 22%，通過主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。為了樹立客戶信心，推高項目售價，建議采取以下方案： ? 策略一：返租銷售策略 —— 樹立項目購買信心，盡量減少項目風(fēng)險，快速回籠資金并出貨。 ?支持游客將購買的東西送到酒店； ?支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。 水景景觀： 音樂噴泉； 水幕電影。 二期商業(yè)中心 一期商業(yè)街 商業(yè)定位關(guān)系示意 ： ?一期商業(yè)街 ：一期項目針對游客消費者為主。 項目發(fā)展基本思路與盈利模式分析 商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計建議 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項目分析 3 143 項目商業(yè)面積 ： ㎡； 一期商業(yè)面積 ： ㎡； 二期商業(yè)面積 ： ㎡； 一期布局思路 ：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。 4D影院： 4D影院是項目海洋文化的影音媒介，主要分兩個篇章： ?海洋的科普宣傳篇； ?海洋冒險篇。 管理內(nèi)容： 114 管理 內(nèi)容 經(jīng)營指導(dǎo)管理 項目形象管理 銷售現(xiàn)場管理 市場營銷推廣 商品價格管理 商品質(zhì)量管理 顧客服務(wù)規(guī)范 品牌招商服務(wù) 返租模式： 將向經(jīng)營戶收取的租金以合同約定的回報率返還給業(yè)主； 管理方職責(zé) ： 為投資者或租賃經(jīng)營戶提供的品牌廠商引進、選擇和對接服務(wù)；