【正文】 17% 10011500 21% 15012023 24% 20232500 17% 2500以上 15% 受訪(fǎng)者月平均支出 會(huì)去 52% 會(huì)考慮去 47% 不去 1% 受訪(fǎng)者是否會(huì)去本項(xiàng)目游玩 ? 武夷山居民敢于消費(fèi) ? 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，超過(guò) 90%的受訪(fǎng)人表示會(huì)去或考慮去本項(xiàng)目游玩 ——本地消費(fèi)者分析 53 品牌服裝 21% 皮具箱包 13% 超市 25% 潮流特色服飾 26% 名品折扣（奧特萊斯） 15% 受訪(fǎng)者希望的購(gòu)物內(nèi)容 足浴 /桑拿 11% 兒童樂(lè)園 25% 茶藝 /棋牌館 17% SPA 8% 桌面游戲 8% 桌球城 5% 纖體美容 13% 其他 13% 受訪(fǎng)者希望的休閑場(chǎng)所 ? 本地居民在服裝、飾品方面的需求較大 ? 重視家庭生活，希望本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品 ——本地消費(fèi)者分析 54 慢搖吧 11% 勁吧 2% 清吧 13% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 13% 4D影院 22% 互動(dòng)游戲 10% 游藝表演 15% 受訪(fǎng)者希望的娛樂(lè)場(chǎng)所 西式快 餐 6% 中式休閑餐飲 14% 西式正餐 8% 中式酒樓 3% 海鮮餐飲 13% 甜品店 5% 糖水屋 3% 本地特色菜 11% 港式茶餐廳 6% 美食廣場(chǎng) 16% 川湘中國(guó)地方特色餐飲 9% 東南亞特色餐飲 5% 其他 1% ? 具有新鮮感（ 4D影院）和互動(dòng)性的娛樂(lè)項(xiàng)目最受歡迎 ? 多樣化的餐飲種類(lèi)選擇，顯示本地人對(duì)新鮮事物的接受度較高 ——本地消費(fèi)者分析 55 電視 33% 報(bào)紙 6% 戶(hù)外廣告 13% 親友 11% 網(wǎng)絡(luò) 33% 電臺(tái) 3% 其他 1% 受房者信息獲得方式 中央臺(tái) 33% 東南衛(wèi)視 15% 武夷山臺(tái) 19% 南平電視臺(tái) 13% 東南綜合 8% 其他 12% 受訪(fǎng)者?？吹碾娨暸_(tái) 武夷山日?qǐng)?bào) 26% 南平日?qǐng)?bào) 8% 福建日?qǐng)?bào) 45% 其他 21% 受訪(fǎng)者?？吹膱?bào)紙 ? 戶(hù)外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)關(guān)注 ? 本地報(bào)紙和福建日?qǐng)?bào)的傳播更有效 ——本地消費(fèi)者分析 ? 本地消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目 – 對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度 – 本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)的需求 56 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 57 ? 調(diào)研技術(shù)說(shuō)明 – 調(diào)研對(duì)象：景區(qū)游客 – 調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn) – 樣本數(shù)量： 235份 – 調(diào)研地點(diǎn)：南次路口、北次路口、茶博園 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 58 ? 來(lái)武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對(duì)比較集中的年齡段為 2125歲和 41歲以上， 16歲以下群體較少 ? 身份為職員的占游客的最大比例 1520 4% 2125 34% 2630 18% 3135 13% 3640 9% 41以上 22% 游客年齡 企業(yè)主 3% 企業(yè)高層 6% 普通職員 23% 事業(yè)單位職員 16% 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 8% 公務(wù)員 8% 教師 5% 軍人 1% 工人 4% 學(xué)生 16% 其他職業(yè) 10% 游客職業(yè)構(gòu)成 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 59 ? 本省游客及長(zhǎng)三角地區(qū)是武夷山主要的游客來(lái)源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長(zhǎng)趨勢(shì) ? 大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動(dòng)較少 上海 18% 浙江 4% 江西 2% 安徽 2% 江蘇 4% 福建 36% 港澳臺(tái) 2% 其他 32% 游客來(lái)源 企業(yè)組織 25% 商務(wù)接待 7% 政府接待 4% 私人旅游 64% 游客旅游原 因 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 60 ? 游客對(duì)休閑、娛樂(lè)及餐飲方面有強(qiáng)烈的要求，越年青的游客對(duì)休閑和娛樂(lè)的要求越高 ? 對(duì)本項(xiàng)目及海洋主題比較認(rèn)可， 86%的人會(huì)去或考慮去 休閑 37% 娛樂(lè) 24% 餐飲 24% 購(gòu)物 15% 游客消費(fèi)需求 會(huì)去 37% 會(huì)考慮去 49% 不去 14% 游客對(duì)本項(xiàng)目 興趣 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 61 ? 對(duì)體驗(yàn)性和互動(dòng)性的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)較有興趣 茶葉制作體驗(yàn)中心 30% 足浴桑拿 13% 兒童樂(lè)園 5% 茶藝棋牌 17% SPA 4% 桌面游戲 7% 桌球城 4% 纖體美容 5% 其他 15% 游客休閑需求 慢搖吧 7% 勁吧 3% 清吧 11% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 8% 4D影院 15% 互動(dòng)游戲 14% 游藝表演 28% 游客娛樂(lè)需求 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 62 ? 具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎 ? 本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購(gòu)物內(nèi)容 本地特色餐廳 22% 本地特色小吃 38% 海鮮餐廳 7% 西式快餐 4% 中式休閑餐飲 3% 西式正餐 2% 中式酒樓 6% 港式茶餐廳 4% 中國(guó)地方特色餐飲 11% 東南亞特色餐飲 2% 其他 1% 游客餐飲需求 茶葉 29% 工藝品、根雕 23% 閩北特產(chǎn) 26% 臺(tái)灣特產(chǎn) 7% 特色服裝 9% 品牌折扣店（奧特萊斯） 6% ——景區(qū)消費(fèi)者分析 ? 景區(qū)消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求 – 對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣 – 在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的 63 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 隨著武夷山旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長(zhǎng)，給本地的商業(yè)帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì) ? 旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項(xiàng)目和商業(yè)在初期均需要與有實(shí)力的旅行社合作，以爭(zhēng)取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù) ? 以海洋為主題的旅游項(xiàng)目在武夷山獨(dú)樹(shù)一幟，本地消費(fèi)者和景區(qū)消費(fèi)者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿? ? 武夷山的旅游配套目前還比較落后，給本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)，未來(lái)休閑、娛樂(lè)、餐飲等方面將是各類(lèi)旅游產(chǎn)品的必備項(xiàng)目之一，市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴 ? 武夷山的游客以成人為主， 16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場(chǎng)缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對(duì)培養(yǎng)游客意識(shí)不強(qiáng) ? 武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)獨(dú)立操作，不完全依賴(lài)于旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)效應(yīng) 64 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目定位 2 ?扼守商業(yè)主軸 ：項(xiàng)目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶； ?雄踞交通要道 ：度假區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； ?坐擁高爾夫資源 ：共享高爾夫景區(qū)帶來(lái)的休閑高消費(fèi)人群。 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 天下茶博園展示館、展覽場(chǎng) 茶葉展示館、展覽場(chǎng)等 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施 烈士 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 完成 70%建設(shè) 武夷山香榭麗舍 建設(shè)集旅游度假、溫泉保健、國(guó)際會(huì)議、保健療養(yǎng) 等多功能于一體的綜合景區(qū)。 ? 武夷印象簡(jiǎn)評(píng) – 武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類(lèi)業(yè)態(tài)仍占有 50%的比例。預(yù)計(jì)到 2023年，總?cè)丝跒?60萬(wàn)人左右，整體空間采用組團(tuán)的結(jié)構(gòu)模式，形成 “一河兩岸、三大組團(tuán)、多軸發(fā)展”的空間格局。 1999年 12月，武夷山被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)列入 《 世界遺產(chǎn)名錄 》 ，成為我國(guó)第 4處，世界 23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一 ? 總面積為 ，其中核心區(qū)面積 ；核心次區(qū)面積 364平方公里；緩沖區(qū)面積 。經(jīng)營(yíng)年代較長(zhǎng)，硬件水平落后。 20232023 度假區(qū)段 2023年建成 武夷柳永湖旅游綜合開(kāi)發(fā) 旅游綜合開(kāi)發(fā) 20232023 征地、規(guī)劃 武夷山體育運(yùn)動(dòng)中心 建設(shè)國(guó)家舉重訓(xùn)練康復(fù)中心（占地 60畝）、 A級(jí)賽事場(chǎng)地、綜合競(jìng)技體育館、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)中心等。 20232023 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，綜合接待區(qū) 13號(hào)樓和綜合樓開(kāi)工建設(shè)。 項(xiàng)目未來(lái)主要客戶(hù)群體由三部分人組成：普通游客、商務(wù)（政府）接待客戶(hù)、本地居民 —— 客戶(hù)群體 北連規(guī)劃中商業(yè)區(qū)、角庭風(fēng)景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場(chǎng)，南連綜合服務(wù)區(qū) 北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中） 西：武夷印象、武夷廣場(chǎng) 東：高爾夫景區(qū) 南：綜合服務(wù)區(qū) —— 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體 政府規(guī)劃： 包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨(dú)特文化的體現(xiàn)。 觀光旅游 娛樂(lè)體驗(yàn) 休閑旅游 旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)性旅游，第三層次的專(zhuān)門(mén)性旅游 旅游市場(chǎng)分類(lèi) 武夷山 迪斯尼 博鰲 武夷山目前仍屬于較低的層次，隨著市政府規(guī)劃的出臺(tái)，整體升級(jí)勢(shì)在必行 旅游市場(chǎng)的升級(jí)勢(shì)必需要更豐富的更高級(jí)商業(yè)服務(wù)配套以滿(mǎn)足增多的消費(fèi)需求 觀光旅游 娛樂(lè)項(xiàng)目旅游 休閑 旅游 消費(fèi)者：?jiǎn)渭兊木坝^游客資源； 旅游主題：山水等自然景觀； 商業(yè)設(shè)施：酒店、地方餐飲、土產(chǎn)賣(mài)店 消費(fèi)者：景觀游客、純玩游客； 旅游主題：自然景觀、主題公園； 商業(yè)設(shè)施：酒店、連鎖品牌餐飲、連鎖品牌零售、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所 消費(fèi)者：普通游客、商務(wù)政府會(huì)議人士、專(zhuān)項(xiàng)目的人士； 旅游主題：自然景觀、主題公園、會(huì)議場(chǎng)所； 商業(yè)設(shè)施：酒店、高檔品牌連鎖餐飲零售休閑 旅游功能的提高： 新興項(xiàng)目不能局限于自然景觀資源，而是以?shī)蕵?lè)休閑、商務(wù)會(huì)議等高附加值的旅游功能為主； 商業(yè)檔次的提高： 新興項(xiàng)目的商業(yè)種類(lèi)與檔次相較現(xiàn)有市場(chǎng)有所拔高，給游客以更多的消費(fèi)選擇空間； 服務(wù)配套的提高： 新興項(xiàng)目贏提供更豐富的娛樂(lè)休閑等服務(wù)配套，使游客從單純旅游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游； 項(xiàng)目形象的提高： 更多的旅游功能、更高的商業(yè)檔次、更完善的服務(wù)配套勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的整體形象有較高的要求。 ? 客戶(hù)端分析： ? 本地消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目 – 對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度 – 本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)的需求 ? 景區(qū)消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求 – 對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣 – 在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的 通過(guò)針對(duì)本地消費(fèi)者及游客的綜合分析可知，最受兩者歡迎的業(yè)態(tài)是“ 餐飲、休閑、娛樂(lè) ”。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ：咖啡西餐、中西快餐； 商業(yè)街 華僑城商業(yè)屬于封閉式公園商業(yè)，主要客戶(hù)群體面向游客，由于封閉式管理導(dǎo)致物業(yè)不能出售 —東部華僑城 東部華僑城七大主題酒店，包括因特拉根、火車(chē)營(yíng)地、房車(chē)酒店、城堡酒店、菩提酒店、黑森林酒店、溫泉酒店等，是東部華僑城的有一大特色。年回報(bào)僅 4%； ?度假區(qū)商業(yè)基本是采取直接發(fā)售的方式，缺乏整體招商及后期管理，部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況不理想； 項(xiàng)目分析 ：通過(guò)海洋公園帶來(lái)的龐大游客消費(fèi)群體，是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的資源， 項(xiàng)目完全具備獨(dú)立招商、運(yùn)營(yíng)的能力； 其他要求 ：為了項(xiàng)目的整體形象，勢(shì)必在商業(yè)檔次及形象上有一定要求，如果交由小業(yè)主自行招商，很難達(dá)到項(xiàng)目整體要求。建議客戶(hù)可退貨，五年后可按原價(jià)回購(gòu)，十年按原價(jià) 120%回購(gòu)； ? 策略三：先認(rèn)籌后認(rèn)購(gòu) —