【正文】 在對餐飲、娛樂、休閑的類別和檔次進(jìn)行擴(kuò)大和延伸，進(jìn)一步強(qiáng)化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，同時(shí)增加百貨零售、品牌超市等全方位商業(yè)功能。 票務(wù)促銷 ：購買通票比單獨(dú)購買場館票優(yōu)惠； 商家促銷活動(dòng) ：廣場上組織商家進(jìn)行促銷活動(dòng)，達(dá)到宣傳商家品牌的目的； 場館、商業(yè)聯(lián)動(dòng) ：購買場館票可在相應(yīng)的商家處獲得優(yōu)惠，或在商家消費(fèi)滿一定金額可以優(yōu)惠購買相應(yīng)場館票。 水上樂園考慮： 方式一：集中式水景，中間設(shè)置舞臺(tái)； 方式二：水道穿插任一商業(yè)體； 方式三：打造適當(dāng)規(guī)模在廣場和商業(yè)內(nèi)街，形成回路，可乘船到達(dá)的水上樂園。 海洋館： 在本場館規(guī)劃大型海洋 SPA會(huì)所，既貼合場館功能，又不占用商業(yè)面積，又可使項(xiàng)目增加住宿功能。 單票： ?憑票可選擇想?yún)⒂^的場館； ?滿足一定消費(fèi)條件可享受單票優(yōu)惠； 項(xiàng)目發(fā)展基本思路與形象設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路與盈利模式分析 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項(xiàng)目分析 3 原則一：產(chǎn)品品質(zhì)追隨景觀品質(zhì)的原則 產(chǎn)品品質(zhì)不應(yīng)過高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)； 原則二：產(chǎn)品特色追隨景觀特色的原則 產(chǎn)品的特色應(yīng)與景區(qū)景觀特色相乎應(yīng)，在景區(qū)景觀特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)揮； 原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則 通常旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場所。為保證招商的順利進(jìn)行，需充分考慮商家影響。一個(gè)新興的市場往往需要 3— 5年的培育期，在目前項(xiàng)目還沒形成氣候的市場情況下，返租策略對本項(xiàng)目成功做旺提供有利保障。 價(jià)值改進(jìn)思路： 引入“雙首層”概念，是二層商鋪可以獨(dú)立經(jīng)營，具備獨(dú)立銷售的能力。主要包括：大俠谷生態(tài)樂園、茶溪谷度假公園、云海谷體育公園、大華興寺、八家度假酒店、天麓地產(chǎn)等項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，可規(guī)劃一些延伸產(chǎn)品作為有益補(bǔ)充。 利潤目標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價(jià)值。 項(xiàng)目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源 —— 項(xiàng)目區(qū)位 ?武夷大道北段 ：武夷山風(fēng)景區(qū)北入口、武夷山機(jī)場、武夷山市區(qū)； ?武夷大道南段 ：武夷山風(fēng)景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)； ?項(xiàng)目南側(cè)支路 ：高爾夫入口。 20232023 進(jìn)行景區(qū)道路建設(shè) 大紅袍五星酒店 項(xiàng)目位于南源嶺，占地 1297畝，建筑面積 方米。 ——度假區(qū)商業(yè) 》 海峽風(fēng)情街 ? 位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功 ? 一樓 租金及售價(jià) – 臨街商鋪售價(jià)： 1萬 — – 臨街商鋪?zhàn)饨穑? 1020元 /㎡ /月 ? 海峽風(fēng)情街簡評 – 項(xiàng)目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，導(dǎo)致目前僅有 1樓臨街商鋪經(jīng)營中，內(nèi)街和 2樓全部空置 – 前期經(jīng)營不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難 – 惡性循環(huán)，目前該項(xiàng)目成為度假區(qū)第一個(gè)不成功的商業(yè)項(xiàng)目 22 超市名稱 順天旅游商店 超市地址 三姑天游峰路 超市層數(shù)（包括地下） 共 1 層 超市總面積 1000平方米 超市各層面積 1000平方米 營業(yè)時(shí)間 上午 7 點(diǎn) 30 分 ———— 晚上 23 點(diǎn) 30 分 非賣場店鋪 /柜臺(tái) 位置 數(shù)量 租金 無 無 超市經(jīng)營狀況 一般，設(shè)有兩個(gè)收銀臺(tái) 超市總評 以經(jīng)營當(dāng)?shù)靥厣唐凡枞~、根雕、點(diǎn)心、地方酒為主，輔以日常生活用品 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)代表性超市： 名稱 地址 層數(shù) 面積㎡ 超市簡評 華榕超市長亨店 三姑大紅袍商業(yè)街 1 700 經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品 好鄰居超市 三姑武夷大道、星村路口等地 1 900 好鄰居超市是三姑地方連鎖超市，擁有 6家門店，覆蓋面積最廣但缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營理念及管理方式。 13 ——商圈分析 》 武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈 ? 老城區(qū)： – 傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域 – 代表性商業(yè)區(qū)域 /業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路 ? 度假區(qū) ? 本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場 ? 代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情、旅游產(chǎn)品超市 14 超市名稱 華榕超市 超市地址 溫嶺街中山路口 超市層數(shù)（包括地下） 共 1 層 超市總面積 1200平方米 超市各層面積 1200平方米 營業(yè)時(shí)間 上午 7 點(diǎn) 20 分 ———— 晚上 23 點(diǎn) 00 分 非賣場店鋪 /柜臺(tái) 位置 數(shù)量 租金 無 無 超市經(jīng)營狀況 較好，設(shè)有三個(gè)收銀臺(tái) 超市總評 位于武夷山城市中心，商業(yè)旺地。商業(yè)策劃報(bào)告 世 界 文 化 與 自 然 遺 產(chǎn) 武 夷 山 海 洋 公 園 目錄 2 市場分析 1 項(xiàng)目定位 2 項(xiàng)目分析 3 項(xiàng)目定價(jià)及發(fā)展策略建議 4 旅游市場分析 商業(yè)市場分析 市場分析 1 》 武夷山擁有得天獨(dú)厚的旅游資源 ? 武夷山自然資源極具優(yōu)勢、文化內(nèi)涵魅力獨(dú)特。以經(jīng)營日常用品為主，沒有生鮮部門。經(jīng)營內(nèi)容以日常用品為主，輔以少量旅游產(chǎn)品 好再來量販超市 三姑武夷大道 1 900 經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)其他超市： 品牌名稱 經(jīng)營類型 位置 包房費(fèi) 花樣年華 量販?zhǔn)?KTV 溫嶺街中山路口 180380元 華晟酒店 KTV 量販?zhǔn)?KTV 華晟酒店 180380元 東方紅 慢搖吧 武夷印象 大廳 380元起，包間 1280元 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)休閑娛樂業(yè)情況： ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)餐飲業(yè)情況 ? 餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構(gòu)成 ? 餐飲種類少，主要是本地菜，其它風(fēng)味菜系基本沒有 ? 餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié) – 商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、 KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務(wù)中心 – 主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)?；?jīng)營，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的 6070%，由于競爭激烈，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象 – 銷售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣的形式，而且基本都是商連住一起賣，銷售后無后期管理、無市場推廣，僅靠茶葉市場本身的發(fā)展動(dòng)力 – 市場空白：酒吧、 KTV、美食廣場等休閑娛樂經(jīng)營商少、種類單一、分散經(jīng)營 27 ——市場供應(yīng) ? 近 2年來，度假區(qū)幾乎沒有新的商業(yè)項(xiàng)目投放，形成目前商鋪的空置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面 ? 近期陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)的旅游項(xiàng)目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對本項(xiàng)目的競爭性較小 28 ——市場供應(yīng) ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目（部分） 29 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 濱江景觀大道綜合農(nóng)場段 全長的旅游景觀大道，連接中心城區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)和杜壩會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、建成集防洪、排澇、休閑為一體的濱江景觀大道。建設(shè)綜合性接待區(qū)、五星級酒店和會(huì)所別墅等。 項(xiàng)目北連市區(qū)、重要交通設(shè)施，南接度假區(qū)風(fēng)景區(qū)，背靠高爾夫，通達(dá)性極好 —— 交通狀況 ?武夷山風(fēng)景區(qū)每年 150萬游客群體 ； ?高爾夫景區(qū)商務(wù)接待的高消費(fèi)人群； ?武夷山本地 22萬戶籍人口。 —— 開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營管理 項(xiàng)目定位 2 特色綜合型 以自然人文景觀為主，突出特點(diǎn)是同質(zhì)化競爭，缺乏成熟合理的規(guī)劃； 娛樂項(xiàng)目型 資源主導(dǎo)型 以溫泉、滑雪、游樂場、主題公園等目的性項(xiàng)目為主，競爭特點(diǎn)是檔次化競爭，具備對整體規(guī)劃要求較高； 以會(huì)議、休閑、療養(yǎng)等高質(zhì)量高檔次為主，競爭特點(diǎn)是差異化競爭，對整體規(guī)劃的要求極高。 項(xiàng)目類別：住宅； 功能：賦予生活氛圍； 意義：增加項(xiàng)目收益 項(xiàng)目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂； 功能：滿足游客的休閑消費(fèi)需求； 意義：完善項(xiàng)目功能 項(xiàng)目類別：酒店； 功能：商務(wù)、普通接待功能； 意義：增多游客選擇范圍； 必備項(xiàng)目 附屬項(xiàng)目 可選項(xiàng)目 本項(xiàng)目定位的方針是針對項(xiàng)目市場空白，拔高項(xiàng)目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心 茶葉根雕等占度假區(qū) 60%以上市場 市場現(xiàn)狀 定位影響 項(xiàng)目可以引入少量作為有益補(bǔ)充 缺乏中高檔餐飲場所 項(xiàng)目可填補(bǔ)這部分市場空白 休閑娛樂數(shù)量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模 項(xiàng)目可借勢打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂中心 度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差 項(xiàng)目適時(shí)打造度假區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 本項(xiàng)目缺乏奧特萊斯必要的經(jīng)營條件 STOP 人口硬傷：武夷山總?cè)丝诩案叨巳巳合鄬W萊來說，其人口基數(shù)及消費(fèi)力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展； 城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對不大，單靠本項(xiàng)目吸引周邊城市的消費(fèi)群來本項(xiàng)目消費(fèi)，在短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)； 體量硬傷：本項(xiàng)目總體量 ，體量上達(dá)不到規(guī)模優(yōu)勢，而北京和上海的奧萊，體量均在 10萬平方米以上； 后期運(yùn)營的難題：如果國際品牌達(dá)不到集群效應(yīng)，在國內(nèi)品牌相對接受度較低的情況下，后期運(yùn)營勢必出現(xiàn)不確定因素。 —東部華僑城 封閉主題公園商業(yè)： 商業(yè)街位置 ：公園內(nèi)； 租售情況 ：只租不售； 消費(fèi)者群體 ：游客； 租賃情況 ：良好； 租金水平 ： 120150元 /㎡ /月。 “雙首層”概念有助于提高項(xiàng)目二層部分商業(yè)價(jià)值 市場情況 ： ?目前武夷山僅有文公苑商場實(shí)行銷售返租。 ? 策略二： “ 一本萬利（ 120%）十年回購計(jì)劃 ” —— 樹立項(xiàng)目購買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目信心。 ? 本項(xiàng)目建議： 回報(bào)期 8年； 綜上，項(xiàng)目返租條件為： 8年每年回報(bào) 5% 109 110 市場造勢：通過高返租回報(bào)的形象切入市場，形成熱點(diǎn) 招商進(jìn)行：招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，引入品牌商家，增強(qiáng)市場信心 銷售造勢：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開盤，引發(fā)搶購熱潮 整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實(shí)現(xiàn)整體同時(shí)運(yùn)營 后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商” 采用這種方式，可有效回避掉市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)收益 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營管理 項(xiàng)目定位 2 112 經(jīng)營管理公司 場館管理團(tuán)隊(duì) 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 別墅管理團(tuán)隊(duì) ?動(dòng)物管理 ?游客管理 ?票務(wù)管理 ?場館運(yùn)營管理 ?物業(yè)經(jīng)理人 ?物業(yè)管家 ?公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員 ?商戶經(jīng)營管理 ?推廣活動(dòng)管理 ?促銷活動(dòng)管理 ?物流配送管理 ?返租管理 項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)主要由商業(yè)管理、別墅管理、場館管理組成； 商業(yè)管理與場館管理可以充分發(fā)揮互動(dòng)作用，共同帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 行政人事部 財(cái)務(wù)部 工程部 商業(yè)運(yùn)營副總經(jīng)理 經(jīng)營部 企劃部 防損部 清潔部 場館管理副總經(jīng)理 票務(wù)處 飼育部 防損部 游客部 別墅管理副總經(jīng)理 防損部 清潔部 物業(yè)部 管理宗旨 ： 1. 維護(hù)良好的整體形象和秩序； 2. 確保消費(fèi)者滿意； 3. 使物業(yè)保值增值； 4. 為投資者創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì)。因此其市場功能一定是以休閑為主； 原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則 這一原則主要應(yīng)用于項(xiàng)目定價(jià)。 海獸館： 該場館主要功能為海洋生物表演場館，是項(xiàng)目動(dòng)物表演的主舞臺(tái)； 借用正對海洋文化廣場的優(yōu)勢，在場館外設(shè)立大型 LED屏幕，作為項(xiàng)目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時(shí)可同步播放若干片段。 海洋之心： 內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛的海豚、海獅和一班訓(xùn)練員呈獻(xiàn)一個(gè)關(guān)于夢想和海洋的故事。 深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢幻”與“歐式”的主題元素 通過上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體思路是： 外觀設(shè)計(jì)延續(xù)項(xiàng)文化廣場廣場風(fēng)格，并給商業(yè)項(xiàng)目加分。 海洋特色 商業(yè) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 茶葉制作 體驗(yàn)中心 ? ? ? ? ? 特色風(fēng)情商業(yè)街 ? 以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂休閑為一期的重要商業(yè)組成 KTV 影院 美食廣場 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 超市百貨 ? ?