【正文】 — 通過(guò)對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。 管理內(nèi)容： 114 管理 內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理 項(xiàng)目形象管理 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣 商品價(jià)格管理 商品質(zhì)量管理 顧客服務(wù)規(guī)范 品牌招商服務(wù) 返租模式： 將向經(jīng)營(yíng)戶收取的租金以合同約定的回報(bào)率返還給業(yè)主； 管理方職責(zé) ： 為投資者或租賃經(jīng)營(yíng)戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對(duì)接服務(wù)； 代表商場(chǎng)與品牌廠商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取最優(yōu)的營(yíng)銷方式和經(jīng)銷條件； 代表商業(yè)街和組織經(jīng)營(yíng)者參加各類大型展銷會(huì)、訂貨會(huì)。有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供同品質(zhì)住宅產(chǎn)品無(wú)法提供的元素。 4D影院： 4D影院是項(xiàng)目海洋文化的影音媒介，主要分兩個(gè)篇章： ?海洋的科普宣傳篇； ?海洋冒險(xiǎn)篇。 演出時(shí)間： 11： 3： 17： 30（冬季為 16： 30） 海洋劇場(chǎng)： 內(nèi)容：大型舞臺(tái)劇。 項(xiàng)目發(fā)展基本思路與盈利模式分析 商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計(jì)建議 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項(xiàng)目分析 3 143 項(xiàng)目商業(yè)面積 ： ㎡； 一期商業(yè)面積 ： ㎡； 二期商業(yè)面積 ： ㎡； 一期布局思路 ：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。 主題公園 百貨零售 休閑娛樂 特色餐飲 商業(yè)規(guī)劃思路 價(jià)值優(yōu)先 所有商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)都是增加銷售價(jià)值 特色營(yíng)造 合理可行 要符合各類型業(yè)態(tài)實(shí)際需求 從外觀上體現(xiàn)項(xiàng)目特色 商業(yè)是項(xiàng)目初期的主要資金回籠渠道，規(guī)劃及定位都要以最大價(jià)值化為原則 廣場(chǎng)功能： ?展示商業(yè)街整體形象，匯聚人氣； ?沿線設(shè)置咖啡、酒吧等對(duì)環(huán)境要求高的休閑餐飲； ?便于引導(dǎo)場(chǎng)館內(nèi)參觀人群到商業(yè)部分消費(fèi)。 二期商業(yè)中心 一期商業(yè)街 商業(yè)定位關(guān)系示意 ： ?一期商業(yè)街 ：一期項(xiàng)目針對(duì)游客消費(fèi)者為主。 演出時(shí)間：不定 散點(diǎn)表演： 內(nèi)容：不同場(chǎng)館采用相應(yīng)的演出、小丑表演。 水景景觀： 音樂噴泉； 水幕電影。 本項(xiàng)目 海洋主題 極地主題 游樂場(chǎng) 熊貓 福建特有 動(dòng)物 舊石器遺址園 海洋文化主題休閑廣場(chǎng) 以七大主題版塊共同打造項(xiàng)目核心； 海洋文化主題休閑廣場(chǎng)不僅僅是作為項(xiàng)目的附屬場(chǎng)地，而是作為項(xiàng)目的一大特色版塊來(lái)打造 ； 開放式個(gè)性化的文化廣場(chǎng)，自然的鏈接項(xiàng)目各個(gè)場(chǎng)館與商業(yè)項(xiàng)目，配以景觀、文藝表演等多種文藝演出功能， 是本項(xiàng)目區(qū)別于其他主題公園的重要標(biāo)志。 ?支持游客將購(gòu)買的東西送到酒店； ?支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。 確定返租額度 ： ? 市場(chǎng)因素：目前市場(chǎng)租金回報(bào)約為售價(jià)的 4%左右； ? 項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目可通過(guò)商業(yè)管理及操作創(chuàng)造較高的租金回報(bào)，同時(shí)，為了提高市場(chǎng)信心，建議以高于目前市場(chǎng)的水平來(lái)返租； ? 本項(xiàng)目建議： 年回報(bào) 5%； 確定返租年限 ： ? 市場(chǎng)因素：一般市場(chǎng)成熟期為 35年； ? 項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂，這部分商家需求面積大，簽約時(shí)間長(zhǎng)。為了樹立客戶信心，推高項(xiàng)目售價(jià)，建議采取以下方案： ? 策略一：返租銷售策略 —— 樹立項(xiàng)目購(gòu)買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金并出貨?！?華僑城董事會(huì)秘書兼副總裁肖德中 —借鑒意義 101 通過(guò)上述三個(gè)案例，我們分析得出： ?旅游商業(yè)對(duì)地產(chǎn)有很大的推動(dòng)作用，主題公園的大作對(duì)售價(jià)有較大的促進(jìn)作用； ?封閉式的公園的商業(yè)，受限于管理方式，無(wú)法對(duì)外出售，不能利用主題公園帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； ?現(xiàn)有公園模式將游客與消費(fèi)者進(jìn)行了分離，不利于公園與商業(yè)的人氣互通； ?所有的大型主題公園均具備住宿功能，便利游客留宿，有利于拓展消費(fèi)潛力。 —成都極地海洋世界 92 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目情況 開發(fā)商 大連海昌集團(tuán) 占地面積 240， 000㎡ 建筑面積 180， 000㎡ 容積率 公園面積 約 40， 000㎡ 商鋪售價(jià) /㎡ 周邊商鋪售價(jià) /㎡ 本項(xiàng)目是非常典型的旅游推動(dòng)地產(chǎn)的項(xiàng)目，主題公園只占項(xiàng)目總面積的 22%，通過(guò)主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。 度假型商業(yè)模式 ——大連老虎灘海洋公園 老虎灘海洋公園平面圖 大連老虎灘海洋公園整體以休閑旅游為主，商業(yè)包括 4D影院、歡樂劇場(chǎng)等游樂設(shè)施，及餐飲等業(yè)態(tài)； 總體來(lái)看，老虎灘走的是傳統(tǒng)公園模式，即強(qiáng)調(diào)游樂、休閑，商業(yè)規(guī)劃不鮮明； 該類型商業(yè)模式中，餐飲、休閑娛樂仍是商業(yè)部分的主體。 S W O T —— SWOT分析 核心屬性 區(qū)域性旅游中心 海洋主題公園 附加屬性 風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 風(fēng)情別墅 項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 屬性界定 項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 政府目標(biāo) 提高武夷山旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)武夷山旅游市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)變。 20232023 營(yíng)業(yè) 九曲溪上游景點(diǎn)改擴(kuò)建 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 改擴(kuò)建基本完成 南源嶺自駕車旅游生活小區(qū) 自駕車旅游生活小區(qū) 20232023 基本建成 朱子文化保護(hù)開發(fā)及農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)開發(fā) 院擴(kuò)建、朱子巷、朱熹故居修繕、“百畝荷花、蓮田”建設(shè)、休閑農(nóng)莊及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 建設(shè)中 賽格威休閑旅游度假村 果園生態(tài)旅游 20232023 年底營(yíng)業(yè) 洋莊鄉(xiāng)大安街紅軍舊（遺）址 紅色旅游 20232023 建成 茶言精舍茶莊 為旅游者提供茶葉交流、銷售中心 2023 營(yíng)業(yè) 想當(dāng)年夜總會(huì)娛樂休閑設(shè)施 旅游娛樂 2023 營(yíng)業(yè) 武夷山仙店游客服務(wù)中心 項(xiàng)目位于新區(qū)，占地 200畝，建筑面積 11萬(wàn)平米，分三期建設(shè)，主要建設(shè)游客服務(wù)中心、自駕車綜合服務(wù)中心和商業(yè)廣場(chǎng)等，日接待游客 1萬(wàn)人。建設(shè)會(huì)展會(huì)議酒店區(qū)、異國(guó)風(fēng)情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場(chǎng)、配套住宅服務(wù)區(qū)。 茶 50% 娛樂休閑 16% 零售 32% 配套 2% 武夷印象業(yè)態(tài)比例 ——度假區(qū)商業(yè) 》 武夷印象 ? 武夷印象位于項(xiàng)目斜對(duì)面，商業(yè)氛圍較弱 ? 一樓租金及售價(jià) – 商鋪售價(jià) 1萬(wàn)元 /㎡ — /㎡； – 商鋪?zhàn)饨?2030元 /㎡ /月； – 住宅售價(jià)市場(chǎng)均價(jià) 5000元 /㎡ 。 ? 新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)新興增長(zhǎng)極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)新城。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護(hù)區(qū)、武夷山古漢城遺址和九曲溪上游保護(hù)地帶 4部分 4 年份 接待人數(shù)（萬(wàn)人） 比增（ %） 2023 10 2023 11 2023 2023 2023 495 5 ? 近 5年來(lái)，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長(zhǎng)量較大，增長(zhǎng)比例達(dá) 10%以上 ? 預(yù)計(jì)隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來(lái)游客的年增長(zhǎng)量仍能保持 10%以上的增長(zhǎng)率 》 武夷山游客年增長(zhǎng)量較大 》 武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進(jìn)，未來(lái)前景發(fā)展良好 ? 武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動(dòng)區(qū)與旅游服務(wù)基地 ? 政府通過(guò)功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)，樹立武夷山新形象 ? 未來(lái)武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂、休閑多功能為一體的 旅游度假區(qū)的方向發(fā)展 6 》 航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸 ? 武夷山機(jī)場(chǎng)開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等 27條國(guó)內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展 ? 2023年 12月，浦南高速通車， 武夷山正式接入國(guó)家高速公路網(wǎng)。 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)代表性超市： 品牌名稱 經(jīng)營(yíng)類型 位置 平均人消費(fèi) 德克士 西式快餐 溫嶺街中山路口 1530元 佳客來(lái)牛排 西式正餐 溫嶺街 3050元 盛世經(jīng)典牛排 西式正餐 溫嶺街 3858元 鼎泰豐大酒樓 中式正餐 溫嶺街 3050元 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)餐飲業(yè)情況： 街區(qū) /店鋪名稱 租金 售價(jià) /轉(zhuǎn)手費(fèi) 溫嶺街 7080元 /㎡ /月 住宅 43004400，商鋪 16000 溫嶺街中山路口樂可思冰激凌 125元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) 6萬(wàn)元（兩層 96㎡ ） 大同街卡卡虎童裝 60元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) （ 50㎡ ） 西林街中山路口寶島眼鏡 150元 /㎡ /月 和平南路 Homoma 170元 /㎡ /月 和平南路利 郎 160元 /㎡ /月 ? 老城區(qū)主要街道租售情況： ——老城區(qū)商業(yè) ——老城區(qū)商業(yè) ? 近期開發(fā)商業(yè) ? 文公苑商場(chǎng) – 位置：環(huán)島西路（云清大酒店對(duì)面） – 建筑面積： 2萬(wàn) ㎡ – 商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)式 – 銷售方式：帶租約銷售，年回報(bào)率 4% – 銷售價(jià)格：約 5萬(wàn)元 /㎡ – 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢(shì)發(fā)揮 – 項(xiàng)目劣勢(shì)：商場(chǎng)需要給菜市場(chǎng)先使用 2年，再給租戶使用 ? 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 – 返租銷售在武夷山具有較好的號(hào)召力 – 目前市場(chǎng)可接受的回報(bào)率約 4%左右 18 ? 老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)： – 老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)較差。 20232023 完成 270畝征地、規(guī)劃和立項(xiàng)。 ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目 30 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 角亭公館農(nóng)家旅游新村 占地 462畝，總投資 25000萬(wàn)元，分五年實(shí)施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。 限制因素： 必須是海洋主題公園； 必須保留虎山廟； —— 項(xiàng)目規(guī)劃 ?武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來(lái)龐大游客消費(fèi)群體； ?項(xiàng)目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達(dá)性好，展示面佳； ?發(fā)展商的資源優(yōu)勢(shì)及專業(yè)程度 ?武夷山深居內(nèi)陸，沒有天然海洋資源，加大了項(xiàng)目成本； ?城市規(guī)模小，消費(fèi)能力弱，項(xiàng)目發(fā)展需更多依靠游客資源。 隨著旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)，對(duì)新興大型項(xiàng)目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢(shì)必有更高的要求 打造主題概念商業(yè) 景觀與商業(yè)的充分互動(dòng) 商業(yè)檔次的要求 游客的匯集作用 主題公園 本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點(diǎn)，將吸引大批游客到此觀光消費(fèi) 利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費(fèi)者 利用公園景觀打造特色風(fēng)情商業(yè) 商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào) 通過(guò)特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來(lái)的游客消費(fèi)者充分互動(dòng) 度假型 主題公園 商業(yè)配套 大連老虎灘海洋公園 傳統(tǒng)型商業(yè)模式 :——日本登別海洋公園 位于日本北海道。 88 武夷山宏觀環(huán)境 旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)需要更高檔次的新型旅游中心 主題公園商業(yè)模式 項(xiàng)目適宜發(fā)展零售、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等 相關(guān)業(yè)態(tài) 市場(chǎng)情況 項(xiàng)目商業(yè)方針是搶占市場(chǎng)空白，但不具備發(fā)展奧特 萊斯的條件 小結(jié) 項(xiàng)目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品 質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。 豐富的酒店功能，便于延長(zhǎng)顧客在公園的逗留時(shí)間，增加潛在消費(fèi)需求。 價(jià)值改進(jìn)思路 ：項(xiàng)目初期由我方實(shí)行統(tǒng)一招商管理，通過(guò)一定方式回報(bào)給客戶。 1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。 政府溝通： 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營(yíng)者集中精力搞經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，減少后顧之憂。 旅游地產(chǎn)四原則將是項(xiàng)目發(fā)展的重要考量 中心廣場(chǎng)： 是項(xiàng)目匯聚人氣、場(chǎng)館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)的打造將是項(xiàng)目形象的重要一環(huán)。 海洋文化廣場(chǎng) ：文化廣場(chǎng)連接項(xiàng)目場(chǎng)館和商業(yè)街，是項(xiàng)目人氣最集中、展示性最好的場(chǎng)所； 充分發(fā)揮海洋廣場(chǎng)的展示與聯(lián)動(dòng)功能，打造項(xiàng)目形象，匯聚項(xiàng)目人氣，打造項(xiàng)目文化特征與文化表演的舞臺(tái)。 演出時(shí)間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個(gè)愛護(hù)大自然的雀躍故事。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強(qiáng)。 廣場(chǎng)設(shè)置主要原則： ? 為整體項(xiàng)目制造特色景觀； ? 預(yù)留停車等功能擴(kuò)展空間； ? 對(duì)商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。實(shí)現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。 演出時(shí)間： 11： 00、 16： 00