【正文】 除了城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來一定的新增需求外，人口自然增長(zhǎng)、拆遷、家庭裂變、婚房需求等也將在一定程度上支撐當(dāng)前的房屋銷售。空巢、丁克、單身等正構(gòu)成家?guī)樾陆Y(jié)構(gòu)，幵帶來新需求。房?jī)r(jià)也陷入長(zhǎng)期下行趨勢(shì)。外來移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變迚一步降低了海外移民的速度。 人口總量變化 人口結(jié)構(gòu)變化 ?自然增長(zhǎng)率： 美國(guó)生育率從 1990年代初開始迚入下降通道。在 撫養(yǎng)比繼續(xù)緩慢攀升 的上世紀(jì) 70年代后半期，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降了一個(gè)臺(tái)階。雖然我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率已處于下行態(tài)勢(shì)，但仍處于人口紅利期，居住需求依然存在。期間，年齡段的變化會(huì)帶來產(chǎn)品需求的差異 0510152025303540450202304000060000800001000001202301400001600001949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023我國(guó)人口出生率和自然增長(zhǎng)率 80年代后趨勢(shì)性下降 總?cè)丝冢ㄈf人） 出生率（ ‰ ） 自然增長(zhǎng)率（ ‰ ） 出生高峰1954~1957 出生高峰1962~1969 出生高峰1980~1989 首置： 1985~1988 二次： 1996~1999 首置： 1993~2023 二次： 2023~2023 首置： 2023~2023 二次： 2023~2031 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口增長(zhǎng)二：購(gòu)房適齡人口 我國(guó)適齡購(gòu)房人口目前保持在高位運(yùn)行，隨后會(huì)逐年減少，城鎮(zhèn)化將抵消部分影響 數(shù)據(jù)來源： UN，世聯(lián)研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%0501001502002503003504004505001950年 1956年 1962年 1968年 1974年 1980年 1986年 1992年 1998年 2023年 2023年 2023年 2023年 2028年 2034年 2040年 2046年 購(gòu)房適齡人口（百萬） 占總?cè)丝诒壤ㄓ逸S， %） 05101520253035400501001502002503003504004505001950年 1955年 1960年 1965年 1970年 1975年 1980年 1985年 1990年 1995年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2025年 2030年 2035年 2040年 2045年 2050年 中國(guó) 日本（右軸） 中國(guó)適齡購(gòu)房人口在高位平臺(tái)運(yùn)行 中國(guó)和日本購(gòu)房適齡人口對(duì)比（百萬） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1950 1956 1962 1968 1974 1980 1986 1992 1998 2023 2023 2023 2023 2028 2034 2040 2046我國(guó)人口紅利期將逐步縮短 兒童撫養(yǎng)比 （ 15） /(1564) 老年撫養(yǎng)比（ 65+） /(1564) 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 人口增長(zhǎng)：老齡化 未來我國(guó)人口紅利期會(huì)衰退，老齡化進(jìn)程也正在加快，因此養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)入加速發(fā)展階段 2023年我國(guó)總撫養(yǎng)比將達(dá)到最低值 % 2023年 2034年 2034年我國(guó)總撫養(yǎng)比將超過臨界值 50%，達(dá)到 % 人口紅利期 數(shù)據(jù)來源： UN，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 中國(guó)人口撫養(yǎng)比快速下降時(shí)，投資率和房屋新開工明顯上升。 華南區(qū)域 地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路 5047號(hào)深圳發(fā)展銀行大廈 13樓 電話： 075522162800 華東區(qū)域 地址：上海市天目西路 218號(hào)嘉里丌夜城大廈第一座 35013506室 電話： 02131356060 華北區(qū)域 地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街甲 6號(hào)中環(huán)世貿(mào) C座 6層 7層 電話： 01085678000 世聯(lián)地產(chǎn) 成立于 1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 住房需求的幾個(gè)方面： 城鎮(zhèn)化需求： 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過 70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng) ?城鎮(zhèn)化迚程是影響住房新建觃模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化迚程加快時(shí)，住房建設(shè)投資觃模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。供給減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 20232023年初 ， 抑制需求是調(diào)控主基調(diào)。 ?生育率降低和人口老齡化 ：據(jù) 美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位，到 2030年，美國(guó)嬰兒潮一代都將超過 65歲，那時(shí)近乎20%的美國(guó)居民超過 65歲； 2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2023年的 3870萬增至 8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速將使美國(guó)住房總需求產(chǎn)生影響。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 0001950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023日本購(gòu)房適齡 人口變化情冴 日本購(gòu)房適齡人口（ 2544歲 ,千人） 日本人口變化： 總?cè)丝谠诮陙沓掷m(xù)放緩，而適齡購(gòu)房人口在