【正文】 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。項(xiàng)目商業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理運(yùn)營管理216。 招商模式招商渠道66招商策略租金策略216。次入口次入口50 505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場(chǎng)檔次和價(jià)值，聚集人氣中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：u豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍u形成交通樞紐，組織空間秩序u營造綠色景觀，形成舒適空間u宣傳企業(yè)品牌，美化商場(chǎng)形象u沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間休憩空間景觀中庭中庭55綠植、雕塑、小品 —— 結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強(qiáng)人在商場(chǎng)中的駐留性 內(nèi)部景觀56地面鋪裝 —— 動(dòng)線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感u地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會(huì)給人意向不到的效果。休閑娛樂服務(wù)區(qū)：216。參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目價(jià)格；252。Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。氛圍252。根據(jù) 2023年鄭州人均消費(fèi)支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為 — 億元，未來可達(dá)到 30億元，消費(fèi)潛力巨大。王胡砦項(xiàng)目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右）購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來新增人口約 1517萬人216。合理的的價(jià)格252。q專業(yè)市場(chǎng)方向： 在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)營要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：① 項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位； ② 項(xiàng)目物流倉儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國拓展有一定阻礙； ③專業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：24價(jià)格預(yù)測(cè) —— 公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200說明：?本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值：252。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀u公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能u臨街景觀帶： 利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：216。同樣的，國貿(mào)商城的 街道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；216。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。5萬平米， 1200套。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)可還需要解決以下問題：252。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 216。u中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米26方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 27方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 28方案 1—— 租售總收入約為 【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 　 住宅銷售收入 (萬元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考14商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國際國際 時(shí)尚時(shí)尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyle Center鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場(chǎng)15?一個(gè)整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16?一個(gè)全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時(shí)活力四射的 全天候國際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會(huì)館商務(wù)會(huì)館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。業(yè)態(tài)組合252。 商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；216。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積： 400萬平方米安置面積 萬平方米 酒店 萬平方米商品房 189 萬平方米 市場(chǎng) 40 萬平方米社區(qū)商業(yè) 萬平方米 學(xué)校 6 萬平方米城市商業(yè) 79 萬平方米 醫(yī)院 萬平方米辦公 6 萬平方米 其他 2 萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類客戶類型 數(shù)量 客戶特征原社區(qū)、村砦居民約 （約 12萬村民、 5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀人口約 1518萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)的商戶及從業(yè)人員約 （航海路鞋城 2萬商戶，中陸商貿(mào)城 3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場(chǎng)周邊完成，多在市場(chǎng)附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。產(chǎn)品搭配252。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 10Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向 ——Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時(shí)序考慮19項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及分期示意超市 商務(wù)會(huì)所南