【正文】 一月 2104:33:2023:33Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 04:33:2023:33:2023:33一月 21? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。名峰中心生態(tài) B.10執(zhí)行動作 渠道拓展B\渠道拓展 _羅湖金光華項目巡展“ 金地名峰 II. 教會孩子健康的生活方式，學會尊重自然，從生活垃圾分類開始做起。追隨金地品牌的城市中堅力量爭取客戶 南山、寶安 252。龍城客戶逐漸認可時代商業(yè)中心輻射力?？墒亲罱鼛啄攴孔訚q得太厲害了。但現(xiàn)在考慮到以后女兒要讀書，想找個帶好學位的小區(qū)，深圳實驗學校在深圳是知名的名校。信息傳遞半徑最小羅湖福田最容易被吸引 有截然的地緣差異和需求差距龍城置業(yè)客戶特征：本地和關內客戶并重呈高端化趨勢發(fā)展① 龍崗本地客戶最關注總價、居住環(huán)境與品質，而關內和龍崗周邊客戶對生活便利性、交通配套等較為關注，客戶呈高端趨勢發(fā)展向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對該群體有較大的帶動作用，購房舉動會產生較大跟進效應。土地稀缺，開發(fā)量少。正如：福田香蜜湖、羅湖銀湖（均緊鄰城市中心，得天獨厚自然資源。深圳破關時代下，首個 “ 精英化 ” 片區(qū)，關內客戶強勢分流。 巒山美地 仁恒 寶荷 46777 206200 6000 中信舊改 中信 寶荷 —— 880000 240000振業(yè)巒山谷 2期 振業(yè) 寶荷 —— 202300 不詳卓宏 有條件實現(xiàn)高端的屬性定位，限價下更能突顯性價比優(yōu)勢。 人均房屋套數(shù) 247。1/是不是目前價格水平就代表了片區(qū)價值水平？2/如何實現(xiàn)關內客戶拓展？地塊掃描：非現(xiàn)實中心 /生態(tài)資源板塊 /目前非地鐵物業(yè) /金地名峰振業(yè)巒山谷一期振業(yè)巒山谷二期 (待建 )星河時代綠景大公館公園大地政府安置房正中高爾夫大運新城距離中心區(qū) 距離山姆 3距離地鐵 3仁恒卓宏 中信① 位置：龍崗沙荷路南側，馬巒山麓旁，距離龍崗中心城 ② 潛在規(guī)模開發(fā)：仁恒、卓宏、中信舊改、巒山谷 2期，片區(qū)未來潛在規(guī)模開發(fā)③ 軌道交通：沙荷路連接丹平快速 (待建 )， 10分鐘出入羅湖； 14號線待規(guī)模建設項目掃描： 1233戶 89平純復式四房 /亞山景 /噪音 /待成熟① 北面即臨近沙荷路隧道口以及惠鹽高速，存有噪音影響（心理）；② 建筑面積： 11萬平米，容積率 ；中等規(guī)模中高容積率； 1233戶純復式四房③ 北面為安置房建設用地，南面為巒山谷 2期，缺乏可視景觀。以綜合體價值啟動，最大化及名校資源效應。216。其中 90平米復式占不足 5%。換一句話，保障房規(guī)模體系形成之前調控將是樓市的常態(tài)經(jīng)濟安全 + 政治安全自 2023年 1月份國十一條至今，銀行信貸政策呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢，二套房首付從2023年之前的 3成提升到當前的 6成，首套房從 2成提升到 3成；而事實上，當前相當一部分銀行在實際操作中對首套房首付已經(jīng)實行 45成，未來依然有進一步提升的空間東軸崛起： 大運新城顛覆龍崗中心城封閉格局，高速、軌道貫通，大盤云集，強力吸引關內客戶東進。面寬要求較大， 核心筒利用率低，必須與其他戶型混合搭配不能朝北向布置不能大比例布置這類戶型第一代第一代 89平米復式平米復式 升級版本 第二代第二代 89平米復式平米復式空間自由布置、南北通透、雙向采光大面寬設計，舒適度高，兩層通高客廳，擴展性強，體現(xiàn)自我個性與創(chuàng)意。l城市化浪潮 /居住遷移l福田香蜜湖從 2023年開始起步至今 10余年間，價值發(fā)生巨幅翻漲，也成為僅此唯一的香蜜湖居住區(qū)。n關內客戶除自住需求外還存有投資保值需求n企業(yè)中高層管理者、私企業(yè)主等n本地自住客戶為主n大部分為改善自住，因此需求產品戶型面積趨大n公務員、工商戶、企業(yè)主、原居民等n橫崗布吉，雖地緣接近但由于價差和本地情節(jié)，一般選擇本地置業(yè)。福田占比 45%，龍城 18%，羅湖 13%，南山 8%對比 89平米高層客群體（福田 30%、羅湖 17%、龍城 14%、南山 9%）客戶關注排序：配套、教育、品牌、區(qū)位、交通通過配套及星河品牌驅動，成功拓展福田優(yōu)質客戶。也想換一個戶型大一定的地方。購買理由 1：雙中心，城市配套化支持。上升期私企業(yè)主252。l價值提升 6l價值提升 7回家的路 分出高下名峰綠化瀝青道路確保進入社區(qū)前的儀式感干凈，整潔，綠化l價值提升 8結合金地科學筑家，打造綠色建筑健康至于山居將健康理念貫穿始終，在房子的每個角落都可以找到健康的痕跡。我們呼吁，每個月少開一天車，還汽車一個假日，留城市一片清新！IV. B\渠道拓展 _現(xiàn)場活動房車不是夢！購車置業(yè)同步升級！l精裝修l合作單位家私折扣l抽取家電大禮l車行合作，購房享受購車優(yōu)惠，購房享受 “零首付購車 ” 或者 “ 零月供 ”B\渠道拓展 _現(xiàn)場活動金地名峰 一月 21一月 21一月 21? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。做大生意，要看政治觀局勢。 04:33:2023:33:2023:33Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 4:33:20 上午 4:33 上午 04:33:20一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 一月 21一月 2104:33:2023:33:20January 23, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 4:33:20 上午 4:33 上午 04:33:20一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 212023/1/23 4:334:33:20 上午? 企業(yè)做大后 CEO說話要越來越細。? 沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。B\渠道拓展 _企業(yè)拓展“ 高新企業(yè)客戶拓展、團購專場 ”B\渠道拓展 _企業(yè)拓展周邊企業(yè)拓展：利用中原資源，尋找龍崗企業(yè)的中高管理層，挖掘其為關鍵人，在企業(yè)內網(wǎng)進行論壇專題及郵件宣傳，同時安排企業(yè)專場看房日。A\金地品牌拓展 _金地與 “ 香蜜湖 ” 有個約會系列活動金地與 “香蜜湖 ”有個約會l網(wǎng)絡軟文炒作l金地 山居九藏院落客戶演繹事業(yè)需要拼搏家庭需要兼顧享受著現(xiàn)代的生活骨子里不忘傳統(tǒng)的家居觀念喜歡城市的繁華配套但有時希望回歸個人的靜養(yǎng)山居是生活的資源，是生活的品質也是生活的態(tài)度。中信舊改 24萬平商業(yè)購買理由 2：改善客戶對于生態(tài)資源滿足支持。挺適合居住。典型項目客戶研究： (公園大地） —— 本地私企業(yè)主 /公務員年齡層：中產階級， 3539歲 34%， 3034歲 29%， 4044歲 23%；居住區(qū)域：龍城占絕對絕對比例，總占比 50%，福田13%、羅湖 11%、南山 5%，龍崗老鎮(zhèn) 12%職業(yè)特征：公務員 36%、私企業(yè)主 33%、個體戶 20%、企業(yè)中高層 8%客戶關注排序：區(qū)位、配套、交通、品牌、資源公園大地 165㎡四房公園大地 174㎡四房① 購置公園大地 165174平米四房單位，主要以龍崗本地改善自住需求為主② 龍崗本地以私企業(yè)主、本地公務員。周邊城鎮(zhèn)高端客戶：已有居所，以改善居住環(huán)境為置業(yè)目的，需求大戶型，注重生活品質、注重身份象征，對于 生活便利性、居住環(huán)境、配套等 十分看重。 ”在喧囂的鬧市中為何能夠清幽自得，是因為心境離鬧市很遠，所以，只要心靈獲得清靜，再鬧的地方也就安靜祥和了。享城市自然山體，水庫，高爾夫配套。區(qū)域價值認知度供應規(guī)模產品供應結構品牌營銷價值產品能力環(huán)境 2：微觀直面競爭。區(qū)域內首度出現(xiàn)競合可能。216。 l二三線城市限購令拉開序幕，浙江臺州成為首推限購令的城市，從臺州政策來看，限購范圍僅局限為城區(qū)范圍和新建商品房購買，地方政策力度有限，博弈心態(tài)十分濃重； l中央的態(tài)度目前看仍然十分堅決：媒體報道住建部已經(jīng)不 20多個二三線城市就出臺限購措施達成一致；住建部稱將同時參考自己的房地產價格監(jiān)測系統(tǒng)，限價措施不能代替限購。 /平3 高溢價增值點針對區(qū)域及產品價值點進行整合與增值提升高溢價。華府給予市場信心水榭春天：價格 /平的跳漲，高量去化曼海寧：價格 ，重包裝后小幅走量上塘道：價量雙高， /平中央原著：大戶 、 88平 金色半山： /平開盤熱銷【破局案例 2】星河時代 —— 關內客占比近 70%背景 (在非中心板塊定義中心，客戶實現(xiàn)區(qū)域突破）星河時代通過配套打造實現(xiàn)自我中心化，通過品牌、配套、產品力成功導入?yún)^(qū)域外客群。房地產面臨客群、銀根、政策三大壓力入市項目普遍采取快速出貨原則 —— 限價、促銷、讓利l一是限購長期化、普遍化，如此越往后具有購房資格的群體越少，得趕緊搶；l二是銀根還在收緊，房企融資難度越來越大，或多或少擔心資金鏈問題；l三是深圳限價政策現(xiàn)在要求片區(qū)按月環(huán)比零增長，就意味著價格只能一波比一波低，一旦出現(xiàn)個別樓盤降價拉低片區(qū)均價，后面開的樓盤就只能不超過或者跟著繼續(xù)降。（唯一均價在 2萬以下行政區(qū)）龍崗區(qū)域歷年供應消化水平龍崗區(qū)域歷年成交均價變化l布吉客要么本地化置業(yè)，要么升級至關內l龍崗中心城客戶絕大部分本地化置業(yè)，承載關內客區(qū)域轉移性置業(yè)能力更強l羅湖客，羅湖情結嚴重l福田南山客戶外溢置業(yè)，以地緣化（近區(qū)域） + 類型化（別墅） +投資化（受市場影響大）突出l橫崗本地客戶，溫吞水的置業(yè)觀念，熱不起來，物業(yè)價值認知度提高不易區(qū)域市場總體客戶群輻射半徑狹窄，主要以本地化置業(yè) +關內福田羅湖（近地緣化）；板塊之間的現(xiàn)狀價格梯度明顯、難打破；本案所處于關內客群陌生區(qū)域，巒山谷低價比對l中心區(qū)域價值是價格梯度形成的第一因素，價格水平在 /㎡； /㎡是目前非中心區(qū)域項目的價格天花板；l本案所處板塊，巒山谷單價僅 9500元 /㎡，關內客群陌生區(qū)域，市場認知度缺乏。單體高附加值：精裝修、綠色建筑可能__________[ 叁 ]__________營銷策略4CHAPTER4趨勢與環(huán)境趨勢 1：探底出現(xiàn)、回落成局2023四季度 2023年一季度市場探底， 2023市場 3段式行情已見端倪出臺政策 國八條 (限購 /限貸 )；房產稅；房價控制目標；一房一價 政策空檔期 二三線城市限購成交量 低迷 回升 回落房價變化 沒有降價 → 出現(xiàn)松動 降價企業(yè)逐增多 (降幅不變 ) 降幅不變 → 降幅加深 客需表現(xiàn) 觀望 出手 再度觀望低迷期 回暖期 回落期 ?低迷期 回暖期 回落期趨勢 2：限購、信貸收緊持續(xù)。本案本案龍翔大道水官高速深惠路深汕高速惠鹽高速地鐵 3號線地鐵 14號線吉祥路龍崗中心城福田羅湖南山寶荷路交通資源n寶荷路直接連通深惠路、龍翔大道，水官高速、深汕路、惠鹽路等 8條主干道開啟半小時便利生活圈n沙荷路即將建成通車縮短本案至羅湖 10分鐘路程。l由于前期缺乏供應，客戶群體以龍城本地為主；關內客戶看中價格洼地及 “ 大運 ” 概念，逐年比例增加。名峰中心生態(tài) 年齡層：屬于城市中堅，首次改善或再改。?本地客戶主要是周邊企業(yè)中高管理層為主，對價格敏感，處于工作需求，以自住為主。n置業(yè)目的 ：自住n購買決定因素 ：價格、產品、贈送、環(huán)境、物業(yè)管理n價格敏感點 ：總價敏感高于單價樓盤名稱樓盤名稱 關內客戶比例關內客戶比例 關外客戶比例關外客戶比例清林徑清林徑 50% 50%[重點項目客戶分析 ]龍崗區(qū)域 萬科清林徑性價比大環(huán)境（景觀、社區(qū)）品牌客戶地圖構成初判：關內客戶特征：主要來自福田中心區(qū)、福田南；羅湖分布較為分散與龍崗中心城存在親緣、工作緣的生意人關內企事業(yè)單位（醫(yī)院、金融、貿易類）中高管中原會客戶金地品牌（關內 /龍坂）金地會會員金地物業(yè)業(yè)主金地品牌認可者龍崗本地 :主要來自龍城本地（寶荷片區(qū)），比例占 40%左右主要為企業(yè)廠主、公務員、村官、事業(yè)單位中高層、本地居民等n其他分布于坪山、坪地、坑梓、橫崗等地n橫崗布吉客戶，由于價差及地緣感情，屬偶得客群核心客戶群8CHAPTER8客戶定位推售量、成交率指標反映：有需求但整體觀望氛圍濃厚 普遍置業(yè)行為反映：性價比是唯一推動因素，多比較、置業(yè)周期長 市場提示：本案 2級客戶目標，本地客群基礎保證銷售安全，區(qū)外客群導入保證價格實現(xiàn)。125 ㎡ =12023元 /㎡150萬可以享受 125平米空間。如車牌識別、可視對講、室內溫度自動調節(jié)系統(tǒng)、推拉門感應系統(tǒng)等。讓我們共同行動起來，以環(huán)保袋購物為榮，成為不 “ 塑 ”