【正文】 一月 2104:33:2023:33Jan2123Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。? 沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。 04:33:2023:33:2023:33一月 21? 決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。名峰中心生態(tài) B.10執(zhí)行動(dòng)作 渠道拓展B\渠道拓展 _羅湖金光華項(xiàng)目巡展“ 金地名峰 II. 教會(huì)孩子健康的生活方式，學(xué)會(huì)尊重自然，從生活垃圾分類開始做起。追隨金地品牌的城市中堅(jiān)力量爭(zhēng)取客戶 南山、寶安 252。龍城客戶逐漸認(rèn)可時(shí)代商業(yè)中心輻射力?？墒亲罱鼛啄攴孔訚q得太厲害了。但現(xiàn)在考慮到以后女兒要讀書，想找個(gè)帶好學(xué)位的小區(qū)，深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校在深圳是知名的名校。信息傳遞半徑最小羅湖福田最容易被吸引 有截然的地緣差異和需求差距龍城置業(yè)客戶特征：本地和關(guān)內(nèi)客戶并重呈高端化趨勢(shì)發(fā)展① 龍崗本地客戶最關(guān)注總價(jià)、居住環(huán)境與品質(zhì)，而關(guān)內(nèi)和龍崗周邊客戶對(duì)生活便利性、交通配套等較為關(guān)注，客戶呈高端趨勢(shì)發(fā)展向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強(qiáng)，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對(duì)該群體有較大的帶動(dòng)作用，購(gòu)房舉動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大跟進(jìn)效應(yīng)。土地稀缺，開發(fā)量少。正如：福田香蜜湖、羅湖銀湖（均緊鄰城市中心，得天獨(dú)厚自然資源。深圳破關(guān)時(shí)代下，首個(gè) “ 精英化 ” 片區(qū)，關(guān)內(nèi)客戶強(qiáng)勢(shì)分流。 巒山美地 仁恒 寶荷 46777 206200 6000 中信舊改 中信 寶荷 —— 880000 240000振業(yè)巒山谷 2期 振業(yè) 寶荷 —— 202300 不詳卓宏 有條件實(shí)現(xiàn)高端的屬性定位，限價(jià)下更能突顯性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 人均房屋套數(shù) 247。1/是不是目前價(jià)格水平就代表了片區(qū)價(jià)值水平？2/如何實(shí)現(xiàn)關(guān)內(nèi)客戶拓展？地塊掃描：非現(xiàn)實(shí)中心 /生態(tài)資源板塊 /目前非地鐵物業(yè) /金地名峰振業(yè)巒山谷一期振業(yè)巒山谷二期 (待建 )星河時(shí)代綠景大公館公園大地政府安置房正中高爾夫大運(yùn)新城距離中心區(qū) 距離山姆 3距離地鐵 3仁恒卓宏 中信① 位置：龍崗沙荷路南側(cè)，馬巒山麓旁，距離龍崗中心城 ② 潛在規(guī)模開發(fā)：仁恒、卓宏、中信舊改、巒山谷 2期，片區(qū)未來(lái)潛在規(guī)模開發(fā)③ 軌道交通：沙荷路連接丹平快速 (待建 )， 10分鐘出入羅湖； 14號(hào)線待規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目掃描： 1233戶 89平純復(fù)式四房 /亞山景 /噪音 /待成熟① 北面即臨近沙荷路隧道口以及惠鹽高速，存有噪音影響（心理）；② 建筑面積： 11萬(wàn)平米，容積率 ；中等規(guī)模中高容積率； 1233戶純復(fù)式四房③ 北面為安置房建設(shè)用地，南面為巒山谷 2期，缺乏可視景觀。以綜合體價(jià)值啟動(dòng)，最大化及名校資源效應(yīng)。216。其中 90平米復(fù)式占不足 5%。換一句話，保障房規(guī)模體系形成之前調(diào)控將是樓市的常態(tài)經(jīng)濟(jì)安全 + 政治安全自 2023年 1月份國(guó)十一條至今，銀行信貸政策呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢(shì)，二套房首付從2023年之前的 3成提升到當(dāng)前的 6成，首套房從 2成提升到 3成；而事實(shí)上，當(dāng)前相當(dāng)一部分銀行在實(shí)際操作中對(duì)首套房首付已經(jīng)實(shí)行 45成，未來(lái)依然有進(jìn)一步提升的空間東軸崛起： 大運(yùn)新城顛覆龍崗中心城封閉格局，高速、軌道貫通，大盤云集，強(qiáng)力吸引關(guān)內(nèi)客戶東進(jìn)。面寬要求較大， 核心筒利用率低，必須與其他戶型混合搭配不能朝北向布置不能大比例布置這類戶型第一代第一代 89平米復(fù)式平米復(fù)式 升級(jí)版本 第二代第二代 89平米復(fù)式平米復(fù)式空間自由布置、南北通透、雙向采光大面寬設(shè)計(jì)，舒適度高，兩層通高客廳，擴(kuò)展性強(qiáng)，體現(xiàn)自我個(gè)性與創(chuàng)意。l城市化浪潮 /居住遷移l福田香蜜湖從 2023年開始起步至今 10余年間，價(jià)值發(fā)生巨幅翻漲，也成為僅此唯一的香蜜湖居住區(qū)。n關(guān)內(nèi)客戶除自住需求外還存有投資保值需求n企業(yè)中高層管理者、私企業(yè)主等n本地自住客戶為主n大部分為改善自住，因此需求產(chǎn)品戶型面積趨大n公務(wù)員、工商戶、企業(yè)主、原居民等n橫崗布吉，雖地緣接近但由于價(jià)差和本地情節(jié)，一般選擇本地置業(yè)。福田占比 45%，龍城 18%，羅湖 13%，南山 8%對(duì)比 89平米高層客群體（福田 30%、羅湖 17%、龍城 14%、南山 9%）客戶關(guān)注排序：配套、教育、品牌、區(qū)位、交通通過(guò)配套及星河品牌驅(qū)動(dòng)，成功拓展福田優(yōu)質(zhì)客戶。也想換一個(gè)戶型大一定的地方。購(gòu)買理由 1：雙中心，城市配套化支持。上升期私企業(yè)主252。l價(jià)值提升 6l價(jià)值提升 7回家的路 分出高下名峰綠化瀝青道路確保進(jìn)入社區(qū)前的儀式感干凈，整潔，綠化l價(jià)值提升 8結(jié)合金地科學(xué)筑家，打造綠色建筑健康至于山居將健康理念貫穿始終，在房子的每個(gè)角落都可以找到健康的痕跡。我們呼吁，每個(gè)月少開一天車，還汽車一個(gè)假日，留城市一片清新！IV. B\渠道拓展 _現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)房車不是夢(mèng)！購(gòu)車置業(yè)同步升級(jí)！l精裝修l合作單位家私折扣l抽取家電大禮l車行合作，購(gòu)房享受購(gòu)車優(yōu)惠，購(gòu)房享受 “零首付購(gòu)車 ” 或者 “ 零月供 ”B\渠道拓展 _現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)金地名峰 一月 21一月 21一月 21? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。做大生意，要看政治觀局勢(shì)。 04:33:2023:33:2023:33Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 4:33:20 上午 4:33 上午 04:33:20一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 2104:33:2023:33:20January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 4:33:20 上午 4:33 上午 04:33:20一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 212023/1/23 4:334:33:20 上午? 企業(yè)做大后 CEO說(shuō)話要越來(lái)越細(xì)。? 沒(méi)有組織就沒(méi)有管理，而沒(méi)有管理也就沒(méi)有組織。? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。B\渠道拓展 _企業(yè)拓展“ 高新企業(yè)客戶拓展、團(tuán)購(gòu)專場(chǎng) ”B\渠道拓展 _企業(yè)拓展周邊企業(yè)拓展：利用中原資源，尋找龍崗企業(yè)的中高管理層，挖掘其為關(guān)鍵人，在企業(yè)內(nèi)網(wǎng)進(jìn)行論壇專題及郵件宣傳，同時(shí)安排企業(yè)專場(chǎng)看房日。A\金地品牌拓展 _金地與 “ 香蜜湖 ” 有個(gè)約會(huì)系列活動(dòng)金地與 “香蜜湖 ”有個(gè)約會(huì)l網(wǎng)絡(luò)軟文炒作l金地 山居九藏院落客戶演繹事業(yè)需要拼搏家庭需要兼顧享受著現(xiàn)代的生活骨子里不忘傳統(tǒng)的家居觀念喜歡城市的繁華配套但有時(shí)希望回歸個(gè)人的靜養(yǎng)山居是生活的資源，是生活的品質(zhì)也是生活的態(tài)度。中信舊改 24萬(wàn)平商業(yè)購(gòu)買理由 2：改善客戶對(duì)于生態(tài)資源滿足支持。挺適合居住。典型項(xiàng)目客戶研究： (公園大地） —— 本地私企業(yè)主 /公務(wù)員年齡層：中產(chǎn)階級(jí)， 3539歲 34%， 3034歲 29%， 4044歲 23%；居住區(qū)域：龍城占絕對(duì)絕對(duì)比例，總占比 50%，福田13%、羅湖 11%、南山 5%，龍崗老鎮(zhèn) 12%職業(yè)特征：公務(wù)員 36%、私企業(yè)主 33%、個(gè)體戶 20%、企業(yè)中高層 8%客戶關(guān)注排序：區(qū)位、配套、交通、品牌、資源公園大地 165㎡四房公園大地 174㎡四房① 購(gòu)置公園大地 165174平米四房單位，主要以龍崗本地改善自住需求為主② 龍崗本地以私企業(yè)主、本地公務(wù)員。周邊城鎮(zhèn)高端客戶：已有居所，以改善居住環(huán)境為置業(yè)目的，需求大戶型，注重生活品質(zhì)、注重身份象征，對(duì)于 生活便利性、居住環(huán)境、配套等 十分看重。 ”在喧囂的鬧市中為何能夠清幽自得，是因?yàn)樾木畴x鬧市很遠(yuǎn)，所以，只要心靈獲得清靜，再鬧的地方也就安靜祥和了。享城市自然山體，水庫(kù)，高爾夫配套。區(qū)域價(jià)值認(rèn)知度供應(yīng)規(guī)模產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)品牌營(yíng)銷價(jià)值產(chǎn)品能力環(huán)境 2：微觀直面競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)首度出現(xiàn)競(jìng)合可能。216。 l二三線城市限購(gòu)令拉開序幕，浙江臺(tái)州成為首推限購(gòu)令的城市，從臺(tái)州政策來(lái)看，限購(gòu)范圍僅局限為城區(qū)范圍和新建商品房購(gòu)買，地方政策力度有限，博弈心態(tài)十分濃重； l中央的態(tài)度目前看仍然十分堅(jiān)決：媒體報(bào)道住建部已經(jīng)不 20多個(gè)二三線城市就出臺(tái)限購(gòu)措施達(dá)成一致；住建部稱將同時(shí)參考自己的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，限價(jià)措施不能代替限購(gòu)。 /平3 高溢價(jià)增值點(diǎn)針對(duì)區(qū)域及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行整合與增值提升高溢價(jià)。華府給予市場(chǎng)信心水榭春天：價(jià)格 /平的跳漲，高量去化曼海寧：價(jià)格 ，重包裝后小幅走量上塘道：價(jià)量雙高， /平中央原著：大戶 、 88平 金色半山： /平開盤熱銷【破局案例 2】星河時(shí)代 —— 關(guān)內(nèi)客占比近 70%背景 (在非中心板塊定義中心，客戶實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破）星河時(shí)代通過(guò)配套打造實(shí)現(xiàn)自我中心化，通過(guò)品牌、配套、產(chǎn)品力成功導(dǎo)入?yún)^(qū)域外客群。房地產(chǎn)面臨客群、銀根、政策三大壓力入市項(xiàng)目普遍采取快速出貨原則 —— 限價(jià)、促銷、讓利l一是限購(gòu)長(zhǎng)期化、普遍化，如此越往后具有購(gòu)房資格的群體越少，得趕緊搶；l二是銀根還在收緊，房企融資難度越來(lái)越大，或多或少擔(dān)心資金鏈問(wèn)題；l三是深圳限價(jià)政策現(xiàn)在要求片區(qū)按月環(huán)比零增長(zhǎng)，就意味著價(jià)格只能一波比一波低，一旦出現(xiàn)個(gè)別樓盤降價(jià)拉低片區(qū)均價(jià)，后面開的樓盤就只能不超過(guò)或者跟著繼續(xù)降。（唯一均價(jià)在 2萬(wàn)以下行政區(qū)）龍崗區(qū)域歷年供應(yīng)消化水平龍崗區(qū)域歷年成交均價(jià)變化l布吉客要么本地化置業(yè)，要么升級(jí)至關(guān)內(nèi)l龍崗中心城客戶絕大部分本地化置業(yè)，承載關(guān)內(nèi)客區(qū)域轉(zhuǎn)移性置業(yè)能力更強(qiáng)l羅湖客，羅湖情結(jié)嚴(yán)重l福田南山客戶外溢置業(yè)，以地緣化（近區(qū)域） + 類型化（別墅） +投資化（受市場(chǎng)影響大）突出l橫崗本地客戶，溫吞水的置業(yè)觀念，熱不起來(lái)，物業(yè)價(jià)值認(rèn)知度提高不易區(qū)域市場(chǎng)總體客戶群輻射半徑狹窄，主要以本地化置業(yè) +關(guān)內(nèi)福田羅湖（近地緣化）；板塊之間的現(xiàn)狀價(jià)格梯度明顯、難打破；本案所處于關(guān)內(nèi)客群陌生區(qū)域，巒山谷低價(jià)比對(duì)l中心區(qū)域價(jià)值是價(jià)格梯度形成的第一因素，價(jià)格水平在 /㎡； /㎡是目前非中心區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格天花板；l本案所處板塊，巒山谷單價(jià)僅 9500元 /㎡，關(guān)內(nèi)客群陌生區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)知度缺乏。單體高附加值：精裝修、綠色建筑可能__________[ 叁 ]__________營(yíng)銷策略4CHAPTER4趨勢(shì)與環(huán)境趨勢(shì) 1：探底出現(xiàn)、回落成局2023四季度 2023年一季度市場(chǎng)探底， 2023市場(chǎng) 3段式行情已見端倪出臺(tái)政策 國(guó)八條 (限購(gòu) /限貸 )；房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；一房一價(jià) 政策空檔期 二三線城市限購(gòu)成交量 低迷 回升 回落房?jī)r(jià)變化 沒(méi)有降價(jià) → 出現(xiàn)松動(dòng) 降價(jià)企業(yè)逐增多 (降幅不變 ) 降幅不變 → 降幅加深 客需表現(xiàn) 觀望 出手 再度觀望低迷期 回暖期 回落期 ?低迷期 回暖期 回落期趨勢(shì) 2：限購(gòu)、信貸收緊持續(xù)。本案本案龍翔大道水官高速深惠路深汕高速惠鹽高速地鐵 3號(hào)線地鐵 14號(hào)線吉祥路龍崗中心城福田羅湖南山寶荷路交通資源n寶荷路直接連通深惠路、龍翔大道，水官高速、深汕路、惠鹽路等 8條主干道開啟半小時(shí)便利生活圈n沙荷路即將建成通車縮短本案至羅湖 10分鐘路程。l由于前期缺乏供應(yīng)，客戶群體以龍城本地為主；關(guān)內(nèi)客戶看中價(jià)格洼地及 “ 大運(yùn) ” 概念，逐年比例增加。名峰中心生態(tài) 年齡層：屬于城市中堅(jiān)，首次改善或再改。?本地客戶主要是周邊企業(yè)中高管理層為主，對(duì)價(jià)格敏感，處于工作需求，以自住為主。n置業(yè)目的 ：自住n購(gòu)買決定因素 ：價(jià)格、產(chǎn)品、贈(zèng)送、環(huán)境、物業(yè)管理n價(jià)格敏感點(diǎn) ：總價(jià)敏感高于單價(jià)樓盤名稱樓盤名稱 關(guān)內(nèi)客戶比例關(guān)內(nèi)客戶比例 關(guān)外客戶比例關(guān)外客戶比例清林徑清林徑 50% 50%[重點(diǎn)項(xiàng)目客戶分析 ]龍崗區(qū)域 萬(wàn)科清林徑性價(jià)比大環(huán)境（景觀、社區(qū)）品牌客戶地圖構(gòu)成初判：關(guān)內(nèi)客戶特征：主要來(lái)自福田中心區(qū)、福田南；羅湖分布較為分散與龍崗中心城存在親緣、工作緣的生意人關(guān)內(nèi)企事業(yè)單位（醫(yī)院、金融、貿(mào)易類）中高管中原會(huì)客戶金地品牌（關(guān)內(nèi) /龍坂）金地會(huì)會(huì)員金地物業(yè)業(yè)主金地品牌認(rèn)可者龍崗本地 :主要來(lái)自龍城本地（寶荷片區(qū)），比例占 40%左右主要為企業(yè)廠主、公務(wù)員、村官、事業(yè)單位中高層、本地居民等n其他分布于坪山、坪地、坑梓、橫崗等地n橫崗布吉客戶，由于價(jià)差及地緣感情，屬偶得客群核心客戶群8CHAPTER8客戶定位推售量、成交率指標(biāo)反映：有需求但整體觀望氛圍濃厚 普遍置業(yè)行為反映：性價(jià)比是唯一推動(dòng)因素，多比較、置業(yè)周期長(zhǎng) 市場(chǎng)提示：本案 2級(jí)客戶目標(biāo)，本地客群基礎(chǔ)保證銷售安全，區(qū)外客群導(dǎo)入保證價(jià)格實(shí)現(xiàn)。125 ㎡ =12023元 /㎡150萬(wàn)可以享受 125平米空間。如車牌識(shí)別、可視對(duì)講、室內(nèi)溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)、推拉門感應(yīng)系統(tǒng)等。讓我們共同行動(dòng)起來(lái)，以環(huán)保袋購(gòu)物為榮，成為不 “ 塑 ”