【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)鍵是要抓住項(xiàng)目價(jià)值訴求點(diǎn)，把 流行、時(shí)尚 文化與商業(yè) 地產(chǎn) 相結(jié)合，這也是項(xiàng)目的核心價(jià)值所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商戶看好步行街臨街商鋪的原因主要是因?yàn)椋? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 步行街道兩側(cè)商家臨立，消費(fèi)者休息場所基本空白，娛樂設(shè)施僅僅意發(fā)四層的兒童樂園（ 500m2） 且 無人問津， 給消費(fèi)者一種“疲勞感”，不愿意長期逗留。 根據(jù)對步行街道兩側(cè)商鋪經(jīng) 營類別分析， 人流及“ 5． 1”以后的夜市是 眾多商家選擇步行街兩側(cè)開店的關(guān)鍵，但從業(yè)態(tài) 格局角度分析，眾多業(yè)態(tài)分 擁而至，反倒打破了步行街休閑、時(shí)尚購物的性質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 遼源市 步行街 商圈 商鋪出 售、出租情況及價(jià)格 體系 步行街道兩側(cè)商鋪分布情況及業(yè)態(tài)分析 遼源市 與 地下商業(yè)街 項(xiàng)目 競爭物業(yè)狀況 六 調(diào)研分析結(jié)果 一、 遼源市基本概況及項(xiàng)目區(qū)域介紹 概況 遼源市 位于中國 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 隨著收入的增長，消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)環(huán)境的日益改善，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)心理日趨成熟，傳統(tǒng)型、保守型消費(fèi)正在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從上述 遼源 市的商業(yè)格局而言，商業(yè) 密 集 度較高， 業(yè)態(tài)無長遠(yuǎn)、科學(xué)的規(guī)劃， 人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于 飽和 ， 競爭力度較大 。 根據(jù)實(shí)地考察的各大商場，配備 上、下 電梯的僅僅 為 銀都、意發(fā)購物 廣場 2 家 ；時(shí)尚銘旺地下室無噴淋、煙感系統(tǒng)，曾經(jīng)發(fā)生過消防漏水現(xiàn)象，并 存在多處 消防死角， 鋪面布局不合理，影響整個(gè)商場形象。 通過對遼源市內(nèi)步行街商圈的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的以租賃鋪位為主的老商場，在經(jīng)營業(yè)態(tài)及競爭力方面已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有的消費(fèi)需求，裝修過時(shí)、硬件配套設(shè)施跟不上， 營業(yè)時(shí)間過短，客流量不足， 已經(jīng)導(dǎo)致 承租戶經(jīng)營壓力增加，經(jīng)營品項(xiàng)不入流，營業(yè)額不足以維持正常費(fèi)用支出，引發(fā)商戶經(jīng)營模式 轉(zhuǎn)型，商鋪出兌現(xiàn)像普遍。這是地下商業(yè)步行街 項(xiàng)目 招商中 應(yīng)該考慮的， 設(shè) 立青春活力運(yùn)動(dòng)賣場 、化妝品專區(qū)、日韓流行服飾專區(qū)、鞋樂街等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 四 、營銷推廣策略 一 原則 充分利用差異 化營銷及政府支持進(jìn)行營銷突破； 注重整體推廣的系統(tǒng)性及節(jié)奏性，有張有弛，重點(diǎn)突破； 六、七 月份全面造勢，力爭 八、九 月份形成銷售高潮； 大客戶招商工作同期進(jìn)行，項(xiàng)目設(shè)專屬投資收益區(qū)。 五 、價(jià)格策略 一 價(jià)格走勢制訂及依據(jù) 價(jià)格走勢制訂 低開高走的價(jià)格策略 制訂依據(jù) —— 通過低價(jià)開盤，制造人氣，形成良好的銷售局面，促進(jìn)全盤銷售； —— 通過低開高走，傳達(dá)升值信息，促成買家落單； —— 由于 遼源 商業(yè)競爭激烈， 項(xiàng)目蓄水期商鋪價(jià)格對外 過高價(jià)將會(huì)使 投 資者 難 于 接受，形成被動(dòng) 。 5 區(qū) 為 1280014800 元 /m2 6 區(qū) 為 1480017800 元 /m2 7 區(qū) 為 1480017800 元 /m2 8 區(qū) 為 1380016200 元 /m2 商鋪開盤宣傳價(jià)格為 12800 元 /平米起， 項(xiàng)目總體均價(jià)15200 元 /m2— 15800 元 /m2 定價(jià)依據(jù) ◎ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為 28 處出口，商鋪整體不存在死角； ◎ 14 部扶手電梯將會(huì)導(dǎo)致 8 處出口部位增值迅速； ◎ 項(xiàng)目的唯一性、稀缺性大于地上商業(yè)地產(chǎn)增值空間； ◎ 通過完善的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主動(dòng)引導(dǎo)人流走向，保證客流量； ◎ 根據(jù)現(xiàn)有地上商業(yè)業(yè)態(tài)、交通、停車位因素； ◎ 參考“朝陽新華時(shí)尚廣場”二期定價(jià)方法。 時(shí)尚 名街 支持理由： ① 以財(cái)富為號召力，向目標(biāo) 投資者 明確傳達(dá)到利益點(diǎn) ； ② 突出了整個(gè)商業(yè)街以 人性化購物 帶動(dòng)物質(zhì)消費(fèi)的理念； ③ 該口號大氣恢宏 ，體現(xiàn)了一種強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力； ④ 口號簡單明了，便于 口碑相傳 ； B、分概念定位 以核心概念為統(tǒng)師，我們確定出以下分概念，以進(jìn)一步豐富核心概念，并在不同傳播期間加以應(yīng)用。為最大程度上降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，脫離同類競爭，建議本案采取差異化主題經(jīng)營策略， 項(xiàng)目增加一、二線時(shí)尚、休閑、運(yùn)動(dòng)品牌， 吸引 1835 女性、 青少年群體 主力消費(fèi)，作為主要的目標(biāo)客層進(jìn)行項(xiàng)目 前期 定位。充分體現(xiàn)了商家賺錢目的，缺失安全感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 步行街的 餐飲 相對于來此地 休閑購物 的消費(fèi)者，商圈內(nèi)的 從業(yè) 人員 工作餐的消費(fèi) 比例更大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一是以儲(chǔ)蓄、購買