【正文】 216。此部分客戶大多為首次置業(yè)，為結(jié)婚而購房。項(xiàng)目資源： 自然環(huán)境好，西山水庫為第一強(qiáng)勢資源，客戶認(rèn)可度高；區(qū)域認(rèn)知、基本配套和教育人文日趨完善。啟發(fā) 規(guī)劃中充分利用景觀資源對銷售十分有利，戶型面積需要有所控制晶品緣林規(guī)劃圖 暢銷戶型 滯銷戶型滯銷戶型102億達(dá)營銷數(shù)據(jù)基本資料建面： 占地： 9萬當(dāng)前推出的是 第三期共 9棟（ 400套左右）時間： 戶型區(qū)間： 60132平主力戶性： 7090平戶室比： 2室面積區(qū)間 70平 105平，占65%； 3室面積區(qū)間 110平 132平，占20%； 1室面積區(qū)間 60平 70平，占 15%。一、市場分析、地產(chǎn)市場趨勢研判、區(qū)域市場分析、競爭對手分析項(xiàng)目位于城市西拓地帶、西山板塊區(qū)域大連城市規(guī)劃 —— 西拓北進(jìn)216。處于城市西拓地帶帶給本項(xiàng)目的利好：? 使本區(qū)域成為中端、中高端項(xiàng)目向城市外圍擴(kuò)展的主導(dǎo)方向? 城市西拓帶來的大量遷移人口為本項(xiàng)目提供大量的潛在客戶老市中心北進(jìn)西拓產(chǎn)業(yè) 環(huán)境西拓到高新區(qū)、旅順高新產(chǎn)業(yè) 海景、山景和綠化北進(jìn)到甘井子加工制造業(yè)污染嚴(yán)重結(jié)論 在城市擴(kuò)張的兩個主導(dǎo)方向中，本項(xiàng)目所處的西邊在產(chǎn)業(yè)和環(huán)境方面都優(yōu)于北邊15/5/頤和山水4/4/山水秀景供應(yīng)情況 ： 西山板塊周邊土地面積為，住宅用地建筑面積達(dá)到 萬平米，競爭激烈。 暢銷戶型： 2室 2廳 1衛(wèi)（ ㎡ , ㎡ ）暢銷原因： 動靜分區(qū)明確 。216。其次為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。支付方式 ： 以組合貸款為主，一次性支付為輔。購房次數(shù) ： 包括 解決居住 第一次置業(yè)、追求 提高居住品質(zhì) 的第二次置業(yè)。購房目的?居住為主，投資占少數(shù)。暢銷戶型圖規(guī)劃圖（紅圈內(nèi)）億達(dá)營銷數(shù)據(jù)216。優(yōu)點(diǎn) 比鄰西山水庫，自然風(fēng)景優(yōu)美，能夠看到水庫景觀的房源多；物業(yè)是萬科，物業(yè)品質(zhì)有保障 缺陷 大戶型比例偏大， 價(jià)格偏高，銷售速度比較慢。宏觀市場分析小結(jié)土地供應(yīng)大幅增長，需求受政策影響受到抑制，增幅相對緩慢；市場價(jià)格穩(wěn)中有升，總體增幅受供求關(guān)系抑制，四周價(jià)格上漲趨勢明顯快于中心城區(qū)；含西山板塊在內(nèi)的區(qū)域受城市西拓北進(jìn)發(fā)展的影響，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，發(fā)展迅速；主流客戶群以三口之家的白領(lǐng)階層為主，置業(yè)目的以自住為主，小戶型市場投放量增加，投資小戶型比例加大。價(jià)格 ：西山板塊項(xiàng)目主要依托西山水庫自然景觀和紅旗區(qū)域資源，均價(jià)在 60007500元 /平。全明設(shè)計(jì)，采光充足 。產(chǎn)品組合： 產(chǎn)品構(gòu)成雷同，以 2室為主要市場供給。?年齡多在 2035歲之間，以兩口之家居多?？蛻籼卣鞫ㄎ?億達(dá)營銷數(shù)據(jù)二、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目定位分析、客戶分析定位、產(chǎn)品定位建議、價(jià)格定位建議區(qū)域項(xiàng)目戶室比產(chǎn)品戶型比例 —— 保證居住舒適度，同時能夠保持總價(jià)的吸引力戶型 比例 套數(shù) 面積 總價(jià)二居 60% 480 45~80㎡ 27~48萬三居 30% 254 80~110 ㎡ 48~66萬大三居戶型 10% 70120~130 ㎡以上 72~78萬p根據(jù)中端客戶的年齡和家庭結(jié)構(gòu)，戶型以 兩居為主 ；p將戶型面積控制到能保證居住 舒適性 的正常尺度， 控制總價(jià) 來克服項(xiàng)目資源劣勢，爭取廣泛的客戶群；p與周邊項(xiàng)目在產(chǎn)品上形成一定差異， 增