【正文】 216。此部分客戶大多為首次置業(yè)，為結婚而購房。項目資源： 自然環(huán)境好，西山水庫為第一強勢資源，客戶認可度高；區(qū)域認知、基本配套和教育人文日趨完善。啟發(fā) 規(guī)劃中充分利用景觀資源對銷售十分有利，戶型面積需要有所控制晶品緣林規(guī)劃圖 暢銷戶型 滯銷戶型滯銷戶型102億達營銷數(shù)據(jù)基本資料建面： 占地： 9萬當前推出的是 第三期共 9棟（ 400套左右）時間： 戶型區(qū)間： 60132平主力戶性： 7090平戶室比： 2室面積區(qū)間 70平 105平，占65%； 3室面積區(qū)間 110平 132平，占20%； 1室面積區(qū)間 60平 70平，占 15%。一、市場分析、地產市場趨勢研判、區(qū)域市場分析、競爭對手分析項目位于城市西拓地帶、西山板塊區(qū)域大連城市規(guī)劃 —— 西拓北進216。處于城市西拓地帶帶給本項目的利好：? 使本區(qū)域成為中端、中高端項目向城市外圍擴展的主導方向? 城市西拓帶來的大量遷移人口為本項目提供大量的潛在客戶老市中心北進西拓產業(yè) 環(huán)境西拓到高新區(qū)、旅順高新產業(yè) 海景、山景和綠化北進到甘井子加工制造業(yè)污染嚴重結論 在城市擴張的兩個主導方向中，本項目所處的西邊在產業(yè)和環(huán)境方面都優(yōu)于北邊15/5/頤和山水4/4/山水秀景供應情況 ： 西山板塊周邊土地面積為，住宅用地建筑面積達到 萬平米，競爭激烈。 暢銷戶型： 2室 2廳 1衛(wèi)（ ㎡ , ㎡ ）暢銷原因： 動靜分區(qū)明確 。216。其次為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。支付方式 ： 以組合貸款為主，一次性支付為輔。購房次數(shù) ： 包括 解決居住 第一次置業(yè)、追求 提高居住品質 的第二次置業(yè)。購房目的?居住為主，投資占少數(shù)。暢銷戶型圖規(guī)劃圖（紅圈內）億達營銷數(shù)據(jù)216。優(yōu)點 比鄰西山水庫，自然風景優(yōu)美，能夠看到水庫景觀的房源多；物業(yè)是萬科，物業(yè)品質有保障 缺陷 大戶型比例偏大， 價格偏高，銷售速度比較慢。宏觀市場分析小結土地供應大幅增長，需求受政策影響受到抑制，增幅相對緩慢；市場價格穩(wěn)中有升，總體增幅受供求關系抑制，四周價格上漲趨勢明顯快于中心城區(qū)；含西山板塊在內的區(qū)域受城市西拓北進發(fā)展的影響，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，發(fā)展迅速；主流客戶群以三口之家的白領階層為主，置業(yè)目的以自住為主，小戶型市場投放量增加，投資小戶型比例加大。價格 ：西山板塊項目主要依托西山水庫自然景觀和紅旗區(qū)域資源，均價在 60007500元 /平。全明設計，采光充足 。產品組合： 產品構成雷同，以 2室為主要市場供給。?年齡多在 2035歲之間，以兩口之家居多。客戶特征定位 億達營銷數(shù)據(jù)二、項目定位分析、項目定位分析、客戶分析定位、產品定位建議、價格定位建議區(qū)域項目戶室比產品戶型比例 —— 保證居住舒適度，同時能夠保持總價的吸引力戶型 比例 套數(shù) 面積 總價二居 60% 480 45~80㎡ 27~48萬三居 30% 254 80~110 ㎡ 48~66萬大三居戶型 10% 70120~130 ㎡以上 72~78萬p根據(jù)中端客戶的年齡和家庭結構，戶型以 兩居為主 ；p將戶型面積控制到能保證居住 舒適性 的正常尺度， 控制總價 來克服項目資源劣勢，爭取廣泛的客戶群；p與周邊項目在產品上形成一定差異， 增