【正文】 C、靈活多變，適應(yīng)能力強(qiáng)，對(duì)銷售很執(zhí)著的人員。（當(dāng)租金達(dá) 16元月/m2，年租金收入和年返租支出持平）銷售方案一與銷售方案二不同之處主要在于一層內(nèi)鋪是否與大商家簽約。第 N+1年自轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)。匯豐步行街 劣勢： 商場在工期上落后于我方 創(chuàng)智天地步行街 劣勢： 大商家無進(jìn)駐機(jī)會(huì) 丹尼斯孟州總店丹尼斯孟州總店 招商領(lǐng)先，將對(duì)手扼殺于搖籃中 利用其大商家的優(yōu)勢搶占客戶資源 全力以赴引進(jìn)大商家，斬?cái)囗?xiàng)目最大威脅 大商家的引進(jìn)成敗決定了項(xiàng)目的成敗，在城市綜合消費(fèi)力與商業(yè)總量的前提下，我方商場和匯豐步行街商場將會(huì)殊死搏斗，結(jié)果只能產(chǎn)生最后一名贏家。創(chuàng)智天地步行街 本項(xiàng)目 SWOT分析 — （ 3） 陽光生活廣場 S—— 優(yōu)勢： 是第一家大型商場 目前主體工程已封頂 商鋪面積小，總價(jià)低W—— 劣勢： 位置不在商業(yè)核心區(qū)，屬于次商圈。 人氣旺：目前簽約商家已超過 70家，人氣旺盛。已于 6月底開盤，銷售形勢不明，但從優(yōu)惠幅度（一次性優(yōu)惠5%）和銷售形勢正旺的匯豐步行街分析來看，可以預(yù)測到銷售情況不會(huì)太好，預(yù)測在 1525%之間。轄 6鎮(zhèn) 1鄉(xiāng) 4個(gè)辦事處， 273個(gè)行政村，人口 37萬。項(xiàng)目概念形成及品牌打造 品牌戰(zhàn)略定位專家 丹尼斯孟州總店 摩根地產(chǎn)策劃 (鄭州 )機(jī)構(gòu) 我們是打造區(qū)域地產(chǎn)銷售冠軍的營銷專家 中華全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專家理事單位目 錄 ★ 第一章：市場背景 ★ 第二章：市場調(diào)研★ ★ 第三章： SWOT分析★ 第四章：戰(zhàn)略定位導(dǎo)出★ 第五章：營銷方案制定★ 第六章：營銷組合策略★ 第七章：銷售策略★ 第八章：銷售團(tuán)隊(duì)管理★ 第九章：銷售業(yè)績評(píng)估及檢討★ 第一章： 市 場 背 景 市場背景 城市發(fā)展基礎(chǔ)較強(qiáng) 2023年全市生產(chǎn)總值完成 ，固定資產(chǎn)投資完成 ，地方財(cái)政收入完成 ，出口創(chuàng)匯完成 ，在全省綜合實(shí)力排序中位居第 14位，先后榮獲了 “ 全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng) ” 、 “ 國家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)” 、 “ 全國文化先進(jìn)市 ” 、 “ 河南省對(duì)外開放重點(diǎn)市 ” 、 “ 河南省園林城市 ” 、“ 外商眼中的河南最佳投資城市 ” 等國家級(jí)、省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào) 60多項(xiàng)。市場背景 城區(qū)規(guī)模小，人口少；導(dǎo)致房地產(chǎn)市場規(guī)模小，易于飽和。在售商業(yè)總面積調(diào)研 2萬平米 8萬平米 在售商業(yè)總套數(shù)調(diào)研 423套 320套 約 300套 在售商業(yè)戶型面積調(diào)研 匯豐步行街一二層聯(lián)體，三層單賣。年底前全部投入運(yùn)營。 前期負(fù)面影響大，銷售停滯時(shí)間長，營銷失誤。 目前匯豐步行街商場正在與包括丹尼斯大商家談判，為了爭取主動(dòng)，發(fā)揮本項(xiàng)目 “ 已封頂 ” 這一優(yōu)勢，我們要盡快制定與大商家招商政策，使本項(xiàng)目的核心競爭力得到保證。（ N年為和大商家簽約年限） 銷 售方案一 測 算 建筑面 積 均價(jià) 總銷 售 額 租金月 年租金 年 銀 行利息 8%年返租支出總 建筑面 積10222m2一 層 外 鋪為 866m2一二三 層 出租面積為 9356 m23000元3000萬除去一 層 外鋪銷 售 額2400萬平均 17元月 /m2按照一 層 25元月 /m2二三 層 13元月 / m2 190萬 124萬 190萬當(dāng)整體租金達(dá)到 17元月 /m2，年租金收入和 8%年返租支出持平。根據(jù)多個(gè)城市已有大商場經(jīng)營情況來看，商場整體出租更有利于長遠(yuǎn)經(jīng)營。（從銷售方面對(duì)未來的職業(yè)生涯所做出長期的規(guī)劃）D、語言表達(dá)能力，有效人際關(guān)系溝通能力。（符合銷售團(tuán)隊(duì)的 價(jià)值觀）B、有一技之長。當(dāng)二、三 層 租金達(dá)到 13元月 /m2，年租金收入加上 總銷 售 額 的 銀 行年息，在支付 8%年返祖后，每年將剩余 100萬，因此 8%年返租 穩(wěn) 定可行。前 N年出售經(jīng)營權(quán)，期間開發(fā)商包租，年返租 8%。 本項(xiàng)目定位語表述及案名、廣告語制定 定位：商鋪投資的最佳選擇定位：商鋪投資的最佳選擇 案名：丹尼斯孟州總店（暫案名）案名：丹尼斯孟州總店（暫案名） 廣告語：買丹尼斯總店商鋪，做大商家房東，賺錢穩(wěn)！廣告語：買丹尼斯總店商鋪，做大商家房東，賺錢穩(wěn)！ ★ 第六章： 營 銷 方 案 制 定 營銷方案制定的方向 戰(zhàn)略定位是作戰(zhàn)方向，而營銷就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)方向的具體實(shí)施，因此，營銷方案的制定要緊緊圍繞戰(zhàn)略定位而進(jìn)行，以期達(dá)到資源的有效配稱。T—— 威脅： 市場消化量有限的情況下，受到匯豐步行街和我方的直接分流。 約 的四星級(jí)酒店， 2萬平米的商場，約 6萬平米的街鋪 ,100個(gè)地下停車位。創(chuàng)智天地步行街總投資 8000萬元，位置和匯豐步行街隔路相望，中間部分規(guī)劃三層，聯(lián)體出售，買兩層送一層，目前已基本封頂，十月底交房，價(jià)格在 30003900元 /平米；沿韓愈大街部分規(guī)劃六層做中型超市，目前正在做地基。房地產(chǎn)業(yè)的高起點(diǎn)發(fā)展 市區(qū)建成區(qū)面積 ，城區(qū)人口約 5萬人。 其中中原內(nèi)配公司的主導(dǎo)產(chǎn)品 “ 河陽牌 ” 氣缸套產(chǎn)銷量連續(xù) 18年蟬聯(lián)中國市場產(chǎn)銷量第一，連續(xù) 10年蟬聯(lián)亞洲第一、世界第二， “ 河陽牌 ” 商標(biāo)被認(rèn)定為 “中國馳名商標(biāo) ” 。216。開間 ,進(jìn)深 。 競爭對(duì)手 SWOT分析 — （ 1） 匯豐步行街 W—— 劣勢： 商場在工期上落后于我方。 商鋪的公攤大，得房率低。擬定招商對(duì)象 制定招商政策 聯(lián)系商家 圍繞大商家做宣傳 在對(duì)外宣傳中要緊緊圍繞大商家做宣傳（定位點(diǎn)），保持信息傳播的聚焦、單一和簡潔，力求信息傳播的長期一致性。年 銀 行利息 120萬 為純 收益，因此 8%年返租 穩(wěn) 定可行。因此建議一層內(nèi)鋪、二、三層統(tǒng)一與大商家簽約。程序：標(biāo)準(zhǔn) —— 面試 —— 政審 —— 培訓(xùn) —— 實(shí)習(xí) —— 錄用培訓(xùn) 通過培訓(xùn)做溝通，了解他在銷售方面的潛在專業(yè)能力，他的興趣、愛好、志向及未來的職業(yè)規(guī)劃是什么？設(shè)立一個(gè)很嚴(yán)格的考核機(jī)制（ 95分以上）。能與銷售團(tuán)隊(duì)志同道合。銀 行存本取息 為 %，年 銀 行利息 為 3000%=124 萬年租金 118萬，再加上總銷 售 額 的 銀 行年息，每年共收益 240萬，租金不包括每五年上 漲6%每年 總 收益— 年返租 總支出 還 剩余100萬