【正文】 財(cái)務(wù)型股東而非創(chuàng)業(yè)型股東！ 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 委派董事以及投資后的權(quán)利 ? 規(guī)定投資后，投資人派出董事 /監(jiān)事 /股東代表的權(quán)利 （章程） ? 投資后的管理權(quán)利，如 – 管理層股東的薪酬等 – 主營(yíng)方向 – 對(duì)外投資和擔(dān)保 – 重大資產(chǎn)購(gòu)置 – 資本運(yùn)作 規(guī)范運(yùn)作的起點(diǎn)！ 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 小結(jié) ? 投資條款是雙方協(xié)商的結(jié)果。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 合理制定交易結(jié)構(gòu) ? 關(guān)于交易結(jié)構(gòu)設(shè)定的考查因素包括： （ 1）項(xiàng)目總體價(jià)值 【 評(píng)估價(jià)值和實(shí)際價(jià)值參考 】 ； （ 2）項(xiàng)目公司還款能力； （ 3）企業(yè)誠(chéng)信度調(diào)查 【 企業(yè)征信、個(gè)人征信、財(cái)務(wù)審計(jì)、重大合同違約 】 ； （ 4）詳盡用款計(jì)劃作為參考，實(shí)地核實(shí)，資金監(jiān)管，?？顚Ｓ谩Ｖ饕獮椤拔遄C”，必須核查原件，復(fù)印件備案。而且， 如果代持股人私下將股權(quán)出讓給了其他股東，實(shí)際出資人也可以其他股東知情而惡意受讓為由宣告轉(zhuǎn)讓無(wú)效而取回股權(quán)。如果代持股人損害了實(shí)際出資人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 股權(quán)式 并購(gòu) 通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，取得項(xiàng)目公司股權(quán)，進(jìn)而享有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)權(quán)。 這樣就確保了代持股人無(wú)法擅自將股權(quán)向第三方提供擔(dān)保或者出賣轉(zhuǎn)讓。 如外商投資企業(yè) , 需核查 《 批準(zhǔn)證書(shū) 》 、 外匯登記 IC卡 等證件。 （ 3）暫定開(kāi)發(fā)資質(zhì)：升級(jí)資質(zhì)或申請(qǐng)資質(zhì) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 一級(jí)資質(zhì)： 1．注冊(cè)資本不低于 5000萬(wàn)元； 2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 5年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 4．連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4人； 7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 和 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 制度； 9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 業(yè)績(jī)承諾與利益調(diào)整 ? 業(yè)績(jī)承諾，即控股股東對(duì)公司未來(lái)一年或兩年的業(yè)績(jī)向投資者做出承諾。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 分章節(jié)詳盡課件清單 ? 章節(jié)課件列表： ? 第一章 股東的資格和股權(quán)穩(wěn)定性 ? 第二章 重大合同的審查 ? 第三章 土地權(quán)益 ? 第四章 房產(chǎn)權(quán)益 ? 第五章 建設(shè)項(xiàng)目 ? 第六章 公司財(cái)務(wù)審計(jì)、重大資產(chǎn)和債權(quán)債務(wù) ? 第七章 稅務(wù) ? 第八章 融資借貸和對(duì)外擔(dān)保 ? 附：法律法規(guī)庫(kù)（法規(guī)卷） 結(jié)束語(yǔ) ? 通過(guò)盡職調(diào)查，可以進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理、可行性分析，以確定交易結(jié)構(gòu)。如果低于本次價(jià)格，控股股東對(duì)投資人進(jìn)行補(bǔ)償，以確保投資人的投資價(jià)格不高于后面融資時(shí)的投資價(jià)格。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 7. 目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的重要合同 （ 1） 設(shè)計(jì)、施工和 監(jiān)理 合同履行情況，是否有爭(zhēng)議；如有，可能會(huì)影響 竣工驗(yàn)收； （ 2）工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)： （抵押稅金、轉(zhuǎn)讓稅金、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等） ? 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告支付。 注：目前中國(guó)沒(méi)有權(quán)威性的全國(guó)性的訴訟和仲裁查詢系統(tǒng)，但除目標(biāo)公司提供 的資料外，還可通過(guò)以下途徑查詢： （ 1）最高人民法院執(zhí)行局全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢，網(wǎng)址 （ 2）去當(dāng)?shù)胤ㄔ汉瞬椋? （ 3）互聯(lián)網(wǎng)檢索。 這樣的約定可以有效保障實(shí)際出資人對(duì)公司的控制權(quán)。 （個(gè)人擔(dān)保，注意共同財(cái)產(chǎn)擔(dān)保） ? 3. 目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押等權(quán)利限制 （ 1）是否存在股權(quán) 質(zhì)押、查封 等權(quán)利限制 （ 2）辦理股權(quán)質(zhì)押的手續(xù)、文件及時(shí)間 ? 4. 代持股隱名投資人的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 附：詳見(jiàn)課件第一章 《 股東的資格和股權(quán)穩(wěn)定性 》 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 代持股隱名投資人的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 一、實(shí)際股東不做工商登記存在的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 實(shí)際股東只出資但是自己不在公司工商登記資料總顯示名字，那么存在以下幾個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)： ? 股東地位不被認(rèn)可，由于公司股東以工商登記為準(zhǔn)，因此如果不記載實(shí)際股東的姓名，那么在法律上實(shí)際股東的地位是不被認(rèn)可的，也就為股東權(quán)利的形式設(shè)置了障礙。 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 如何進(jìn)行歷史沿革的調(diào)查 ? 歷史沿革調(diào)查是盡職調(diào)查不可或缺的部分，是以時(shí)間為軸線，調(diào)查清楚企業(yè)的演變過(guò)程，包括股權(quán)的演變過(guò)程、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的變化過(guò)程，以及主要資產(chǎn)的變化和形成過(guò)程，徹底調(diào)查清楚企業(yè)的股權(quán)、股東的出資形式、實(shí)際控制人、控制權(quán)條款、主要資產(chǎn)歸屬等問(wèn)題； ? 歷史沿革調(diào)查以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)為目的，主要是發(fā)現(xiàn)股權(quán)瑕疵、資產(chǎn)瑕疵，并尋求完善方法； ? 歷史沿革調(diào)查以演變過(guò)程中的法律文件 （主管機(jī)關(guān)批文、股東會(huì)決議、驗(yàn)資報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、工商變更登記等）為依據(jù)， 必須了解變化的經(jīng)過(guò)和緣由，收集齊全相關(guān)法律文件，對(duì)有關(guān)瑕疵需征求風(fēng)控部門或律師意見(jiàn)； ? 尤其需要關(guān)注細(xì)節(jié)問(wèn)題（魔鬼隱藏于細(xì)節(jié)之中） 要知根知底 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 2. 目標(biāo)公司股東基本情況 股東是否具備擔(dān)保能力。（公證） 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式