【正文】 ? 項(xiàng)目周邊路段相對(duì)低廉的租金。三期位于二期東側(cè)地塊，將發(fā)展高檔綜合商住區(qū)。但本項(xiàng)目可以通過(guò)通過(guò)對(duì)本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)規(guī)劃，有效 ? 的促進(jìn)項(xiàng)目大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過(guò)自己經(jīng)營(yíng)來(lái)尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標(biāo)對(duì)象；也有一部分客戶，由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)作，出于事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也會(huì)選擇購(gòu)進(jìn)商鋪，求大求變。 上花園目前商鋪?zhàn)饨馂椋?－ /日 /平米，因租賃面積及經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同而各異； 馬道街華靜家園底商（ 1－ 2層聯(lián)體）目前租金為： － /日 /平米； 長(zhǎng)樂(lè)路沿街商鋪目前租金： 最低 /日 /平米，最高 7元 /日 /平米，一些營(yíng)業(yè)面積需求小、附加值高的行業(yè)能承受較高租金，如中國(guó)移動(dòng)、古玩店、茶葉店等，而水果超市等因其需求面積較大租金較低； 中華路沿街商鋪目前租金 :最低是錢塘人家 KTV,日租金 /平米 ,因其承租面積大 ,商業(yè)空間往上；最高的是金城電動(dòng)車行 ,日租金高達(dá) /平米 ,因其租賃面積小 ,租賃時(shí)間晚；這一路段租金的平均水平位于 2元 /日 /平米。 上峰國(guó)際城 物業(yè)位置：中山南路 387號(hào) 開(kāi)發(fā)商：盈嘉恒升實(shí)業(yè) 建筑面積：占地 ，建筑面積約 15161平米 產(chǎn)品類型：高層， 1－ 6層為商業(yè)辦公， 7－ 20層為酒店式公寓 銷售價(jià)格：公寓均價(jià) 11000元 /平米、商鋪未開(kāi)盤(pán) 主力面積： 38平米單身公寓 特點(diǎn)：地鐵上蓋物業(yè)（地鐵 1號(hào)線三山街站），交通網(wǎng)絡(luò)便捷通達(dá)。 ⑷ 固定資產(chǎn)投資 三采觀點(diǎn) ： 秦淮區(qū)固定資產(chǎn)投資在 03年出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，04年增幅有較大的回落。內(nèi)有藏兵洞 27個(gè)，戰(zhàn)時(shí)用以貯備軍需物資和埋伏士兵。 ? 江南貢院曾占地約三十萬(wàn)平方米，東起姚家巷，西至貢院西街，南臨秦淮河，北抵建康路，為夫子廟地區(qū)主要建筑群之一，秦淮河畔也因貢院、夫子廟的存在而一度繁榮起來(lái)。 《 金陵古今圖考 》 中也認(rèn)為，秦始皇“以望氣者之言，鑿釧阜，斷壟，以泄王氣。區(qū)內(nèi)自然河、人工河錯(cuò)落，有內(nèi)秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運(yùn)糧河及小運(yùn)河等。 ? 中央門(mén)商圈地處火車站、長(zhǎng)途汽車站附近，客流量大，外地人均消費(fèi)占該地區(qū)總消費(fèi)比重的五成。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設(shè)王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門(mén)橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國(guó)餐飲一條街，建成核心區(qū)內(nèi)的景觀休閑帶，完善現(xiàn)代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。其中，人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，比上年下降 ? %；非人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，比上年增長(zhǎng) %。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍?bào)矗腔⒕帷敝f(shuō)。 ? 路與樹(shù) 由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹(shù)種系以落葉樹(shù)為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見(jiàn)長(zhǎng)，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。 這為南京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎(chǔ)。全長(zhǎng) 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號(hào)線的開(kāi)通，中央門(mén)的交通潛力被進(jìn)一步挖掘，中央門(mén)已不再僅僅是外地人的聚集地。 2020年 11月，紅花街道東風(fēng)行政村撤銷。 ? 朱自清、俞平伯筆下的 《 槳聲燈影里的秦淮河 》 ，為當(dāng)時(shí)秦淮河繁華景象的真實(shí)紀(jì)錄。 ? 《 至正金陵新志 》 引 《 丹陽(yáng)記 》 云：“烏衣之起，吳時(shí)烏衣?tīng)I(yíng)處所也。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復(fù)瓦和拱門(mén)都用五色琉璃構(gòu)件，塔頂為重達(dá)二千兩的黃金寶頂。緯九路的建設(shè)、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號(hào)線的開(kāi)通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由低污染。 （ 5）夫子廟商貿(mào)城 物業(yè)位置：中華路 310號(hào)、緊鄰夫子廟 瞻園路人口 開(kāi)發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建筑面積： 產(chǎn)品類型： 8層集中式商業(yè)， 1－， 5－ 8層為江蘇最大的古玩字畫(huà)交易平臺(tái)，此次推出的為 4層商鋪。 ? 在未來(lái)建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現(xiàn)在 200平米以上的經(jīng)營(yíng)需求的商戶占有較大比例。這一部分客層是南門(mén)老街未來(lái)主要的目標(biāo)客層，而這些外地客戶對(duì)商鋪的要求就是能夠具有投資或經(jīng)營(yíng)的潛力，因此，好的商鋪對(duì)他們具有很大的吸引力。南門(mén)老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過(guò)有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。深厚的文化底蘊(yùn)及豐富的旅游資源充分保障了未來(lái)的消費(fèi)客流。 ? 隨著城南改造及龐大的市政建設(shè)，為未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)拓更大的空間。 ? 環(huán)境資源缺乏有利支持。 ? 文化主題商業(yè) ? 依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)提煉相關(guān)主題的有一定綜合性有有獨(dú)特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)模化、人文化和 SHOPPING ? MALL等的有機(jī)組合，典型的如上海新天地，這類項(xiàng)目有強(qiáng)大的吸引力和生命力，具有市場(chǎng)稀缺性，同時(shí)對(duì)商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項(xiàng)目的特性所在。 商鋪的趨勢(shì)定位分析 ? 專業(yè)化趨勢(shì) ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)明顯的特征就是專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，即在一定區(qū)域或一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)只經(jīng)營(yíng)一個(gè)業(yè)種的市場(chǎng)運(yùn)作模式。 原有商鋪業(yè)主 ? 現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是通過(guò)國(guó)企改革、原有住宅改造等形式獲得產(chǎn)權(quán)，通過(guò)購(gòu)買等形式獲得產(chǎn)權(quán)的相對(duì)較少。 其中占地約 300畝左右，總投資 2． 5億歐元、總面積達(dá) 20萬(wàn)平方米，是秦淮區(qū)和歐洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，由國(guó)際基金投資公司直接投資。 規(guī)劃原則： 科學(xué)發(fā)展、求真務(wù)實(shí) 規(guī)劃定位： 以居住、商貿(mào)、高新產(chǎn)業(yè)、交通樞紐為主要功能的城市特色風(fēng)貌區(qū) 人口規(guī)模： 規(guī)劃人口規(guī)模（容量） 空間布局 以三大公園群為核心，以生態(tài)廊道、 沿河、沿路綠色開(kāi)敞空間為主體， 構(gòu)筑 “ 一核五軸 ” 框架下 “ 一中心、 一帶、二區(qū)、三片 ” 的空間布局結(jié)構(gòu) 中心體系 規(guī)劃形成“城市副中心 —— 地區(qū)中心 —— 社區(qū) 中心 —— 基本社區(qū)中心”四級(jí)中心體系。 ? 南京市政府已計(jì)劃重建大報(bào)恩寺琉璃寶塔。劉禹錫在詩(shī)中寫(xiě)道：“朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽(yáng)斜。夫子廟始建于宋景祐元年 (公元 1034年 )，迭經(jīng)滄桑，幾番興廢，經(jīng)現(xiàn)政府連年撥款興修重建，使夫子廟以大成殿為主體的既有明清風(fēng)格，又有廟市街景合一特色的古建筑群拔地而起。 ? 民國(guó)時(shí)期經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整。核心商圈，中央商場(chǎng)正在進(jìn)行的改制，外資商業(yè)與民營(yíng)商業(yè)對(duì)壘態(tài)勢(shì)將更加明顯。核心區(qū)域的面積已從 0． 21平方公里增加到 1． 12平方公里。 未來(lái)南京城市發(fā)展目標(biāo)是： （ 1）充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市 —— 長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市 （ 2）富有文化特色的城市 —— 國(guó)際影響較大的歷史文化名城 （ 3）人居環(huán)境優(yōu)良的城市 —— 人與自然和諧共生的城市 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京主要商圈分析 ? 在新街口這塊不到 1平方公里的“彈丸之地”， 1600余戶大小商家星羅棋布，日均客流量達(dá)到 40萬(wàn)～ 50萬(wàn)人次， 2020年的年銷售額達(dá)到了 126億元 。 ? 2020年全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ，比上年同口徑增長(zhǎng) %。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 一個(gè)傳奇城市 一段老街神話 當(dāng)悠久文化與當(dāng)代時(shí)尚元素相遇 一個(gè)高端時(shí)尚地標(biāo)即將誕生 南京，中國(guó)四大古都之一 ,自古就是經(jīng)濟(jì)富庶之地 , 現(xiàn)為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)中心之一，正借中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮，快 速蓬勃的向前發(fā)展 ,有著厚重歷史文化底蘊(yùn)的古城煥發(fā)了新的生命力 ! 南門(mén)老街這一超級(jí)商業(yè)航母，承載南京老城的復(fù)興使命和新南京的商業(yè)奇跡，徹底打造新型人文商業(yè)模式 , 以求在新的歷史時(shí)期，用最完美的形式改造深具潛力的南京老城區(qū) ,改變區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)經(jīng)濟(jì)落后、零散的現(xiàn)狀。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為 37%。歷史文化名城的國(guó)際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 夫子廟“商圈”的經(jīng)營(yíng)面積約 10萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)店家近 800個(gè)，從業(yè)人員 2． 2萬(wàn)人。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進(jìn)駐新街口。唐代重置江寧縣后，上元、江寧兩縣同城而治，區(qū)境亦在其轄，清代中葉，區(qū)境全入江寧縣。它已作為古城金陵的秦淮名勝而蜚聲中外，成為名聞遐邇的游覽勝地。隨著歷史滄桑的變化，入唐以后，當(dāng)年豪華一時(shí)的王、謝等貴族的第宅已成廢墟?，F(xiàn)中華門(mén)外大報(bào)恩寺遺址僅余巨碑一座。 規(guī)劃思路： 立足城市動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化，通過(guò)對(duì)規(guī)劃區(qū)環(huán)境風(fēng)貌的保 護(hù)、工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查、社區(qū)組織的細(xì)化，達(dá)到塑造區(qū)域特色、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善設(shè)施配套，最終改善規(guī)劃區(qū)發(fā)展條件：通 過(guò)研究土地利用的現(xiàn)實(shí)可能和發(fā)展需求，從空間上落實(shí)規(guī)劃目 標(biāo)，緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的矛盾，同時(shí)為規(guī)劃實(shí)施和管理 提供直接依據(jù)。秦淮區(qū)為之決定實(shí)施四大配套工程，為未來(lái)智慧新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)鋪墊。目前，本地的商鋪業(yè)主主要經(jīng)營(yíng)的范圍有服裝、鞋帽、日常百貨和小商品等等中低檔的商業(yè)項(xiàng)目。不逛逛特色商街，就等于沒(méi)到過(guò)一座城市。 SHOPPING MALL的一些先進(jìn)形式和管理模式值得本項(xiàng)目借鑒。 ? 秦淮區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)理念。 總體定位思路 1 國(guó)家級(jí) 文化、休閑、商業(yè)街 休閑茶座、茶藝文化休閑區(qū) 精品百貨、知名品牌購(gòu)物區(qū) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)文化創(chuàng)作區(qū) 旅游度假、傳統(tǒng)工藝體驗(yàn)區(qū) 風(fēng)情酒吧、各色餐飲集中區(qū) 生活時(shí)尚、精英白領(lǐng)潮流區(qū) 總體定位思路 2 貫徹秦淮區(qū)域發(fā)展精神 聯(lián)結(jié)夫子廟與中華門(mén)商業(yè)新紐帶 挖掘區(qū)域內(nèi)商業(yè)活力 打造南京旅游新景觀 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化園 復(fù)興南京民居文化 引導(dǎo)消費(fèi)新理念 淘覓南京歷史遺跡 加大文化產(chǎn)業(yè)鏈 保護(hù)傳統(tǒng)手工業(yè) 融購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)為一體而又糅合各類時(shí)尚元素的一條文化、古街。 ? 強(qiáng)強(qiáng)組合，多家實(shí)力企業(yè)精英團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造。 ? SHOPPING MALL ? SHOPPING MALL源于美國(guó)、加拿大，其中心含義為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商住、文化、生活于一體的超大型商業(yè)中心。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分是目前在南京的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對(duì)南京的情況都有一個(gè)大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準(zhǔn)確的業(yè)種選擇。 ? 在媒介推廣方面：報(bào)紙、電視、占主流為將來(lái)的招商廣告策略提供了一定方向。 銷售價(jià)格：均價(jià) 7000元 /平米（四樓） 主力面積： 30－ 80平米 特點(diǎn)：地處夫子廟商圈， 1層為新襄陽(yáng)服飾城， 2－ 3層為 杭州市餐飲業(yè)巨頭、高檔中餐廳新香園大酒店。高效益的高新技術(shù)行業(yè)取代高污染、低效益的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，將使改地區(qū)的環(huán)境改善，土地效益提升，同時(shí)緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的矛盾。此塔開(kāi)了世界琉璃寶塔的先河，當(dāng)時(shí)便號(hào)稱第一塔。”這是說(shuō)烏衣巷在三國(guó)孫吳時(shí)，為禁軍烏衣?tīng)I(yíng)駐地。如今“泊秦淮”已成為夫子廟秦淮風(fēng)光帶一大特色旅游品牌，“夜泊秦淮”更被喻為水上游覽經(jīng)典之旅。全區(qū)人口約 30萬(wàn)。 三采觀點(diǎn) 商圈分化，涇渭分明 南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調(diào)。 ? 湖南路商圈發(fā)展規(guī)劃，東起中央路，西至中山北路，南起江蘇商廈，北至模范馬路，面積 2平方公里至 3平方公里范圍，都納入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效應(yīng)，形成“三產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)