【正文】 ?????? 項目客戶層分析 ????????????? 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢定位析 ????????????? 項目簡介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設(shè)想 ??????????????? 功能分區(qū)經(jīng)濟指數(shù) ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置 分 析 ???????? 目 錄 contents 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計算），比上年增長 %。其中，人身險保費收入 ，比上年下降 ? %；非人身險保費收入 ，比上年增長 %。 進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程， 2020年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設(shè)王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內(nèi)的景觀休閑帶，完善現(xiàn)代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務(wù)性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務(wù)型商圈相互補充。 ? 中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經(jīng)營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。區(qū)內(nèi)自然河、人工河錯落，有內(nèi)秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運糧河及小運河等。 ? 春秋戰(zhàn)國時期，范蠡于區(qū)域西南部的長干里筑越城，為金陵建城之始。 《 金陵古今圖考 》 中也認為，秦始皇“以望氣者之言，鑿釧阜，斷壟，以泄王氣?？鬃幼怨疟蝗藗冏鸱Q“孔夫子”，故其廟宇俗稱“夫子廟”。 ? 江南貢院曾占地約三十萬平方米，東起姚家巷，西至貢院西街，南臨秦淮河，北抵建康路，為夫子廟地區(qū)主要建筑群之一，秦淮河畔也因貢院、夫子廟的存在而一度繁榮起來。 ? 東晉以來，以王導(dǎo)、謝安為首的兩個世家大族，都居住在烏衣巷一帶。內(nèi)有藏兵洞 27個，戰(zhàn)時用以貯備軍需物資和埋伏士兵。 ? 大報恩寺毀于太平天國年間。 ⑷ 固定資產(chǎn)投資 三采觀點 ： 秦淮區(qū)固定資產(chǎn)投資在 03年出現(xiàn)了較大的增長，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，04年增幅有較大的回落。 （ 4）規(guī)劃區(qū) ，為指導(dǎo)規(guī)劃區(qū)健康、快速發(fā)展，為規(guī)劃管理決策提供依據(jù)，需要進行規(guī)劃整合。 上峰國際城 物業(yè)位置：中山南路 387號 開發(fā)商：盈嘉恒升實業(yè) 建筑面積：占地 ，建筑面積約 15161平米 產(chǎn)品類型：高層， 1－ 6層為商業(yè)辦公， 7－ 20層為酒店式公寓 銷售價格：公寓均價 11000元 /平米、商鋪未開盤 主力面積： 38平米單身公寓 特點：地鐵上蓋物業(yè)（地鐵 1號線三山街站），交通網(wǎng)絡(luò)便捷通達。 三采觀點 ，在推案時間上能與本案形成競爭的是 “ 水游城 ” ，但因二者在產(chǎn)品類型上的差異性會形成錯位競爭； 5倍的規(guī)模，本案將是夫子廟－中華門城堡步行街的一個重要節(jié)點，商業(yè)的借勢發(fā)揮將有較為充足的空間； ，這為本案提供了較為充足的高消費人群； ，為高品質(zhì)的常規(guī)住宅產(chǎn)品入市提供了契機。 上花園目前商鋪租金為： － /日 /平米，因租賃面積及經(jīng)營業(yè)種的不同而各異； 馬道街華靜家園底商（ 1－ 2層聯(lián)體）目前租金為： － /日 /平米； 長樂路沿街商鋪目前租金： 最低 /日 /平米，最高 7元 /日 /平米，一些營業(yè)面積需求小、附加值高的行業(yè)能承受較高租金，如中國移動、古玩店、茶葉店等，而水果超市等因其需求面積較大租金較低； 中華路沿街商鋪目前租金 :最低是錢塘人家 KTV,日租金 /平米 ,因其承租面積大 ,商業(yè)空間往上；最高的是金城電動車行 ,日租金高達 /平米 ,因其租賃面積小 ,租賃時間晚；這一路段租金的平均水平位于 2元 /日 /平米。需要廣大同仁在今后工作中同商家建立起長期的溝通及推介聯(lián)系 ,并建議開發(fā)商加大項目宣傳力度 . ? 由于距離項目實際落成，時間跨度較長，同時建筑規(guī)劃沒有確立在一定成度上影響了部分商家的意向度 .建議政府加大項目的規(guī)劃力度 . ? 目前項目的所在地不在商業(yè)成熟區(qū) ,所以部分商家對未來的市場培育期抱有疑問 .建議開發(fā)商規(guī)劃未來商業(yè)運營策略 . 客戶層分析 ? 本地客層分析 ? 由于南京二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變動，造成大批的人流分向第三產(chǎn)業(yè)，其中有一部分市民便將目光轉(zhuǎn)向了商鋪的投資和經(jīng)營。由于市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過自己經(jīng)營來尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標對象；也有一部分客戶，由于長期經(jīng)營商業(yè)運作，出于事業(yè)的進一步發(fā)展，也會選擇購進商鋪，求大求變。 第三部分、主題定位及功能分區(qū) 商街給生活 增添了許多的亮點 ，商街也在 演繹著城市生活方式 。但本項目可以通過通過對本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細規(guī)劃，有效 ? 的促進項目大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經(jīng)營。目前的南京市商業(yè)經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段，也有多個的商業(yè)中心。三期位于二期東側(cè)地塊，將發(fā)展高檔綜合商住區(qū)。 ? 項目周邊消費力及消費檔次不高，加大了主力、品牌店的招商難度。 ? 項目周邊路段相對低廉的租金。 業(yè)態(tài)布置建議 商業(yè)、居住、辦公、旅游合理分開 高檔住宅區(qū)盡量控制在 80000M2 商業(yè)面積盡量控制在 40000M2 商務(wù)辦公面積盡量控制在 30000M2 旅游景點盡量控制在 16000M2 商業(yè)業(yè)態(tài)集中分布在沿內(nèi)秦淮河及城墻一帶； 間或人流交叉口設(shè)置服務(wù)配套盤活內(nèi)街； 商務(wù)辦公及居住出入口往箍桶巷 /馬道街導(dǎo)向 佔地面積 AC區(qū) 約 167,992平方米 容積率設(shè)想 AC區(qū) 綠化率設(shè)想 AC區(qū) 建築密度設(shè)想 AC區(qū) 總建築面積 AC區(qū) 164,229平方米 功能分區(qū)設(shè)想 細項內(nèi)容 單體使用面 積 總面積設(shè)想 比例 高檔住宅區(qū) 東城大宅門 高檔四合院住宅 250500 80470 % 酒店式客棧 酒店式公寓 80150 80470 商務(wù)辦公區(qū) 藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 企業(yè)總部 /創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 1502000 27760 % SOHO商住區(qū) SOHO辦公 80150 展覽中心 會展 /演講 ? 10005000 600 28360 古典風情步行街 古典商務(wù)客棧 星級標準商務(wù)酒店 600012000 8000 % 中大型宴會餐廳 知名品牌宴會餐廳 15003000 5000 浪漫休閒餐飲區(qū) 休閒茶座 /COFE/美容 SPA 250800 4000 異國特色餐飲區(qū) 西餐 /韓日特色料理 ? 250400 1500 時尚風情酒吧區(qū) 演藝吧 /慢搖吧 /主題吧 6001000 5000 水療桑拿館 演藝桑拿館 30008000 6000 高檔商務(wù)會所 高檔 KTV會所 20005000 2500 精品百貨零售區(qū) 中高檔精品百貨 /婚紗攝影 50200 4000 生活配套區(qū) 美容美髮 /乾洗 /便利超市 30150 1000 37000 民俗商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū) 地方特色餐飲區(qū) 地方小吃 /包順興 ? 50200 1200 % 土特產(chǎn)零售區(qū) 南京板鴨 ? 30150 800 2000 文化旅遊產(chǎn)業(yè)區(qū) 文化旅遊景點 沈萬山故居 /芥子園 ? 3001000 15400 % 旅遊服務(wù)配套區(qū) 服務(wù)中心 /紀念品 ? 30400 1000 16400 164230 功能分區(qū)設(shè)想 編區(qū) 功能分區(qū) 面積設(shè)想 規(guī)範車位數(shù) 車位數(shù)建議1 高檔住宅 每戶 80470 m 2( 約 300400 戶 )150200 200()2 商務(wù)辦公區(qū) 每 100 平方米 28360 m 2 71114 142()3 星級客棧 每間客房 8000 m 2( 約 200 間 )2040 40()4 古典風情步行街 每 100 平方米 29000 m 2 87116 290(1)5 民俗商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū) 每 100 平方米 2000 m 2 68 8()6 文化旅遊點 每 100 平方米 16400 m 2 16 64()164,230 m 2 350494 744單位停車數(shù)總計功能分區(qū)經(jīng)濟指數(shù) 業(yè)態(tài)立面圖 古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析 m2m2m2單位面積 合計面積 各分區(qū)面積1 1 5 F 古典商務(wù)客棧 酒店 / 賓館 1 6 0 0 0 1 2 0 0 0 8000 8000茶座 2 3 0 0 8 0 0 1500咖啡廳 2 2 5 0 6 0 0 800品牌快餐店 1 3 0 0 5 0 0 500足療按摩 1 2 5 0 1 0 0 0 600仕女 SP A 1 4 0 0 6 0 0 600韓國料理 1 2 5 0 6 0 0 500歐式鐵板燒 1 2 5 0 6 0 0 500異國餐飲 1 2 5 0 6 0 0 500慢搖吧 4 6 0 0 1 0 0 0 3200演藝吧 1 6 0 0 1 0 0 0 1000主題吧 2 3 0 0 6 0 0 8001 3 F 水療桑拿館 演藝桑拿 /三溫暖 1 3 0 0 0 8 0 0 0 6000 60004 5 F 高檔商務(wù)會所 K TV 會所 1 2 0 0 0 5 0 0 0 2500 2500品牌服飾 15 5 0 1 5 0 1700休閒服飾 6 5 0 1 5 0 600運動用品 2 8 0 1 5 0 300箱包 / 皮件 / 飾品 8 5 0 1 5 0 800貴金屬 / 珠寶 / 鐘錶 2 1 0 0 3 0 0 6002 3 F 大型餐飲區(qū) 海鮮樓 /宴會餐廳 2 1 5 0 0 3 0 0 0 5000 5000乾洗店 2 3 0 5 0 80菸酒專賣 2 2 0 5 0 60便利商店 1 5 0 1 0 0 100音像店 1 3 0 5 0 60美容美髮 2 2 5 0 4 0 0 70063 37000 37000業(yè)態(tài)定位1000精品百貨零售區(qū)家數(shù)浪漫休閒餐飲區(qū)1 3 F1F 生活配套區(qū)異國特色餐飲區(qū)1 2 F時尚風情酒吧區(qū)1 2 F樓層234棟別 功能分區(qū)740001500500040001F56形象 SHOW稿（ 1） 形象 SHOW稿（ 2）