【正文】 寧縣后，上元、江寧兩縣同城而治，區(qū)境亦在其轄，清代中葉，區(qū)境全入江寧縣。 秦淮風光帶 。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進駐新街口。 ? 該商圈包括建寧路兩側(cè)大約 3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著 10多個大型批發(fā)市場。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 夫子廟“商圈”的經(jīng)營面積約 10萬平方米，經(jīng)營店家近 800個，從業(yè)人員 2． 2萬人。 ? 建設 300萬平方米中高檔公寓：規(guī)劃區(qū)內(nèi)要分期逐步改造現(xiàn)有的低矮破舊住宅，重點建設一批高中檔公寓和公寓酒店，建設區(qū)域主要集中安排在太平南路以西和中山東路以南以及玄武區(qū)內(nèi)長江花園一帶。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。其 ? 中，非人身險全年賠款支出 ，比上年增長 %。非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟的比重為 37%。 ? 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、宜人空間尺度的特色景觀環(huán)境。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 一個傳奇城市 一段老街神話 當悠久文化與當代時尚元素相遇 一個高端時尚地標即將誕生 南京，中國四大古都之一 ,自古就是經(jīng)濟富庶之地 , 現(xiàn)為長三角經(jīng)濟中心之一，正借中國經(jīng)濟發(fā)展的大潮，快 速蓬勃的向前發(fā)展 ,有著厚重歷史文化底蘊的古城煥發(fā)了新的生命力 ! 南門老街這一超級商業(yè)航母，承載南京老城的復興使命和新南京的商業(yè)奇跡，徹底打造新型人文商業(yè)模式 , 以求在新的歷史時期，用最完美的形式改造深具潛力的南京老城區(qū) ,改變區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)經(jīng)濟落后、零散的現(xiàn)狀。 ? 山與水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍蟠”之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲環(huán)繞的秦淮河，以幽靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。 ? 2020年全市實現(xiàn)財政總收入 ，比上年同口徑增長 %。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 指標 單位 累計數(shù)據(jù) 同比增長 % 工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價） 億元 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 社會消費品零售總額 億元 1005 外商直接投資 億美元 財政收入 億元 城市居民人均可支配收入 元 居民消費價格指數(shù) % —— A、主要經(jīng)濟指標 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)管理資源網(wǎng) 企業(yè)管理資源網(wǎng) B、 20012020年南京市 GDP及增長率 129519102413%%%%%%0500100015002000250030002000 2001 2002 2020 2020 2020%%%%%%%%%%%G DP 值 增長率數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計年鑒 南京市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展， GDP從 2000年的 億元，增加到 2020年的 2413億元，凈增加值為 元。 未來南京城市發(fā)展目標是： （ 1）充滿經(jīng)濟活力的城市 —— 長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （ 2）富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 （ 3）人居環(huán)境優(yōu)良的城市 —— 人與自然和諧共生的城市 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京主要商圈分析 ? 在新街口這塊不到 1平方公里的“彈丸之地”， 1600余戶大小商家星羅棋布，日均客流量達到 40萬～ 50萬人次， 2020年的年銷售額達到了 126億元 。規(guī)劃期內(nèi)，公寓建筑面積控制在 300萬平方米左右，其中 150萬平方米為高級公寓和公寓式酒店。核心區(qū)域的面積已從 0． 21平方公里增加到 1． 12平方公里。根據(jù)規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。核心商圈，中央商場正在進行的改制，外資商業(yè)與民營商業(yè)對壘態(tài)勢將更加明顯。 2020年初經(jīng)省人民政府批準，雙塘街道和釣魚臺街道合并為雙塘街道，夫子廟街道與飲虹園街道合并為夫子廟街道。 ? 民國時期經(jīng)過幾次調(diào)整。 ? 秦淮河早在遠古時代就是長江的一條支流，也是南京地區(qū)第一大河。夫子廟始建于宋景祐元年 (公元 1034年 )，迭經(jīng)滄桑，幾番興廢，經(jīng)現(xiàn)政府連年撥款興修重建，使夫子廟以大成殿為主體的既有明清風格，又有廟市街景合一特色的古建筑群拔地而起。 烏衣巷 ? 烏衣巷位于夫子廟南，東起白鷺洲公園，西至鈔庫街。劉禹錫在詩中寫道：“朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。城堡與廣場連為一體，相互襯托，相得益彰。 ? 南京市政府已計劃重建大報恩寺琉璃寶塔。 D、未來經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1）城南秦淮新河以北地區(qū)位于南京主城和東山新市區(qū)之間的過渡地帶，隨著南京社會經(jīng)濟發(fā)展以及城市空間向“一城三區(qū)”的拓展，這一地區(qū)的建設需求劇增。 規(guī)劃原則： 科學發(fā)展、求真務實 規(guī)劃定位： 以居住、商貿(mào)、高新產(chǎn)業(yè)、交通樞紐為主要功能的城市特色風貌區(qū) 人口規(guī)模： 規(guī)劃人口規(guī)模（容量） 空間布局 以三大公園群為核心，以生態(tài)廊道、 沿河、沿路綠色開敞空間為主體， 構(gòu)筑 “ 一核五軸 ” 框架下 “ 一中心、 一帶、二區(qū)、三片 ” 的空間布局結(jié)構(gòu) 中心體系 規(guī)劃形成“城市副中心 —— 地區(qū)中心 —— 社區(qū) 中心 —— 基本社區(qū)中心”四級中心體系。本地塊南側(cè) 不遠處即是著名的夫子廟秦淮旅游風光區(qū)，商業(yè)發(fā)達。 其中占地約 300畝左右，總投資 2． 5億歐元、總面積達 20萬平方米，是秦淮區(qū)和歐洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司合作開發(fā)的項目，由國際基金投資公司直接投資。 ? 在商戶給予項目建議的反饋上：僅是餐飲、娛樂占為主流，雖然部分符合我們的定位思路。 原有商鋪業(yè)主 ? 現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是通過國企改革、原有住宅改造等形式獲得產(chǎn)權(quán)，通過購買等形式獲得產(chǎn)權(quán)的相對較少。 原有商鋪業(yè)主 ? 目前在南京的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產(chǎn)權(quán)的購買，來獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。 商鋪的趨勢定位分析 ? 專業(yè)化趨勢 ? 商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化經(jīng)營，即在一定區(qū)域或一個市場內(nèi)只經(jīng)營一個業(yè)種的市場運作模式。根據(jù)規(guī)劃南門老街將成為南京的主要商業(yè)中心之一。 ? 文化主題商業(yè) ? 依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，結(jié)合市場提煉相關(guān)主題的有一定綜合性有有獨特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)?；?、人文化和 SHOPPING ? MALL等的有機組合，典型的如上海新天地，這類項目有強大的吸引力和生命力，具有市場稀缺性，同時對商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項目的特性所在。 ? 科學的規(guī)劃 ,統(tǒng)一的管理 ,完善的物業(yè)服務只租不售 .有利于商戶穩(wěn)定經(jīng)營 ? 極具特色的古風民居建筑 。 ? 環(huán)境資源缺乏有利支持。 ? 秦淮住宅板快的興起，保障固定消費群。 ? 隨著城南改造及龐大的市政建設，為未來市場開拓更大的空間。 ? 威脅 : ? 南京地區(qū)類似的秦淮文化的商業(yè)步新行街較多，客戶市場嚴重分流。深厚的文化底蘊及豐富的旅游資源充分保障了未來的消費客流。建成后商業(yè)面積 ，總面積約 18萬平方米。南門老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點經(jīng)營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。 ? 目前南京的專業(yè)化趨勢也非常的明顯。這一部分客層是南門老街未來主要的目標客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有投資或經(jīng)營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)而投資其他商鋪。 ? 在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現(xiàn)在 200平米以上的經(jīng)營需求的商戶占有較大比例。而夫子廟－中華門城堡風光帶的規(guī)劃，更為項目增添了政策上的導向； 06年南京加速了動拆遷的速度，達到 300萬平方米。 （ 5）夫子廟商貿(mào)城 物業(yè)位置：中華路 310號、緊鄰夫子廟 瞻園路人口 開發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積： 產(chǎn)品類型： 8層集中式商業(yè)， 1－， 5－ 8層為江蘇最大的古玩字畫交易平臺，此次推出的為 4層商鋪。 A、區(qū)域內(nèi)競爭個案分析 （ 1）宏圖 緯九路的建設、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由低污染。 ⑴ 秦淮地區(qū)生產(chǎn)總值 ⑵ 秦淮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三采觀點： 大型企業(yè)如晨光集團、普天通信等因結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)基地外遷等原因，導致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比例下降，成為制約經(jīng)濟增長的首要因素；以旅游、餐飲等現(xiàn)代服務業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產(chǎn)業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復瓦和拱門都用五色琉璃構(gòu)件，塔頂為重達二千兩的黃金寶頂?！? ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠流長的秦淮文化。 ? 《 至正金陵新志 》 引 《 丹陽記 》 云：“烏衣之起，吳時烏衣營處所也?！? 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。 ? 朱自清、俞平伯筆下的 《 槳聲燈影里的秦淮河 》 ，為當時秦淮河繁華景象的真實紀錄。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復秦淮區(qū)原名。 2020年 11月，紅花街道東風行政村撤銷。區(qū)域面積 公里。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿(mào)經(jīng)濟非常發(fā)達。全長 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。 2020年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現(xiàn)零售總額達 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到 14%。 這為南京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎(chǔ)。 ? 年末全市全轄金融機構(gòu)本外幣各項存款余額達 ，比年初增長 %；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 ? 存款余額達 ，比年初增長 %。 ? 路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 contents 第一部分 市場篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經(jīng)濟環(huán)境 ???????????? 南京社會經(jīng)濟和城市發(fā)展目標 ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 廟 商圈 門 商圈 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟發(fā)展狀況 ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計分析 ???????????? 商家訪談分析 ????????