【正文】 10:32:2110:32:2110:324/5/2023 10:32:21 AM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 05 四月 202310:32:21 上午 10:32:21四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。一期 B段推盤： 2023年 6月 21日 總銷售額 一期 B段開盤條件：一期 A形成熱銷，基本去化完畢，并具有一定的展示效果 .一期 B段推盤：一組團住宅入市均價約 4400元，住宅總銷售面積 ，總銷售額，至 08年 9月底實現(xiàn)去化率 65%， 08年底基本去化完畢。 競爭及價格策略周邊競爭項目分析，從地緣屬性角度檢取參考樣本；。n干濕分區(qū)、動靜分區(qū)明晰，n居住空間合理，浪費小。產品供應與消化比宏觀市場研究部分 —— 中部板塊? 東部板塊位于富民橋東側，包含大學城區(qū)域。中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽最具國際化色彩的新城市中心宏觀市場研究部分 —— 渾南新區(qū)，國際化新城市中心宏觀市場研究部分 —— 樓市新銳區(qū)，客群以老城為主區(qū)域特征252。推行項目網絡圖252。n 隨著經濟的增長，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的經濟基礎。以橋為劃分，分為東部板塊、中部板塊、西部板塊；252。這條貫通城市南北的金線，北起道義組團，南達桃仙航空港，穿越了渾河，串起了沈陽市最具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地段，為城市未來的發(fā)展預留下了極為寬廣的發(fā)展空間。次主力客群：風尚品位（約占總比例次主力客群：風尚品位（約占總比例 20%））年齡在 3145歲之間，家庭人數(shù) 34人，首次置業(yè)及二次置業(yè)約等，家庭年收入 1020萬，主要職業(yè)為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的中高級職員及公務員。 價格舒適度 國際化河畔新城左岸慧晶萬科 西向毗鄰主干道和地鐵口，人流車流主要途徑該區(qū)域252。 四月 21四月 2110:32:2110:32:21April 05, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/5 10:32:2110:32:2105 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 四月 2110:32:2110:32Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。示范區(qū)策劃 —— 人流來向分析銷售中心外部廣場、停車區(qū)銷售中心形象墻銷售中心內部接待和洽談區(qū)域現(xiàn)場樣板間位置，分別由 90和 120平米的兩個主力戶型組成．現(xiàn)場銷售中心接待到工地參觀的人流動線．現(xiàn)場與工地圍檔的包裝252。?宣傳策略上，突出 “ 后花園 ” 概念，詮釋本項目的居住內涵，以吸引居住的消費者。目標顧客定位風尚品位旭日東升風尚品位? 受教育程度較高，喜歡嘗鮮? 追求品位優(yōu)雅的生活? 買房最關注人文環(huán)境核心客源旭日東升? 年輕群體，收入不高? 渴望自由獨立的生活? 大部分選擇中小戶型主力客群 次主力客群占總比例 70%占總比例 30%主力客群主力客群 1：旭日東升（占總比例：旭日東升（占總比例 50%）） 　 ?年齡 35歲以下，家庭人員 12人，首次置業(yè)，家庭年收入在 510萬之間，主要職業(yè)為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。功能以現(xiàn)代商務為特色，建設用地結構多樣化。核心客源項目名稱 已開工 06年開發(fā) 年均消化中房金河花園 10 5 5浦江苑 20 7 SR新城 22 17 假日伊利雅特灣 30 14 融城時代 11 5 中國女人街 10 —— 金水花城 35 —— 河畔新城 50 10 9左岸慧晶 11 —— 唯美品格 19 —— 8清華同方信息港 8 7 4在水一方 26 —— 4塞納家園 17 4 5新華國際公寓 —— 5慧緣博雅 18 6 6新榆公館 20 6 富都麗景 10 10 7雍熙金園 10 10 總 計 101 宏觀市場研究部分 —— 年均消化量近百萬平米普通住宅的主力戶型面積在 100180m2之間，多數(shù)超過政府限價的大面積戶型，小戶型供給相對缺乏。－ 奧運會之機推動大戶型銷售，實現(xiàn)高價值產品成功變現(xiàn)。進軍潛力城市沈陽252。親水訴求，價格及品質北高南低252。? 區(qū)域點評：東部板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板塊均價在 37003800元 /平，未來隨著大學城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價值將會劇增；從主力產品供應面積看以二室為主，其次供應量較多的是三室二廳產品， 該區(qū)域未來主力產品面積將會向三室二廳方向發(fā)展。其他類比項目簡要分析、戶型設計的方正、是否浪費面積、公攤面積多少的考慮比較多 ，容易帶來銷售抗性，客戶通常要求 采光面比較大，客廳尺度大，因為東北人好講排場。在 07年 ～ ，現(xiàn)已停止。至 08年底實現(xiàn)去化率 65%， 09年 5月前基本去化完畢。 四月 2110:32 上午 四月 2110:32April 05, 20231行動出成果，工作出財富。 10:32:2110:32:2110:32Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 10:32:21 上午 10:32 上午 10:32:21四月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 10:32:2110:32:2110:32Monday, April 05, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。價格定位 —— 主要競品市場比較法 營銷推廣策略品位自由效率獨立按自己的方式來生活 獨處的自我空間確信不被侵犯的安全感身心回歸自然的輕松個性得以張揚的暢快淋漓擺脫依賴，過自己的生活對自己的家庭的責任感 經濟上自己自足的自豪感犀利的眼光生活藝術化品位的載體是文化對生態(tài)等新文明的由衷認知崇尚便利生活現(xiàn)代生活感的內在認同效率化生活 ,以獲私人時間教育等配套的素質化要求風尚品位教育程度高，喜歡嘗鮮追求品位優(yōu)雅的生活買房最關注人文環(huán)境旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨立的生活大部分選擇中小戶型主題形象定位 —— 目標客戶群價值點提煉HONGKONG MORDEN LIFESTYLE基于目標顧客的價值取向及本案所能提供的價值方案為我們所傳導的信息流就是：旭日東升客戶核心價值取向（獨立、效率、自由）地鐵、 CBD街區(qū)生活、開發(fā)商港資背景CBD 新銳生活港派解決方案這就是我們的主題定位訴求的信息流。經營策略 —— 項目資金組織經營策略 —— 項目現(xiàn)金流量資金峰值發(fā)生在 07年 4季度，數(shù)額 09年 4季度始，項目現(xiàn)金流為正 產品及開發(fā)策略項目總體方案示意用地紅線總面積 總建筑面積 計容積率總建筑面積 高層住宅 商業(yè) 不計容積率總建筑面積 其中：地下室 容積率 覆蓋率 %綠化率 45%住宅戶數(shù) 3660總停車位 1378其中地上停車 200地下停車 1178一期 A段一期 B段二期三期一期 A段可售面積如下住宅： 57307商業(yè)： 一期 B段可售面積如下住宅： 43614商業(yè)： 4707二期可售面積如下住宅： 38612商業(yè)： 0三期可售面積如下住宅： 138658商業(yè)： 6963 車位： 34015戶型整體比例