【正文】 項目在盤龍城區(qū)域?qū)儆谌笠?guī)模項目之一， 具有規(guī)模優(yōu)勢 項目 規(guī)模 物業(yè)類型 平均價格（元） 銷售速度 F、陽光城 160畝 普通住宅 4300 4045 哥特帝景 163畝 3800 4550 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 308畝 3800 3040 名流人和天地 810畝 4300 100110 領(lǐng)袖城 250畝 3800 6080 漢飛 〃 向上城 100畝 3800 剛開盤 恒大名都 570畝 4500 120130 08經(jīng)典 60畝 4000 4045 美景天成 210畝 4000 3040 巢 800畝（還剩200畝） 普通住宅 4500 5060 獨棟、聯(lián)排、疊拼 700013000 810 F天下 3160畝 純獨棟 13000 1020 中國院子 3500畝（含1000畝左右的山體和湖泊） 獨棟、聯(lián)排、疊拼 8000左右 2030 盤龍灣 870畝 獨棟聯(lián)排、雙拼 8000 23 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模項目有名流人和天地、恒大名都、巢、中國院子、 F天下、盤龍灣。 盤龍 —— 漢口北部新城 城市新極區(qū)，開啟新時代 62 本報告是嚴格保密的。華中最大樞紐機場。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報告是嚴格保密的。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著 和黃、世貿(mào) 等大開發(fā)商和萬達廣場 的進駐，區(qū)域?qū)⑾蚺涮R全的高端板塊轉(zhuǎn)換，未來供應(yīng)量較大 資源優(yōu)勢： 知名開發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達 400億元人民幣； ?０９年年底開工， 5年整體完工； ?由主題樂園、濱水會展中心、五星級酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個部分組成。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 “ 8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對項目所在區(qū)域認知 趨勢二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團強調(diào)功能分區(qū) 突出主城引導(dǎo)都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)及附近地區(qū)）合理布局。 本體價值挖掘 182。 利用 SCQ模型來確定核心問題 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) 即 武漢地產(chǎn)集團的目標(biāo) C （矛盾或沖突） Q （核心問題） 20 困 境 缺配套 【區(qū)域?qū)傩?—— 房地產(chǎn)市場格局】 早期為純別墅區(qū)域，但隨著低價取地的泛濫和各大開發(fā)商對于利潤的追求，高密度物業(yè)陸續(xù)增多，市場出現(xiàn)兩級分化，純粹性和高端性被打破，檔次逐漸降低 代表項目： F天下 物業(yè)類型：別墅 面積區(qū)間： 202300㎡ 銷售總價： 350800萬 代表項目：領(lǐng)袖城 物業(yè)類型：小高層 /高層 面積區(qū)間： 99139㎡ 銷售總價： 30— 60萬 高端物業(yè) 中低端物業(yè) 中高端物業(yè) 13 本報告是嚴格保密的。 【本項目 發(fā)展 的理想】 武漢地產(chǎn)在本項目的規(guī)劃和營銷實踐將在未來 510年，乃至更深遠的未來持續(xù)影響武漢地產(chǎn)格局 本項目承載了武漢地產(chǎn)由項目開發(fā)商向區(qū)域運營商轉(zhuǎn)變的使命 以此為基調(diào)，我們對本項目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略進行了深入的研究 8 本報告是嚴格保密的。 本次匯報結(jié)構(gòu) 9 屬性界定 核心問題 梳理 競爭機會挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 【地塊屬性 —— 位臵、指標(biāo)】 地塊靠近區(qū)域核心地段，總占地 2481畝，本次策劃用地約 1714 畝，容積率最低約 ，并可上調(diào)，屬大規(guī)模住宅開發(fā)項目 ?地塊位臵： 本項目位于盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盤龍大道、楚天大道、湖濱路、乘龍路的圍合區(qū)域內(nèi)?？粘? 客戶分析 182。以陽邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托，形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展力 . —— 武漢十一五規(guī)劃 武漢實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化的重要舉措是實現(xiàn)交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路交通建設(shè)占到相當(dāng)大的比例；區(qū)域間交通體系的建設(shè)將直接促使資金快速在城市圈中流動 3. 三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競爭 由于城市內(nèi)過江交通的阻礙，相對獨立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現(xiàn)代通訊、商務(wù)、物流、證券金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部面臨著區(qū)域性的競爭。 5條骨架線路跨兩江 跨長江線路 3條 分別為 U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U7(黃家湖大學(xué)城 — 盤龍城 )和 U4(永安堂 — 武漢站 )。 ②和黃： 1000畝； 占位高端，配套不詳 ?經(jīng)市規(guī)劃局認證 ： ?新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大板塊 ?時間節(jié)點； ?2023年： ?總體規(guī)劃編制，組織實施基礎(chǔ)設(shè)施、項目引進、公共服務(wù)體系建設(shè)等方面； ?20232023年 ： ?初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務(wù)體系建設(shè) ； ?20232023： ?完成重點項目及一批房地產(chǎn)項目建設(shè)； 現(xiàn)有項目： 東方夏威夷 城市最佳生態(tài)居住板塊 大洋彼岸 ２ １ ?后官湖： ?后官湖為武漢第二大湖，湖面面積 3000多畝，景觀可利用度高 ?知音湖： ?水體面積 30平方公里 千年美麗 漢陽 中心區(qū) 陽口區(qū) 武昌區(qū) 知音湖 后官湖板塊 三環(huán)線 外環(huán)線 價格： 50006000元左右 40 本報告是嚴格保密的。 盤龍城板塊：憑借機場等交通優(yōu)勢，盤龍城定位為以物流為主的 產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價格為競爭優(yōu)勢 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機場 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤龍城將建設(shè)成為一個集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車工業(yè)及建工機械 、建筑建材業(yè) ，加快精細化工和電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國際機場 ，建設(shè)成為一個集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際性空港城； ?旅游度假區(qū)： ?生態(tài)人居區(qū)： 組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等 17家簽約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來首選的理想居住地。全國六個大型樞紐性機場之一 ?水上交通： 盤龍城離陽邏深水港僅 12公里距離。 產(chǎn)業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動外溢客戶轉(zhuǎn)變 項目開發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認知差 城熟：配套完善，區(qū)域認知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶變化 價格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價格提升，被動外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動外溢＞被動外溢＞度假人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位 客戶比例 被動外溢人群 度假客戶 投資客 主動外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價值 4： 預(yù)估近 35年導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)管理人員 23萬人，后期成規(guī)?；? 63 區(qū)域價值總結(jié) 。但規(guī)模超過千畝的只有 F天下和中國院子。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項目位于區(qū)域 中心組團，配套相對集中，人氣最旺 70 盤龍城樓市分布圖 ?中心組團 區(qū)域價值最高 位于盤龍城核心位臵 ,是盤龍城的區(qū)域價值峰值 代表樓盤：領(lǐng)袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團 臨盤龍大道，以 F天下為代表，開發(fā)較早，多數(shù)是一些超級大盤，在盤龍城定位高端，常年引領(lǐng)區(qū)域別墅價格走勢 代表樓盤： F天下、盤龍灣 ?恒大、 F系列組團 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價值較高 代表樓盤： F陽光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復(fù)合型組團 位于區(qū)域主干道盤龍大道兩側(cè)，以中低密度或高低配的復(fù)合型項目為主 代表樓盤：巢上城、中國院子 岱黃高速 恒大、 F組團 中心組團 項目價值 1： 位于盤龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢 2 1 3 4 1 領(lǐng)袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國院子 70 本報告是嚴格保密的。 盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點相吻合，在政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，路網(wǎng)完善的支撐下，實現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤龍城產(chǎn)業(yè)新城將在項目開發(fā)期內(nèi) 成熟 ?盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對盤龍城發(fā)展有巨大推動作用 ?目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟核心區(qū)，航空經(jīng)濟將成為盤龍城重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力 ?盤龍城對外交通發(fā)達， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 配套完善 61 區(qū)域價值 3： 規(guī)劃利好加快產(chǎn)業(yè)新城定位的落實 61 本報告是嚴格保密的。 盤龍城對外交通發(fā)達， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟： 盤龍城與天河機產(chǎn)距離 5公里。已完 成三個學(xué)校、一個派出所的建設(shè)，各項工作進展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。 市場認知： 典型樓盤： ?5萬余畝的寬闊湖面 ?水質(zhì)曾達到國家 Ⅱ 級 ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強調(diào)湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴得六個生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學(xué)云集 周圍多所大學(xué) ,帶動周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價格： 50006300元 39 本報告是嚴格保密的。 E3—— 由蔡甸常福至陽邏。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國家級高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實力的加強，使項目站位更高的價值平臺 32 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 企業(yè)目標(biāo)、客戶關(guān)注問題、限制條件 企業(yè)目標(biāo) 客戶關(guān)注的 問題 3 4 1 ２ 在快速銷售的前提下保證一定利潤 提高片區(qū)入住率、塑造區(qū)域標(biāo)桿項目，成功樹 立企業(yè)品牌 產(chǎn)品 ：物業(yè)類型如何選??？產(chǎn)品如何創(chuàng)新？ 2 容積率 ：項目的容積率如何選取，既能保證利潤同時不降低項目品質(zhì)？ 項目的限制條件 ?項目開發(fā)周期 810年 ,明年 9月動工， 2023年入市 ?武漢地產(chǎn)集團為大型國企，從事市政基礎(chǔ)建設(shè)，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域沒有品牌效應(yīng) ?統(tǒng)建的地塊必須先開發(fā) 配套 ：項目需要做哪些配套？每種配套做多大規(guī)模？ 3 提出一個質(zhì)感、創(chuàng)新、能實操的方案通過黃陂 區(qū)規(guī)劃 1 整體性 ：如何形成大盤的整體性開發(fā)？ 19