【正文】 恒大名都：盤龍城內(nèi)最高端樓盤，依靠其豪華展示、高性價比、自身品質(zhì)和品牌，實(shí)現(xiàn)火爆開盤和持續(xù)快銷，因在開盤前期對青山區(qū)定向宣傳，吸引了很多青山區(qū)改善性客戶 規(guī)模 占地面積 :570畝 產(chǎn)品形式 高層、聯(lián)排、疊拼 戶型 高層 2房（ 8090平）、 3房（ 100130平）、 4房 (144平 )，單價 6000左右，含 1500的裝修標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排 200平，單價 80009000，以前開發(fā)商剩余的聯(lián)排總價約120萬，疊拼 140240平 客戶 漢口北市場的生意人、漢口市區(qū)、武昌青山區(qū)客戶，首臵客戶占到 70%，漢口北市場的客戶占到 10% 銷售狀況 10月 3日開盤，開盤當(dāng)日勁銷接近 3個億，至今共銷售 500余套房 價格 高層單價 6000元，含 1500元的裝修 配套 1萬平的商業(yè)街、會所面積 5200平 驅(qū)動力： 豪華展示 + 性價比（裝修、品質(zhì)） +品牌 超大廣場、氣派的大門 中心水景、酒店式的會所 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 郊區(qū)物業(yè)價值體現(xiàn)尚待時間 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域價值即為項目價值，項目應(yīng)充分 利用區(qū)域的新城規(guī)劃，順應(yīng)方向，充分挖掘 區(qū)域的價值對于項目后期有利好影響，但對于項目中前期而言，這些價值只能作為營銷噱頭， 短期內(nèi)可兌現(xiàn)價值有限，區(qū)域陌生現(xiàn)象難以改變，且區(qū)域內(nèi)所有項目都能享有區(qū)域價值 區(qū)域分析總結(jié) 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 2：政府的 配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期 ，短期內(nèi)交通和配套的完善動作不大，空城現(xiàn)象難以頓時改變 28街照片 盤龍城那邊的交通太不方便了，在那里住著，來市區(qū)里上班的話，擠車擠不上，擠上了也堵車，再說那里什么配套都沒有，生活太不方便了， 買了房近期也不會搬過去住，等過幾年那邊成熟了在過去住。 配套： 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 這三年盤龍城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入很大，這幾年有很大的改善，從盤龍城房價的上升來看也可以看出環(huán)境的改善。擴(kuò)建后。 總部經(jīng)濟(jì) — 卓爾企業(yè)基地： 由 100多棟辦公樓群、品牌展示中心、商務(wù)會所、娛樂休閑等相應(yīng)配套設(shè)施組成，預(yù)估未來管理人員 6000人 項目名稱 卓爾企業(yè)基地 已入駐企業(yè) 步步高、熊貓、分眾傳媒等電子、研發(fā)企業(yè)，約 80家 占地規(guī)模 占地 700畝，投資額逾 6億元，規(guī)劃建近200棟單體獨(dú)棟、雙生態(tài)的企業(yè)總部樓，一、二期 100多棟辦公樓已全部售完 潛在 客戶 企業(yè)情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè) 類型 群體數(shù)量 企業(yè)中高管 主要包括電子、傳媒、研發(fā)類企業(yè)，目前已有 80多家，規(guī)劃共有 300余家 中等收入，有一定財富積累 工作相對穩(wěn)定，在盤龍城工作，因地域因素，有潛在臵業(yè)需求 ?購買力 4050萬元，有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價比； ?生活環(huán)境改善，追求更舒適 洋房 高層 目前預(yù)估1600左右，未來預(yù)估6000人左右 機(jī)場高速 區(qū)位 規(guī)劃 卓爾企 業(yè)基地 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研獲取 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城 區(qū)域價值 2： 處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢 武昌湯遜湖 38004500元 金銀湖西部 45005500元 金銀湖高爾夫板塊 70008000元 漢陽后官湖、知音湖 50006000元 高層： 50006300元 別墅： 20230以上 后湖 60007000元 區(qū)域處于價格洼地，在短期內(nèi)很難趕超其他區(qū)域，但可以通過完善配套、產(chǎn)品發(fā)力等措施增強(qiáng)與金銀湖西部板塊及后湖板塊的競爭力 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的 有效來源地更廣。 未來發(fā)展定位： 城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū) 交通規(guī)劃： ?軌道交通規(guī)劃： ?輕軌一號線于今年開通 ，連接金銀湖至漢口市區(qū) ?地鐵 7號線，連接金銀湖和南湖， 于 2023年 7月頒布規(guī)劃 ?地鐵 6號線，金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心 ,2023年建成。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 4條主干線路串城區(qū) 漢口 2條 分別為 U1(吳家山 — 堤角 )和 U8(古田 — 陽邏 )； 武昌 2條 分別為 U5(青菱 — 青山 )和 U9(魯巷 — 東湖高新 )。 軌道交通將促進(jìn)武漢的城市融合，跨區(qū)域臵業(yè)和遠(yuǎn)郊臵業(yè)比例將得到大幅提升 趨勢三 武漢市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃修編方案由 3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成，線路全長 530公里，設(shè)站309座，其建設(shè)規(guī)模已經(jīng)超過法國巴黎 500公里的地鐵規(guī)模 在武漢市的軌道交通網(wǎng)基本建成時將形成： ?武漢市 66%的人口在 600米的步行范圍內(nèi)，就能找到地鐵站； ?“ 60分鐘穿城， 30分鐘到達(dá)中心城區(qū)”； ?軌道交通在主城區(qū)承擔(dān)的客流將達(dá) 55%以上。 啟示：在區(qū)域劃分和客戶認(rèn)知中，項目所在區(qū)域?qū)哪吧鞘羞h(yuǎn)郊成為城市近郊 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 武漢展覽館廣場 武漢 “兩型社會”增強(qiáng)城市吸引力 ? 東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調(diào)小組首批確定的建設(shè)。 武漢依托中部“天元”的地理位臵將建立其戰(zhàn)略支點(diǎn)的城市地位，提升整個城市的價值平臺 ? 武漢位于 京廣縱向經(jīng)濟(jì)帶，長江橫向經(jīng)濟(jì)帶，的“十”字中心 占據(jù)中部“天元”地位 ? 武漢是中部地區(qū)的交通樞紐 京廣線連接中部 21個大中城市 長江連接中部 19個大中城市 ? 武漢是中部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)核心 沿京廣經(jīng)濟(jì)帶城市經(jīng)濟(jì)占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 32%， 沿長江經(jīng)濟(jì)帶城市經(jīng)濟(jì)占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 19%， 兩者合計占中部總量的 43%。 本次匯報結(jié)構(gòu) 29 屬性界定 核心問題 梳理 案例分析 競爭機(jī)會挖掘 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃，導(dǎo)致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項目內(nèi)部無資源依托 盤龍城那個地方太偏僻了，去過一次，塞車，又荒涼，在那個地方買個吃的東西都困難，買了房子也沒法住。 本體價值挖掘 182。 【地塊屬性 —— 內(nèi)部】 地勢平坦，無明顯景觀資源，開發(fā)商代建 3條規(guī)劃路，首先動工的是南北向、 50米寬的乘龍路 地塊內(nèi)部 ?地塊內(nèi)部地勢平坦，無明顯高差和景觀資源 ?北側(cè)待拆遷農(nóng)民房與南側(cè)高壓線走廊在項目啟動前均可順利處理 ?內(nèi)部規(guī)劃三條道路，兩條南北向，一條東西向，首先動工的是 50米寬的盤龍路，由開發(fā)商代建 1 乘龍路 50米寬 2 3 4 4 3 2 1 無優(yōu)勢資源 15 本報告是嚴(yán)格保密的。目前大多集中于巨龍大道葉店區(qū)域公路兩側(cè)。 產(chǎn)品定位 182。 1998年 2023年：萬科地產(chǎn) 99年在羅湖核心區(qū)域的多點(diǎn)開發(fā)，完成地產(chǎn)規(guī)模的增長，但仍然表現(xiàn)為以機(jī)會主導(dǎo)開發(fā)的特征； 01年最終形成了三個產(chǎn)品系列的雛形，步入地產(chǎn)品牌發(fā)展的成熟階段 1998年 2023年 萬科城市花園 萬科桂苑 萬科俊園 深圳瑰麗福景大廈 萬科彩園 萬科四季花城 萬科溫馨家園 萬科金色家園 城市花園系列 四季花城系列 金色家園系列 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 城市建成區(qū) 2023年 1999年 萬科的深圳路徑 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年 2023年：萬科開始嘗試對低密度產(chǎn)品的探索和創(chuàng)新，并主動性地在坂雪崗區(qū)域形成主導(dǎo)性開發(fā)； 2023年 2023年 萬科金域藍(lán)灣 萬科東海岸 萬科十七英里 萬科第五園 萬科城 2023年 2023年 萬科第五園 —— 與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位； 利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長； 萬科的深圳路徑 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 本體價值挖掘 182。 ?區(qū)域內(nèi)只有一家大型超市“中百倉儲”。 【周邊四至】 北側(cè)距后湖約 300米，低層物業(yè)沒有湖景視野，至東南側(cè)的中百倉儲最遠(yuǎn)距離約 3公里，南側(cè)緊臨主干道巨龍大道，西側(cè)近主干道盤龍大道 地塊四至 ?地塊東臨盤龍大道，南靠巨龍大道，具有良好的昭示性 ?北側(cè)距后湖約 300米，西北角至中百倉儲 ，地塊南側(cè)凹槽處為國家電網(wǎng)，對住宅開發(fā)存在一定影響 ?盤龍大道與巨龍大道為區(qū)域主干道，路況一般。 客戶分析 182。 —— 漢口街邊的路人訪談 項目內(nèi)部 項目內(nèi)部 項目內(nèi)部 盤龍城 盤龍城 政府沒有明晰的配套規(guī)劃，區(qū)域陷入惡性循環(huán)的空城中 困境1 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 中部“兩核兩帶六圈”格局 戰(zhàn)略支點(diǎn)城市功能特點(diǎn) ?交通樞紐 ?產(chǎn)業(yè)牽引 ?要素集散 ?服務(wù)中心 ?管理中心 ?創(chuàng)新中心 中原城市群 武漢城市圈 沿江城市群 長株潭城市群 太原城市群 昌九城市群 趨勢一 247。 ? 武漢作為中國第三大科教中心、第二大智力密集區(qū)，對高科技人才有很大的吸引力。 隨著交通網(wǎng)絡(luò)體系的形成，武漢與周邊 8市將形成一小時經(jīng)濟(jì)圈，促進(jìn)購房的雙向流動 ?公路： 建成以武漢為中心樞紐、由環(huán)城市圈快速路和 13條呈放射狀的高速公路與快速路構(gòu)成的“一環(huán)十三射四聯(lián)線”公路主骨架網(wǎng)。 3條市域快線連城郊 E1—— 由蔡甸至豹澥，實(shí)現(xiàn)漢陽與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。 鎮(zhèn)內(nèi)主干線路主要用于增加線路覆蓋范圍，提高線網(wǎng)服務(wù)水平。 隨著武漢城市化進(jìn)程加速，使得中心區(qū)用地受限、房價高企，已形成武漢的房地產(chǎn)格局以三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射的格局 武昌 高科技 教育 漢陽 現(xiàn)代制造 旅游 漢口 商業(yè)貿(mào)易 金融服務(wù) 供應(yīng)格局 ?以漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射，區(qū)域性臵業(yè)表現(xiàn)明顯； ?武昌中心區(qū)以改善類產(chǎn)品為主，首改、再改產(chǎn)品成為成交的絕對主力； ?漢陽中心區(qū)受大規(guī)模拆遷和區(qū)域價格調(diào)整影響，市場成交以首臵首改的兩房產(chǎn)品為主； ?漢口中心區(qū)因整體供應(yīng)量小，產(chǎn)品隨供應(yīng)量變化，且各產(chǎn)品的價格較為趨近； 整體供應(yīng)格局： 盤龍城板塊 后湖板塊 金銀湖 板塊 湯遜湖板塊 后官湖、知音湖板塊 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?BRT規(guī)劃 ?規(guī)劃中快速公交線路走向為：漢口火車站－發(fā)展大道－長豐大道－古田二路－金橋中路，該線路為聯(lián)系金銀湖地區(qū)與漢口火車站的快速通道 41 本報告是嚴(yán)格保密的。和漢口商業(yè)、商務(wù)區(qū)的心理距離更近。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 漢口北批發(fā)群 —— 漢口北批發(fā)城： 目前全國最大的商品批發(fā)市場，全部建成后，在中部六省，可形成一個每天 10萬人的客流量、年銷售額500億的大型集群消費(fèi)市場 機(jī)場高速 區(qū)位 第一批 發(fā)城 潛在客戶 批發(fā)城老板 客戶特征 來自全國各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 客戶盤點(diǎn) 預(yù)估漢口北批發(fā)城未來有 15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板 臵業(yè)需求 ?消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn) ?性價比，投資機(jī)會為考慮因素 ?自?。菏孢m度、交通、價格 群體數(shù)量 小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求 大部分為洋房，高層客戶群體 56 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 項目名稱 漢口北批發(fā)城 投資規(guī)模 總投資 60億，總建面 380萬平方 占地規(guī)模 總占地面積約 1200畝，總建筑面積約380萬平米 周期 五年分三期開發(fā) 現(xiàn)狀 一期已售商鋪 5000家 數(shù)據(jù)來源：一期商鋪數(shù)據(jù)實(shí)地調(diào)研獲取，總商鋪數(shù)量根據(jù)總規(guī)模預(yù)估而得 56 本報告是嚴(yán)格保密的。貨物吞吐能力達(dá)到 1000萬噸。 商業(yè)配套是市場化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會來。 ——買房客戶 盤龍城的公交系統(tǒng)、市政建設(shè)的 投入都要看這個片區(qū)的發(fā)展情況 ，看片區(qū)的人流量，多了肯定就會投入，不過近期的投入不多。 基于區(qū)域