【正文】 ? 項(xiàng)目評(píng)估的資信評(píng)估手段是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)借款企業(yè)進(jìn)行的客戶信用評(píng)級(jí)。 《 指引 》 中以下三個(gè)方面需要特別留意。 ? 一旦發(fā)現(xiàn)保證人的擔(dān)保資格發(fā)生變化或擔(dān)保能力下降，抵（質(zhì)）押物價(jià)值下降或抵押權(quán)益受損，銀行應(yīng)當(dāng)要求借款人增加相應(yīng)的擔(dān)保措施，如增加擔(dān)保方式、提供新的抵押物。 ? 3．其他需要關(guān)注的問題 ? 貸款企業(yè)是否出現(xiàn)法律糾紛、財(cái)務(wù)狀況是否正常、企業(yè)在其他銀行的授信余額變化、保證人或抵（質(zhì)）押物的情況如何。 ? （ 2）抵（質(zhì)）押擔(dān)保類貸款：抵（質(zhì)）押物清單、抵（質(zhì)）押物價(jià)格評(píng)估報(bào)告、抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明、有處置權(quán)人同意抵（質(zhì)）押證明、抵（質(zhì)）押登記證明文件、抵（質(zhì)）押物保險(xiǎn)單正本。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 ? P104109 五、貸款擔(dān)保條件評(píng)估 ? 貸款擔(dān)保條件評(píng)估一般涉及土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押三個(gè)方面。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在中國通常稱為 項(xiàng)目建設(shè)單位 ，由它負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案的準(zhǔn)備、挑選、報(bào)請(qǐng)上級(jí)機(jī)關(guān)審批，以及項(xiàng)目的建設(shè)過程（包括設(shè)計(jì)、施工、購置安裝等）。 ? 在評(píng)估項(xiàng)目資本金時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是企業(yè)所有者權(quán)益是否屬實(shí)。 （一）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ? 首先要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的 建設(shè)背景 ，綜合項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、城市建設(shè)規(guī)劃，分析該項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，評(píng)價(jià)其建設(shè)的必要性和正當(dāng)性。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （三）評(píng)估手段 ? 再次 ，客戶信用評(píng)級(jí)所依賴的信息不僅限于財(cái)務(wù)信息，還包括其他一些指標(biāo)，如管理層的學(xué)歷與能力、企業(yè)過往還貸記錄、所處的行業(yè)地位等，因此客戶信用評(píng)級(jí)是一個(gè)全面而綜合地考察借款人的過程。 ? 案例 江蘇某家大型物資貿(mào)易公司在物資市場(chǎng)飽和、以賒銷為主的經(jīng)營狀況下他們 2023年的銷售收入 4億元 ,而呆帳損失只有 4000多萬元。換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠涵蓋貸前調(diào)查報(bào)告里的絕大部分內(nèi)容，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸前調(diào)查工作是廣義上的項(xiàng)目評(píng)估。 ? （ 2）負(fù)責(zé)信貸審查二工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施與管理。不論貸款是否被批準(zhǔn)，調(diào)查部門都須將審批結(jié)果通知企業(yè)并退還申請(qǐng)資料。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個(gè)部分） ? ? 詳細(xì)介紹項(xiàng)目的基本情況，包括：是否納入國家或地方的建設(shè)開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)機(jī)關(guān)、時(shí)間、批文文號(hào)；項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來源：項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、占地面積、容積率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程及工程進(jìn)展情況：項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備與可行性操作方案、計(jì)劃開竣工日期；詳細(xì)說明各項(xiàng)襲批文手續(xù)是否齊備、“四證”是否齊全，對(duì)于證件尚不齊備的要重點(diǎn)說明原因并提出解決方案；施工單位資質(zhì)等級(jí)；配套工程、市政設(shè)施和物業(yè)管理的情況。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （二）貸前調(diào)查的內(nèi)容 ? ? （ 1）對(duì)借款人和保證人法定代表人的品行、業(yè)績、能力、信譽(yù)等方面進(jìn)行深入調(diào)查，了解其經(jīng)營管理水平和履約記錄。 ? 在實(shí)地考察時(shí)，調(diào)查人員必須親自參觀企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所、廠房設(shè)備以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門，著重調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行情況、實(shí)際生產(chǎn)能力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、應(yīng)收賬款和存貨情況，必要時(shí)還須審查企業(yè)的明細(xì)賬目。 ? （ 5）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，且該項(xiàng)目應(yīng)是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行所在地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款資金嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 （四）土地開發(fā)貸款 ? 土地開發(fā)貸款是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。正是基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持，而貸款則成為其主要的融資手段。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)活動(dòng)的貸款。 二、房地產(chǎn)信貸的分類 房地產(chǎn)信貸分類 自營性房地產(chǎn)貸款 政策性房地產(chǎn)貸款 按照貸款的自主權(quán) 抵押貸款 擔(dān)保貸款 按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)貸款 按照貸款相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)級(jí)別的分類 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)貸款 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)貸款 按照貸款的自主權(quán)分類 ? 自營性房地產(chǎn)貸款 又稱商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，是指銀行以自籌資金作為資金來源，自主經(jīng)營的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，包括法人房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房地產(chǎn)貸款：具體內(nèi)容參見表 41所示。 ? 政策性房地產(chǎn)貸款 （ 1）個(gè)人住房公積金貸款。流動(dòng)資金貸款一般分為短期和中長期兩類，其中又以短期流動(dòng)資金貸款最為多見。 ? （ 3）貸款期長。在土地儲(chǔ)備制度建立以前，房地產(chǎn)建設(shè)前期必須進(jìn)行的土地開發(fā)一般也都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，這就產(chǎn)生對(duì)土地開發(fā)的融資需求，土地開發(fā)貸款應(yīng)運(yùn)而生。 ? （ 6）以在建工程抵押或提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保。完成現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后，經(jīng)辦人員須及時(shí)撰寫現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)告，從而為進(jìn)一步評(píng)估做好準(zhǔn)備。 ? （ 2）考察借款人、保證人是否已建立良好的公司治理機(jī)制，是否制定清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，是否具備科學(xué)的決策系統(tǒng)和規(guī)章制度。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個(gè)部分） ? ? 這部分主要包括對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析和銷售前景分析。 ? （二）貸款審查的主要內(nèi)容 ? ? 在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的初審中，審批人員需要完成如下工作。 ? （ 3）按照授權(quán)和管理程序，對(duì)重大問題和疑難問題進(jìn)行決策。借用金融風(fēng)險(xiǎn)管理的術(shù)語，狹義的項(xiàng)目評(píng)估像是一種“債項(xiàng)評(píng)級(jí)”工作，而廣義的項(xiàng)目評(píng)估則還要包含“客戶評(píng)級(jí)”的內(nèi)容。這個(gè)成績來自于該企業(yè)的信用等級(jí)管理。相比較來說項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的過程則顯得單一。此外，考慮到當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)實(shí)情況，項(xiàng)目評(píng)估人還應(yīng)當(dāng)分析在政策允許和技術(shù)上可行的前提下，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用效率是否達(dá) 到最優(yōu)。企業(yè)所有者權(quán)益包括 實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤 ，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)收資本是否與注冊(cè)資本一致，是否存在股東抽逃資金的問題，未分配利潤是否存在虛增，留存收益是否真實(shí)。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位的分析要從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點(diǎn)是防止機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大化，提高機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目的能力和處理突發(fā)事件的能力。 ? （一）土地使用權(quán)抵押貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了 《 國有土地使用證 》后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。 ? 3．貸款項(xiàng)目資料 ? （ 1）“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)日印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。 （三）貸款分類管理 ? 根據(jù)中國人民銀行頒布的 《 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則（試行） 》 ，按照風(fēng)險(xiǎn)程度的不同，商業(yè)銀行要將貸款從高到低劃分為五類，分別是：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失。若不能滿足銀行要求，銀行可以根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款資金，甚至可以要求提前收回貸款。 ? 1．風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施 ? 2．風(fēng)險(xiǎn)控制手段 ? 3．風(fēng)險(xiǎn)管理要求 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險(xiǎn) ? 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 ? 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的分類 ? 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)的保險(xiǎn)要求 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，它是基于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生的。這種評(píng)級(jí)工作同項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估不同，需要進(jìn)行認(rèn)真區(qū)分。 本章小結(jié) ? 房地產(chǎn)貸款是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理活動(dòng)中涉及的各類貸款：狹義的房地產(chǎn)貸款是指根據(jù)，將房地產(chǎn)貸款規(guī)定為與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、．消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的法規(guī)依據(jù) ? 銀監(jiān)會(huì)于 2023年 8月組織制定討論通過 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 （簡稱《 指引 》 ）。此外還須關(guān)注抵（質(zhì)）押物的當(dāng)初的估價(jià)與現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格是否出現(xiàn)重大變化、抵（質(zhì)）押物是否完好、貸款余額同抵押物的現(xiàn)值比例是否合適、抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押的問題。 ? 2．開發(fā)項(xiàng)目是否正常 ? 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)包括以下要點(diǎn)： （ 1）項(xiàng)目進(jìn)展是否順利，工程進(jìn)度是否按照計(jì)劃執(zhí)行： （ 2）投資預(yù)算執(zhí)行情況如何； （ 3）完工量與資金使用量是否匹配； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)中的主要成本變動(dòng)情況； （ 5）施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)；（ 6）配套設(shè)施建設(shè)如何； （ 7）市場(chǎng)銷售情況； （ 8）資金回籠情況如何； （ 9）與項(xiàng)目配套的貸款（如個(gè)人住房貸款或商用房貸款）；（ 10）還款資金落實(shí)情況。 ? 2．擔(dān)保資料 ? （ 1）第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書。人力資源流動(dòng)性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個(gè)人員變動(dòng)頻繁的企業(yè)注定難以實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，在實(shí)踐中銀行評(píng)估人員要重點(diǎn)關(guān)注 企業(yè)高管尤其是董事長 、 總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。 ? (1)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。 ? 對(duì)項(xiàng)目資本金的要求不僅可以有效防止市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱；而且對(duì)銀行的信貸資金本身也是一種保護(hù)。 ? P100 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估包括了兩個(gè)方面的內(nèi)容， ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估包括： 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 、 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 、 資金來源籌措評(píng)估 、 項(xiàng)目組織與人力資源分析 四個(gè)方面。而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估則是主要針對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行的評(píng)估與預(yù)測(cè)，如通過對(duì)項(xiàng)目本身的開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得出項(xiàng)目本身的總投資利潤率、自有資金利潤率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)償還貸款的資金來源和還款方式，對(duì)項(xiàng)目回收期及還款能力做出預(yù)測(cè)。 ? 由企業(yè)管理人員親自對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查 ,廣泛收集有關(guān)情報(bào) ,上門登記來取得直接信息、通過專門的信息機(jī)構(gòu)或是從其他企業(yè)對(duì)該客戶的評(píng)價(jià)獲取間接信息。 ? 廣義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估不僅包括財(cái)務(wù)效益評(píng)估和國民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)包括借款人信用評(píng)估、抵押評(píng)估以及貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 ? （ 1）審查貸款是否符合國家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸款審查委員會(huì)的審查意見基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。 ? 貸款批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸款坎發(fā)放手續(xù)；貸款未獲批準(zhǔn)的，審查部門或簽批人要說明理由，同時(shí)將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門。除此之外，還要關(guān)注該企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度是否健全，特別是通過近三年和最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表估算其運(yùn)營能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。 ? （ 7）調(diào)查去也真實(shí)借款目的，防范貸款詐騙。會(huì)談應(yīng)當(dāng)側(cè)重收集關(guān)于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的思路和內(nèi)部管理的狀況，從而獲取對(duì)借款企業(yè)高層管理者的感性認(rèn)識(shí)。 ? （ 4）環(huán)保手續(xù)齊備。商業(yè)用房是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，其中寫字樓和商 場(chǎng)是最為人們熟悉的商業(yè)用房。房地產(chǎn)開發(fā)的過程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補(bǔ)償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占暑用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。 而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和提供專門服務(wù) 。土地儲(chǔ)備貸款的借款人是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 （ 2）土地開發(fā)貸款。 ? 凡經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作良的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長乓且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時(shí)呼間。目前，隨著土地儲(chǔ)備制度的深入推進(jìn)和土地整理儲(chǔ)備中心的出現(xiàn)，土地開發(fā)貸款己逐漸被土地儲(chǔ)備貸款所取代。 ? （ 7）有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)不超過其凈資產(chǎn)的 50%。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 手段靈活，通過搜集各種媒介中有價(jià)值的相關(guān)信息展開調(diào)查。 ? （ 3）對(duì)借款人、保證人的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其提供的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性進(jìn)行審查，對(duì)重要數(shù)據(jù)核對(duì)總賬、明細(xì)賬，查看原始憑證與實(shí)物是否相符，掌握借款人和保證人的償債指標(biāo)、盈利指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)和經(jīng)營增長指標(biāo)等重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 ? 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析要包括： （ 1）項(xiàng)目區(qū)域：介紹項(xiàng)目所處地理位置、周邊環(huán)境、所處地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)狀況； （ 2）建筑規(guī)劃與房型設(shè)計(jì)：介紹項(xiàng)目樓盤分布、建設(shè)內(nèi)容、房型種類等； （ 3）銷售價(jià)格：介紹樓盤銷售價(jià)格，以及與周邊地區(qū)樓盤價(jià)格的比較； ； （ 4）結(jié)論。 ? （