【正文】 一期 二期 三期 商業(yè) ?因此社區(qū)內(nèi)部增加商業(yè)（住宅一、二層改商業(yè)）的想法是具有高度前瞻性的，同時(shí)可一定程度增加業(yè)主購物的便利性。 21 價(jià)格建議 市場比較法 綜合考量本案區(qū)位、商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)等，由于同區(qū)域競品項(xiàng)目底商均未售且目前價(jià)格未定，因此選取同位于安平區(qū)域的住宅項(xiàng)目底商的二手房作為參考，選擇京津花園（臨 103國道）、啟程二期 （臨平安大街） 、平安麗景 （臨平安大街） 和觀天下 （臨平安大街） 主要打分因素：位臵、交通、規(guī)模、周邊人口、商業(yè)形態(tài)、鋪位設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、升值潛力 22 價(jià)格建議 市場比較法 序號(hào) 項(xiàng)目 權(quán)重 京津花園 啟程二期 平安麗景 觀天下 本項(xiàng)目 15% 15% 20% 50% 1 位臵 20% 2 4 4 4 3 2 交通 10% 2 3 3 3 3 3 規(guī)模 10% 3 2 3 3 5 4 周邊人口 15% 4 4 3 3 4 5 商業(yè)形態(tài) 10% 3 3 2 4 5 6 鋪位設(shè)計(jì) 10% 2 2 3 4 3 7 物業(yè)管理 5% 2 3 3 3 5 8 升值潛力 20% 2 2 3 3 5 1 合 計(jì) 結(jié)合參考項(xiàng)目的目前二手房售價(jià)X=(6000*15%/+6000*15%/+6000*20%/+7500*50%/)* ≈8728元 /㎡ 23 價(jià)格建議 市場比較法 考慮市場變化及誤差，本案商業(yè)街均價(jià)應(yīng)考慮為 8728*—8728* 即目前在 8466—8989元 /㎡范圍內(nèi) 備注：此價(jià)格為目前售價(jià)，考慮后期推出商業(yè)價(jià)格，會(huì)有一定的漲幅，年增長率約在 10%左右。 6 商業(yè)街本體分析 商業(yè)街基本情況 ? 商業(yè)街位臵：位于項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)，北側(cè)商業(yè)緊鄰安平交通主干道平安大街，西側(cè)商業(yè)臨安泰路，目前該路車流人流量較小 ? 商業(yè)街總建面：約 20230㎡ ? 商業(yè)街形式：獨(dú)立商業(yè)街；地上 2層，局部地上 3層 ? 單個(gè)商鋪面積： 180230米（根據(jù)現(xiàn)有 9商業(yè)推算） ? 商鋪層高：一層 ，二層 ， ? 面寬： ? 進(jìn)深： ，少量 2萬平米巴洛克風(fēng)情獨(dú)立商業(yè)街，地上 23層，單鋪面積 180230㎡為主。 ?商業(yè)規(guī)模： 該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪為主。月 ? 車位配比 ：車位充足 1:1 ? 打造英倫風(fēng)格的中高端現(xiàn)代社區(qū)，成熟的商業(yè)、生活配套，優(yōu)越的地理位置，便捷的交通 開盤日期 首期 2023年 7月 23日， 三期 2023年 8月 4日 交房日期 （首次交房） 物業(yè)屬性 普通住宅、公寓 所屬商圈 固安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 戶數(shù) 三期 3055 面積區(qū)間 79130㎡ 建筑類型 多層、高層 去化率 去化率 80% 33 孔雀英國宮 ——規(guī)劃特色 ? 項(xiàng)目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面 110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主、花園洋房為輔、部分商業(yè)和疊拼別墅；社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格，高層ARTDECO建筑設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面 110萬平米，定位中高端產(chǎn)品； ? 業(yè)態(tài)分布為高層為主，花園洋房為輔，部分商業(yè)和疊拼別墅，社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格 34 孔雀英國宮 ——當(dāng)期在售 ? 項(xiàng)目三期規(guī)劃建面 11000平米，建筑面積 28萬平米，百分百為高層產(chǎn)品 2228層； ? 戶型面積包括 57㎡ 的一居、 86㎡二居、 106㎡三居，其中二居占比 70%，三居占 25%，一居占比 5% 15 16 17 18 26 24 25 20 21 23 22 19 27 28 29 30 31 35 孔雀英國宮 ——項(xiàng)目推售 產(chǎn)品 時(shí)間軸 700套 60120㎡一居 ——三居 5700/㎡ 544套 416套 ? 截至 2023年 1月 —— 12月，項(xiàng)目共計(jì)去化房源 5063套，均價(jià) 7500元 /㎡，年來訪量 25314批，回款額達(dá)到 22億 ? 項(xiàng)目去化速度快，月均 500套。 THE END！ 。 32 環(huán)北京區(qū)域 ——個(gè)案分析：孔雀英國宮 ? 地址 ：大興野生動(dòng)物園以南 3公里路西永定河孔雀英國宮 ? 開發(fā)商 ：固安華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 總占地面積 ： 28萬㎡ ? 總建筑面積 ： 110萬㎡ 。 12 區(qū)域商業(yè)市場分析 安平板塊商業(yè)市場概況 大香線（